界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

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“集團(tuán)將拿出100億元，為所有集團(tuán)基層員工設(shè)立住房保障基金”。

劉強(qiáng)東去年底在內(nèi)部信中對(duì)京東的“安居計(jì)劃”發(fā)聲后不久，今年2月份，京東全資控股的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便在北京亦莊新城斥資31億元拿了一塊地。

如今這塊地的用途公之于眾。5月4日，京東官微發(fā)布消息稱，要在該地塊上啟動(dòng)“京東青年城”項(xiàng)目，將建設(shè)員工公寓，并包含幼兒園、電影院、籃球館、游泳館、商業(yè)街等業(yè)態(tài)。

據(jù)悉，該項(xiàng)目總建筑面積30多萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積19.5萬(wàn)平方米，地下10.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投入將超過(guò)60億元。

項(xiàng)目包含兩棟高層公寓，共約12.1萬(wàn)平方米，將建成近4000套員工公寓，可拎包入住，還配備了休閑、娛樂(lè)、健身區(qū)域。

但與此前外界猜測(cè)的“員工福利房”有區(qū)別的是，這種員工公寓是由京東自持，員工付錢租賃。其中，還特別為初入職場(chǎng)的實(shí)習(xí)生準(zhǔn)備了千余套公寓。

據(jù)界面新聞了解，京東總部位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，在五環(huán)與六環(huán)之間，但由于周圍產(chǎn)業(yè)布局密集，且毗鄰北京亦莊線經(jīng)海路地鐵站，該片區(qū)的租金價(jià)格并不低，一套50平方米的房源租金價(jià)位約在4000-5000元/月。

京東方面表示，該項(xiàng)目已獲批成為北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)認(rèn)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)租金約為市場(chǎng)價(jià)的一半。

從北京去年已推出的保租房項(xiàng)目來(lái)看，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，大多數(shù)項(xiàng)目有不同類型的房源，比如一居室或者在一套公寓內(nèi)分為多個(gè)居室，由于保租房運(yùn)營(yíng)需自負(fù)盈虧，一些公寓運(yùn)營(yíng)主體無(wú)法將租金壓得過(guò)低，基本上約是市場(chǎng)價(jià)格的8-9折。

京東建設(shè)和運(yùn)營(yíng)自持員工公寓，是否需要借助外部房企的力量呢?

“京東是勞動(dòng)密集型的大企業(yè)，總部人也多，項(xiàng)目比較大型，建設(shè)可能是專業(yè)的企業(yè)，但運(yùn)營(yíng)可能自己的物業(yè)部門運(yùn)營(yíng)，也有可能請(qǐng)外面的專業(yè)機(jī)構(gòu)委托運(yùn)營(yíng)。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示。

據(jù)了解，今年初參與土拍的主體為北京越新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2022年底成立，不久就獲得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，與該項(xiàng)目面積十分匹配。

另?yè)?jù)京東方面透露，整個(gè)“京東青年城”由知名設(shè)計(jì)公司伍茲貝格主持設(shè)計(jì)，該公司曾為金茂、遠(yuǎn)洋等房企做過(guò)商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)，騰訊北京總部也出自其手。

由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目或許將由京東自主開(kāi)發(fā)建設(shè)即運(yùn)營(yíng)。

實(shí)際上，自2012年起，京東在亦莊已經(jīng)拿過(guò)5次地，合計(jì)金額約94.31億，均為底價(jià)摘得，但前4次都是商業(yè)用地為主，以建設(shè)其總部大樓。

今年所拿地塊的獨(dú)特性在于，除有居住用地外，還需配建社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站以及一個(gè)12班幼兒園。

繁雜的配建要求下，該塊地的價(jià)格也很低，2017年京東花38.5億元獲得附近地塊時(shí)，約合5.8萬(wàn)一平，此次拿地價(jià)格只有之前的約1/3。

“國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)利用自有用地或?qū)μ囟ㄆ髽I(yè)出讓并建設(shè)租賃型公寓，以實(shí)現(xiàn)職住平衡，實(shí)現(xiàn)住房與產(chǎn)業(yè)、人口、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。這類型用地，或者為企業(yè)生產(chǎn)配套服務(wù)用地，或者為定向出讓的租賃用地。這在一二線熱點(diǎn)城市有很多案例發(fā)生，特別是產(chǎn)業(yè)用地出讓。這樣的用地供應(yīng)效率也比較高。”李宇嘉對(duì)界面新聞表示。

國(guó)內(nèi)大型知名企業(yè)(如格力、華為、京東、娃哈哈、鴻星爾克)為員工建設(shè)公寓，是近年來(lái)涌現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)新現(xiàn)象。

以京東為例，除了在布局物流產(chǎn)業(yè)時(shí)，在肇慶、濟(jì)南、南昌、汕頭、寶安等地頻繁拿地建造產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，也會(huì)相應(yīng)地拿下一些配套的住宅用地，建造商品房或員工住房。

比如2020年10月，京東耗資47.31億元在蘇州拿下高鐵新城65號(hào)、66號(hào)兩宗地塊，包含商務(wù)科研用地和住宅用地，住宅部分引入了平安、中南建設(shè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，不過(guò)該項(xiàng)目還沒(méi)有正式開(kāi)盤。

今年，位于江蘇省宿遷市的“京東智慧城”三期也將投入使用，園區(qū)除了建設(shè)一座158米的宿遷第一高樓外，還包含5棟員工公寓，將為京東員工提供2929間精裝公寓，以及體育場(chǎng)館和商業(yè)綜合體等配套設(shè)施。

京東集團(tuán)首席人力資源官?gòu)堧劚硎?，從二十年前?chuàng)業(yè)初期，京東為員工在海淀區(qū)六郎莊租下員工宿舍，到如今遍布全國(guó)各個(gè)職場(chǎng)、物流園區(qū)的超2.5萬(wàn)套員工公寓，在員工的居住條件改善上累計(jì)投入超220億元。

李宇嘉認(rèn)為，這些人力密集型的企業(yè)，對(duì)員工的需求很大，能夠做到員工福利和需求的人性化解決，這樣既能吸引工人、留住工人，降低用工成本，也能在上市還是金融機(jī)構(gòu)融資方面，都會(huì)獲得明顯的扶持。

他進(jìn)一步指出，從近期熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)新模式來(lái)看，住房供應(yīng)的主體開(kāi)始多元化，不再是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商一家獨(dú)大。這在一定程度上改變了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)“買房獨(dú)大”的心理預(yù)期。

“隨著從前集中在商品住房市場(chǎng)的置業(yè)需求未來(lái)被多方主體分流，我們一直所倡導(dǎo)的租購(gòu)并舉、先租后買等住房消費(fèi)健康發(fā)展的新模式正在慢慢形成。”

李宇嘉預(yù)計(jì)，后續(xù)類似“京東青年城”的租戶，或?qū)⒖蛇M(jìn)一步享受落戶或子女就近接受教育等福利。

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