中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在著天然信息差。這讓本來(lái)對(duì)樓市信息判斷能力差的購(gòu)房者，只能成為任其宰割的韭菜。

大部分人喜歡把希望寄托于房企的高管嘴邊，認(rèn)為某些大品牌房企的管理者的口風(fēng)一定是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

但是哪些是真的，哪些是假的，購(gòu)房者應(yīng)該如何判斷，又成了一門技術(shù)活兒。

在9月中旬萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮一籌莫展，語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)，今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，在政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際等方方面面。社會(huì)全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，所有行業(yè)無(wú)一幸免。

活下去

接下來(lái)三年事業(yè)計(jì)劃書的制定，所有行為都要“收斂聚焦”，我們要保證“”!而在今年，如果6300億的回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停了。”

接下來(lái)一些城市樓市會(huì)明顯的轉(zhuǎn)冷

看到這三個(gè)字，我強(qiáng)烈感受到，。冷到，可能連房企巨頭萬(wàn)科都要“活不下去”了。

隨后，此段對(duì)話迅速在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議，“活下去”成為了2018年開發(fā)商們制定戰(zhàn)略規(guī)劃的主題。

在地產(chǎn)界，萬(wàn)科一直是公認(rèn)的龍頭老大，這個(gè)頭銜并不在于賣的房子有多么好，而是在于企業(yè)在保證超大規(guī)模的基礎(chǔ)上是否擁有良好的現(xiàn)金流，強(qiáng)大的現(xiàn)金儲(chǔ)備和超低的資產(chǎn)負(fù)債率。

而這次連萬(wàn)科都要以保命為主的話，其他中小型房企豈不是可以直接宣告倒閉了嗎。

其實(shí)并不是這樣！

也就是說(shuō)，發(fā)給股東的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于賺到的錢。

今年上半年，萬(wàn)科2018年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.8%;歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)達(dá)91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。

更直觀的對(duì)比是，2018年上半年恒大的凈利潤(rùn)同比是120%，碧桂園是80%。萬(wàn)科的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，被恒、碧遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

表面上看，萬(wàn)科確實(shí)一副心灰意冷的樣子，就像郁亮說(shuō)的那樣，要“放棄房地產(chǎn)"，堅(jiān)定不移的轉(zhuǎn)型了。

但實(shí)際上卻沒呢么簡(jiǎn)單。

增長(zhǎng)了23.9%。

再來(lái)看，萬(wàn)科上半年的凈負(fù)債率為32.7%，而2017年年底是8.8%，

萬(wàn)科在加大杠桿拿地。

原因居然是上半年，萬(wàn)科拿地金額同比增長(zhǎng)20.9%，拿地面積也同比增長(zhǎng)76.14%。

一邊加杠桿買買買，一邊哭著說(shuō)活不下去了。這像不像我們那些高中學(xué)習(xí)特別好的同學(xué)，每次考試都要唉聲嘆氣的說(shuō)沒考好，結(jié)果又是年級(jí)第一?

你是同情他們，還是想打他們?

這么看來(lái)，開發(fā)商的話只能信一半，有些話并不是說(shuō)給購(gòu)房者聽的，不要被市場(chǎng)情緒極端化;二是開發(fā)商的拿地行為證明了他們對(duì)市場(chǎng)的「長(zhǎng)預(yù)期」，而銷售行為決定了他們的「短預(yù)期」。

那么這時(shí)候就有人想問了，前段時(shí)間網(wǎng)上曝光上半年土地市場(chǎng)流拍嚴(yán)重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，達(dá)到歷史巔峰，這不正是地產(chǎn)商對(duì)「長(zhǎng)預(yù)期」的看冷嗎?

并不是，分析這個(gè)問題還要考慮三個(gè)因素。

第一是之前房地產(chǎn)融資太容易了，屬于高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，現(xiàn)在監(jiān)管部門為了防風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)令禁止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，這就意味著房地產(chǎn)商融資成本極速上升，尤其是中小型企業(yè)，拿地稍有不慎就折在上面了;

第二限價(jià)政策當(dāng)頭，面粉價(jià)格比面包貴，有的地方地價(jià)6000，建筑成本4000，結(jié)果政府限價(jià)10000，拿地就賠錢，有幾個(gè)人愿意做賠本兒賺吆喝的買賣?

第三是2015年和2016年發(fā)的公司債，多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu)，也就意味著2018年開始進(jìn)入集中到期。既然是債，到期就要還。而現(xiàn)在融資難，拿不到錢，債都還不上，更別說(shuō)拿新地。

但從今年以萬(wàn)科為代表的大型企業(yè)在一二線城市集中拿地的節(jié)奏來(lái)看，在長(zhǎng)預(yù)期上，他們還會(huì)堅(jiān)定地等到一二線城市的下一個(gè)周期。而從今年三四線城市流拍的土地占比78%來(lái)看，大多數(shù)房企對(duì)三四線的樓市已經(jīng)是用腳投票了。

再來(lái)看「短預(yù)期」。

房?jī)r(jià)這東西并不是說(shuō)拐就拐的，懂點(diǎn)兒經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都能按照貨幣政策，調(diào)控政策推算出現(xiàn)在的結(jié)果。

限購(gòu)政策壓著需求，房貸利率壓著杠桿，限價(jià)調(diào)控壓著供給，供需雙方鎖死，房?jī)r(jià)能漲才怪。

市場(chǎng)橫盤后，最怕開發(fā)商繃不住，一旦開發(fā)商為了回籠資金開始做“以價(jià)換量”的游戲，房?jī)r(jià)便會(huì)如洪水般加速下跌，從而傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。

一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商不到萬(wàn)不得已是不會(huì)主動(dòng)降價(jià)的，因?yàn)榻祪r(jià)利潤(rùn)削了不說(shuō)，最主要還會(huì)引發(fā)房鬧，維權(quán)事件成為籠罩在銷售處上方的陰霾。

事實(shí)證明，現(xiàn)在的結(jié)果比我預(yù)想的還要慘一些，萬(wàn)科早看透了這一切，選擇這個(gè)時(shí)候講“拐點(diǎn)論”是怕中小型開發(fā)商繃不住，提前泄了氣。這樣還不如自己提前搶跑，和08年一樣，跑在前面永遠(yuǎn)比后面的強(qiáng)。

9月26日，廈門萬(wàn)科的白鷺郡別墅對(duì)外宣布開始5折拋售，原價(jià)500萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)278萬(wàn)，雖然精裝變?yōu)槊?，電梯和車位刨除，在銷售上玩了個(gè)心機(jī)，但是以價(jià)換量的意圖已經(jīng)非常明顯。

與此同時(shí)，上海開始買房送寶馬，寶馬可直接兌現(xiàn)40多萬(wàn);四個(gè)月前因?yàn)閾尫窟€有人暈倒的杭州，現(xiàn)在大部分樓盤直降2000元;新開盤項(xiàng)目出現(xiàn)0人購(gòu)買現(xiàn)象，創(chuàng)下新的歷史記錄;碧桂園在安徽全省全線降價(jià)，蚌埠等城市6-7折拋售……

按現(xiàn)在這個(gè)局勢(shì)，銀十戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)被眾開發(fā)商的以價(jià)換量的降價(jià)潮所淹沒，與此同時(shí)，大家還會(huì)看到在全國(guó)各地的售樓處翻涌的維權(quán)潮。

金九歇菜，銀十好不熱鬧。

2018年十月局勢(shì)已定，聲音嘈雜。

這時(shí)候的購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)仔細(xì)聆聽，不要被信息誤導(dǎo)。首先主動(dòng)去查自己所在城市的土地流拍情況，如果土地市場(chǎng)依舊火熱，說(shuō)明長(zhǎng)預(yù)期還在。這個(gè)城市屬于大漲小跌的后者。

然后去判斷開發(fā)商降價(jià)潮里面的聲音。如果一個(gè)樓盤破天荒地給了你超大折扣，不要因?yàn)榇鬁p價(jià)去上車，而是要求證周邊二手房和這個(gè)樓盤的價(jià)差是多少，如果打折后的新房比二手房?jī)r(jià)格還高，那就證明是之前房?jī)r(jià)定的太高，還有空間，可以繼續(xù)等待。

這個(gè)時(shí)候開發(fā)商的降價(jià)促銷廣告會(huì)滿天飛，你要認(rèn)真判斷是真心誠(chéng)意還是虛情假意，因?yàn)榇蟛糠质谴蛑祪r(jià)促銷的幌子拉客的，要么之前承諾贈(zèng)送的車庫(kù)不送，面積不送了，要么是裝修質(zhì)量下降了，到頭來(lái)依舊沒買到便宜，如果能買到因資金流轉(zhuǎn)不開而放棄價(jià)格的盤最好。

多去跑盤，觀察各個(gè)地段的開發(fā)商打折情況，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺絕不降價(jià)的地段，說(shuō)明這個(gè)區(qū)位價(jià)值好，這個(gè)時(shí)候去找此地段的次新二手房，因?yàn)闃鞘邢滦卸址繕I(yè)主往往比開發(fā)商更容易被說(shuō)動(dòng)，可以淘到筍盤。

我們都知道，城市是有磁場(chǎng)的，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口多的大城市，資金的聚集效應(yīng)就越明顯。那么如何把資金引入到三四線呢?這個(gè)過(guò)程類似于開閘放水，資金從高勢(shì)流入低勢(shì)。同時(shí)再通過(guò)限購(gòu)把一線城市的閘門關(guān)掉。水只能儲(chǔ)存到三四線樓市。

未來(lái)不會(huì)再有更多資金流入三四線，而是資金該回流到一線了。

如果說(shuō)，目前全國(guó)最有價(jià)值購(gòu)買的城市，就是一線，而三四線房?jī)r(jià)，已經(jīng)站到了高崗上。萬(wàn)科的“活下去”也意味著，

越是有價(jià)值的城市，越?jīng)]有資格買。而經(jīng)濟(jì)差的大部分三四線，卻要被恐慌的游資炒作。那么現(xiàn)在的情況是，一線內(nèi)已經(jīng)干涸了。而三四線已經(jīng)漫灌。

都可以看作判斷樓市的政策的風(fēng)向標(biāo)。

每年的樓市調(diào)控政策，多在3月份和9月、國(guó)慶期間出臺(tái)。這個(gè)階段出現(xiàn)的信息，甚至包括萬(wàn)科的“吶喊”，

這個(gè)時(shí)期我們需要做的就是對(duì)期房謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，小心被騙！

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