最近廣州的豪宅市場(chǎng)新聞不斷。

廣州豪宅市場(chǎng)的天花板在哪里?

千萬(wàn)級(jí)別的豪宅已經(jīng)看了很多，這次來(lái)看看總價(jià)上億的吧。

天河豪宅掛牌價(jià)頂端，毫無(wú)懸念是珠江新城，譽(yù)峰一套728.54㎡的9房戶型，掛牌價(jià)1.8億。

為什么豪宅那么貴，依然還有很多人去搶購(gòu)!豪宅出手是不是很難啊?

廣州超1億豪宅今年掛牌量漲了60%！

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，一些購(gòu)房者面臨了資金壓力，導(dǎo)致他們無(wú)法按時(shí)還款，最終選擇“斷供”。

據(jù)國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的2022年度中國(guó)杠桿率報(bào)告中，2021年中國(guó)法拍房數(shù)量是50萬(wàn)套，到了2023年則已經(jīng)超過(guò)160萬(wàn)套，兩年時(shí)間翻了3倍不止。

而從央行數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額53.22萬(wàn)億，其中居民住房貸款總額為38.84萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)了8.9%。

已經(jīng)有超過(guò)200萬(wàn)套房產(chǎn)被“斷供”，這個(gè)消息引起了廣泛的關(guān)注和討論。

據(jù)網(wǎng)上爆料，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，

都想著低位撿漏，撿漏的方法有很多種，一二手倒掛、二手業(yè)主急售、開(kāi)發(fā)商工抵房等，這些方法相對(duì)穩(wěn)當(dāng)，是大眾購(gòu)房者的選擇。

而法拍房這種相對(duì)激進(jìn)，但撿漏機(jī)會(huì)特別多的方式，在2021年逐漸火起來(lái)了。

那么，斷供潮”會(huì)來(lái)臨嗎?

現(xiàn)在，廣州最“熱”的市場(chǎng)在哪里?就藏在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)里!

縱然樓市整體走勢(shì)低迷，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)成交量依然毫無(wú)褪色。

原因無(wú)他，因?yàn)橛写罅康母纳萍案邇糁等后w，都在趁著這波“獨(dú)立行情”買(mǎi)房，進(jìn)行資產(chǎn)置換。

那么，總價(jià)過(guò)億的豪宅，真會(huì)有人買(mǎi)嗎?

答案是肯定的。

2023年剛過(guò)半，總價(jià)千萬(wàn)以上一手豪宅網(wǎng)簽量已經(jīng)創(chuàng)下近幾年新高!

市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的二八分化，因“金融水”退潮，浮出水面，80%非中心或資源差的老舊物業(yè)就會(huì)被淘汰，只有20%的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，市場(chǎng)依舊追捧，價(jià)格依然會(huì)持續(xù)走高。

總價(jià)過(guò)億成交的出現(xiàn)，印證了高凈值群體對(duì)廣州核心區(qū)域豪宅價(jià)值的認(rèn)可。

據(jù)《2022胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，廣州擁有億元人民幣可投資資產(chǎn)“超高凈值家庭”數(shù)量，多達(dá)2820戶。

來(lái)源：胡潤(rùn)研究院

由此，可見(jiàn)廣州，藏富于民，實(shí)力不容小覷。

受經(jīng)濟(jì)影響，部分高杠桿炒房客出現(xiàn)資金問(wèn)題，眼看市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲套現(xiàn)獲利無(wú)望，于是便斷臂求生。

因此，法院、銀行對(duì)不良資產(chǎn)的處理數(shù)量增多，法拍房數(shù)量也隨之增多。

據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示，珠江新城早在去年四季度就有總價(jià)近1.3億的成交個(gè)案出現(xiàn)。

自去年10月匯悅臺(tái)解鎖總價(jià)過(guò)億成交之后，高凈值買(mǎi)家對(duì)匯悅臺(tái)的關(guān)注度明顯提升，二手房市場(chǎng)錄得多宗200多㎡的成交個(gè)案出現(xiàn)。

有人可能會(huì)問(wèn)，老城區(qū)就沒(méi)有總價(jià)超1億元的豪宅成交個(gè)案嗎?

據(jù)了解，在二沙島出現(xiàn)過(guò)。

圖片來(lái)源：廣州市住建局網(wǎng)站

最近，琶洲也出現(xiàn)了總價(jià)達(dá)1.48億的成交個(gè)案出現(xiàn)。據(jù)稱這宗總價(jià)過(guò)億的成交個(gè)案，是琶洲標(biāo)桿盤(pán)保利天悅一套面積755㎡的單位。

這宗成交把保利天悅成交總價(jià)天花板抬升到億元級(jí)別，同時(shí)也把成交單價(jià)天花板從18萬(wàn)+/㎡拉升到19萬(wàn)+/㎡。

圖源：合富

貝殼數(shù)據(jù)顯示，掛牌出售的豪宅產(chǎn)品，大多數(shù)為大平層、復(fù)式等產(chǎn)品。

圖源：貝殼二手房網(wǎng)

為何廣州富豪都在拋售大平層產(chǎn)品?

究其原因不難發(fā)現(xiàn)，一部分人是為了資金周轉(zhuǎn)，但大部分人只為了賣(mài)掉大平層，買(mǎi)別墅!買(mǎi)別墅除了稀缺價(jià)值，更重要的是為了理想生活!

圖源廣州房產(chǎn)公眾號(hào)

今年廣州總價(jià)超1億的豪宅，總掛牌量創(chuàng)新高，截至目前已經(jīng)有足足29套。對(duì)比去年和前年，今年掛牌量超6成!

2021年廣州上億豪宅掛牌4套，成交1套，到了2022年掛牌8套，成交1套，而今年，新增掛牌，20套!成交3套。

那么，究竟是哪些億萬(wàn)豪宅在拋售呢?

雖然1億+頂豪掛牌越來(lái)越多，但說(shuō)到底，全廣州也才29套二手掛牌，在17萬(wàn)套二手房庫(kù)存里，依然占據(jù)1%的頂尖圈層。

從上圖可以看到，這29套上億豪宅中，天河13套，白云4套，越秀5套、海珠6套、番禺1套。

其中，掛牌最多的是僑鑫匯悅臺(tái)，5套。

一句話，地有多大產(chǎn)，掛起牌來(lái)，人就能有多大膽。

10萬(wàn)+豪宅來(lái)襲，你最喜歡那個(gè)？

什么樣的房子，才能賣(mài)1個(gè)億?

1、首先，地段金貴，單價(jià)高。

據(jù)貝殼顯示，今年廣州成交單價(jià)最高、超過(guò)20萬(wàn)/平的小區(qū)，集中在珠江新城東區(qū)和中區(qū)：凱德新世界廣粵尊府、僑鑫匯悅臺(tái)、頤德公館、凱旋新世界楓丹麗舍、中?；ǔ菫澈图卧９^。

2、其次，面積夠大。

總價(jià)過(guò)億，單價(jià)20萬(wàn)+，面積一般都要4、500平才合格。

可只要戶型夠大夠頂，即便單價(jià)只有10萬(wàn)出頭，1個(gè)億成交也不費(fèi)事。

比如，頤和高爾夫莊園這套房，單價(jià)13萬(wàn)/平，但面積高達(dá)1077平，掛牌總價(jià)1.5億。

圖源：中介后臺(tái)

保利天悅

此外，還有上半年，連出2套755平的，1套3月1.48億成交，折合單價(jià)19.6萬(wàn)/平。

而另1套，4月1日以1億總價(jià)成交，單價(jià)只有13.25萬(wàn)/平，堪稱頂豪界的“撿漏王”……

圖源貝殼

單價(jià)、面積的拉鋸，決定了廣州1億以上的豪宅，地段不局限于珠江新城，可能是在琶洲、老越秀，還可能在白云、番禺。

圖源中介后臺(tái)

毫無(wú)疑問(wèn)，在廣州，珠江新城-金融城-琶洲這個(gè)金三角一直都是無(wú)敵的存在。

實(shí)際上，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，即使珠金琶CBD核心區(qū)，有資金實(shí)力也不是能閉眼就入，核心資產(chǎn)更應(yīng)找到其配置與置換的邏輯。

想知道哪些資產(chǎn)會(huì)成為核心資產(chǎn)?那你就看看哪里的豪宅流速最強(qiáng)勁。

你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)!豪宅也看流速!有資金實(shí)力的購(gòu)房者，他們會(huì)買(mǎi)哪里，會(huì)買(mǎi)什么樣的產(chǎn)品?

琶洲南TOD

比如今年前5個(gè)月賣(mài)出457套住宅，網(wǎng)簽均價(jià)約12萬(wàn)/平，從去年至今一直都高居千萬(wàn)級(jí)豪宅成交第一名，無(wú)論量?jī)r(jià)都遙遙領(lǐng)先!

《2023年1-5月廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅成交排行榜》

為此，小編整理了2023年比較值得關(guān)注的10個(gè)豪宅，從這10個(gè)最受關(guān)注的豪宅新盤(pán)來(lái)看，2023年中心四區(qū)的新房套均價(jià)或?qū)⒏?

保利天御

項(xiàng)目位處廣州最強(qiáng)的珠江新城板塊，而珠江新城二手房樓齡普遍在15-20年左右，所以一些樓齡較新的項(xiàng)目就比較受歡迎。

嘉裕公館、中?；ǔ菫场㈩U德公館

這些樓齡較新的，單價(jià)已經(jīng)突破。

保利天御

而是板塊內(nèi)絕無(wú)僅有的一手房。小區(qū)總共6棟產(chǎn)品，3棟公寓，3棟住宅。

20萬(wàn)/平

據(jù)銷售說(shuō)，住宅一共就200來(lái)套，數(shù)量非常少，吹風(fēng)價(jià)是，下圖中的1#、2#、3#便是它的住宅樓棟。

琶洲·樾

琶洲·樾

項(xiàng)目位于琶洲地段，是越秀于2022年第二次集中供地中拿到的項(xiàng)目，折合樓面價(jià)約3.3萬(wàn)/平。

全盤(pán)僅規(guī)劃2棟樓，共135套，面積段約227-261平四至五房。

值得一提的是，之前在琶洲南TOD，也許是1500萬(wàn)左右就能上車，但到了琶洲·樾這，參考單價(jià)約140000元/㎡。

項(xiàng)目效果圖

廣州·鵬瑞1號(hào)

廣州·鵬瑞1號(hào)

又被戲稱為廣州版“深圳灣壹號(hào)”，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商鵬瑞擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)頂級(jí)豪宅。該項(xiàng)目位處金融城板塊，緊鄰5號(hào)線三溪地鐵口，隔壁就是山姆會(huì)員店。

臻溋·名鑄和珠光金融城壹號(hào)

目前，，商業(yè)大平層的單價(jià)都超，所以也不甘示弱，直接把吹風(fēng)價(jià)喊到了20萬(wàn)元/㎡。

主推產(chǎn)品建面為380-500平商業(yè)江景大平層，按20萬(wàn)/平的價(jià)格估算，一套房的價(jià)格逼近一個(gè)小目標(biāo)。

珠江天酈

珠江天酈

位于廣州國(guó)際金融城北區(qū)，中山大道南側(cè)，距離金融城CBD中心700m，區(qū)域價(jià)值明顯?？拷?1號(hào)線棠下站及4號(hào)線車陂地鐵站，交通非常便利。

目前，周邊二手房樓齡均在20年左右，比如富力天朗明居、駿景花園、城市假日?qǐng)@等，在售的新盤(pán)一只手就能數(shù)得過(guò)來(lái)。

均價(jià)90000-120000元/平，總價(jià)門(mén)檻超1200萬(wàn)。

所以，一手房在金融城板塊，非常占優(yōu)。在售建面約125-180平戶型，

白鵝潭悅府

白鵝潭悅府

項(xiàng)目位處白鵝潭板塊，荔灣最核心的區(qū)域。同時(shí)擁有頭排江景，擁有約800米寬江面，隔壁就是華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)。

星河江縵、廣州幸福灣、廣州濱江上都

附近新房如等，售價(jià)在不等。

項(xiàng)目距離地鐵芳村站約400米，除了已經(jīng)開(kāi)通的1號(hào)線，未來(lái)仲會(huì)有11/22號(hào)線(在建)、28號(hào)線(規(guī)劃)共4條地鐵交匯。

項(xiàng)目主打133-243平江景大平層，改善定位適配產(chǎn)品地段。

(白鵝潭悅府效果圖)

方圓濱江壹號(hào)

方圓濱江壹號(hào)

項(xiàng)目位處海珠區(qū)客村板塊，板塊成熟，配套旺盛，項(xiàng)目旁邊就是地鐵客村站，能遠(yuǎn)望廣州塔。

方圓濱江壹號(hào)

同時(shí)，是客村板塊難得一見(jiàn)的新房。產(chǎn)品預(yù)計(jì)為建面約92-132平3-4房，

越秀|濱江·樾

越秀|濱江·樾，起始價(jià)8.19億元，起始樓面價(jià)42120元/㎡。由越秀地產(chǎn)拿下。

項(xiàng)目位處濱江西板塊，一線臨江。板塊內(nèi)一手?jǐn)喙┮呀咏?，因此?xiàng)目在板塊內(nèi)具有一定的稀缺性。

主推面積段180-290㎡，預(yù)計(jì)四房起步，僅兩棟樓，合計(jì)76套，要做小高層。預(yù)計(jì)會(huì)在7月8日于莊頭公園開(kāi)放展廳。

參考周邊相似面積段的二手豪宅基本價(jià)格都在20萬(wàn)+/㎡，這個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)也會(huì)賣(mài)到10萬(wàn)+/㎡。

保利天瑞

保利天瑞

項(xiàng)目位處天河匯景新城板塊，軌道交通上，地塊距離穗莞深城際石牌站200米，有規(guī)劃

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