沒想到一下子放這么開，深圳現(xiàn)在坐地鐵不看核酸陰性證明，也不看健康碼了。

最近，很多朋友在咨詢，放開之后，明年深圳房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，什么時(shí)候漲?

坦白說，現(xiàn)在討論這個(gè)問題，還為時(shí)尚早。

經(jīng)濟(jì)研究的前提假定人是理性的、市場(chǎng)是理性的。

但實(shí)際上，人并不是完全理性的，市場(chǎng)也并不是完全理性的。

現(xiàn)在：

政策底形勢(shì)明朗，市場(chǎng)底還在博弈。

深圳這輪行情之所以讓人難受，有一個(gè)關(guān)鍵的原因是2019-2021年猛加杠桿買房的這撥人被套牢了。

我們先來回顧深圳這兩輪大行情周期

你就能理解為什么有些人膽子那么大：

2014-2016年，深圳房?jī)r(jià)大漲2-3倍，均價(jià)從2.3w跳漲到5.3w，漲幅200-300%。這3年，本可以上車，但猶猶豫豫沒上車的，說不后悔都是騙人的。

2017-2018年，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在5.4-5.5w，市場(chǎng)從亢奮回歸理性。

2019-2021年2月，豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)是導(dǎo)火索，再加上2020年疫情壓抑的需求爆發(fā)，房?jī)r(jià)再次跳漲，不同板塊漲幅30-100%。

2021年2月-現(xiàn)在，市場(chǎng)拉扯博弈，擠泡沫，跌跌不休。

抓住機(jī)會(huì)的人，的確盆滿缽滿。

2014-2015年上車的人，資產(chǎn)翻倍漲，離財(cái)富自由又近了一步。

2019-2020年上車的人，就沒那么幸運(yùn)了，如果去年沒高位跑路，今年不知道還能不能熬下去。

一些人真的熬不下去了……

法拍房就是一個(gè)鐵證。

11月深圳有527套法拍房等待買家接盤，瀚海法拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)或許還只是冰山一角。

這兩天，阿里法拍上有20套法拍房掛出來拍，報(bào)名的寥寥無幾，圍觀吃瓜的倒不少。

龍華萬科金域華府，一套評(píng)估價(jià)1368萬的房子，低于評(píng)估價(jià)19%掛出來，無人問津。

說白了，眼下這個(gè)行情，法拍打8折沒什么吸引力。

今年年初，南山華潤(rùn)城三期一套88平的三房，一拍報(bào)價(jià)為1389.5萬，無人參拍流拍。

過了一個(gè)月，二拍，起拍價(jià)降到1111.6萬，17輪出價(jià)后，1199.6萬成交，單價(jià)13.6萬/平。華潤(rùn)城3期的指導(dǎo)價(jià)13.2萬/平。

再說幾個(gè)頂流二手盤今年的成交情況。

2018年初，蛇口的半島城邦三期開盤，12萬一平，85平2房1000萬出頭，很多人看不上，1000萬買2房不如去后海買3房。

到了2020年，2房?jī)r(jià)格到了1450萬，單價(jià)17萬+。

潮起潮落。今年12月，還是這個(gè)戶型，成交價(jià)只能沖到1120萬，單價(jià)13萬+。

和指導(dǎo)價(jià)11.6萬，相當(dāng)靠近了。

后海的觀海臺(tái)，海德三寶盤之一，2021年11月賣到16-17萬+，巔峰時(shí)期超過20萬+，今年12月84平成交價(jià)1100萬，單價(jià)13萬+。

前海的鼎太風(fēng)華，也是炙手可熱的紅盤。4期，115平，2020年年底將近1700萬。到了今年4月，115萬市場(chǎng)價(jià)只有1300萬，掉了400萬。

還有前海神盤，諾德假日花園，一套66平的2房，2021年2月成交價(jià)1149萬，單價(jià)接近18萬+，今年最后降到685萬成交，成交單價(jià)10.3萬+，回到2019年年底，比指導(dǎo)價(jià)低。

因?yàn)榍昂U(kuò)容、企鵝島進(jìn)駐，炒得一塌糊涂的碧海，也是這一輪被市場(chǎng)無情擠泡沫的板塊。

贈(zèng)送多的泰華陽光海，80平做2+1房，最夸張的時(shí)候賣到935萬，到今年3月降到655萬。

2018年到現(xiàn)在，5年時(shí)間，這些猛炒概念的板塊，漲起來很兇猛，跌起來不帶解釋。

一夜暴富，一夜暴負(fù)，玩的就是心跳。

如果是加杠桿買的，那我祝福你好運(yùn)。

深圳市場(chǎng)的底到了沒?明年會(huì)漲嗎，能漲多少?

上個(gè)月深圳二手房的成交數(shù)據(jù)出來，成交量突破2000套，走出一條VV型行情，業(yè)內(nèi)小小的激動(dòng)了一把，黎明曙光在即。

趨勢(shì)是有，但還不明朗。

1、2000套，是市場(chǎng)的情緒點(diǎn)，離5000套的榮枯線還有很大差距

。

退一步說，如果之前的榮枯線參考意義不大，那么即便打個(gè)7折，也得3500套。

2、連續(xù)低迷了快半年，到11月才翹尾，還需進(jìn)一步觀察。

一般，1-2月是成交低谷期，且得看這兩個(gè)月先熬過去。

3、深圳扛了兩年，沒有出任何實(shí)質(zhì)性的松綁政策。

大灣區(qū)周邊幾個(gè)城市廣州、東莞、惠州、中山、珠海都松了，但深圳穩(wěn)如泰山，傳了很久的指導(dǎo)價(jià)上調(diào)一直沒消息，限購沒松，限貸沒松，限售也沒松。

這說明什么?

上面調(diào)控的決心很強(qiáng)，哪怕經(jīng)濟(jì)壓力大，這個(gè)口子也不能輕易放開。

另外，回過頭看新房市場(chǎng)。

1、今年到現(xiàn)在有100多個(gè)新盤拿預(yù)售，其中日光或去化9成的，數(shù)量寥寥。

以前熱門板塊，像前海、光明、沙井沒那么吃香。

位置雖好，市場(chǎng)普遍認(rèn)可。但，賣得好，關(guān)鍵取決于開發(fā)商價(jià)格讓步幅度有多大。

2、大量的新盤賣得異常艱難，去化不到10%。

光明有個(gè)新盤，位置不算最偏，配套不算最差，353套住宅，年初開盤到現(xiàn)在一共賣了31套，一年去化率僅8.7%!

一方面說明市場(chǎng)冷，另一方面開發(fā)商可能不缺錢擺爛慢慢賣。

3、年底，央企開發(fā)商推出保價(jià)計(jì)劃，強(qiáng)化信心，打消買家顧慮（買了跌，維權(quán)難）。

央企開發(fā)商的信息渠道比普通人不知強(qiáng)多少倍，開發(fā)商基于對(duì)未來趨勢(shì)的判斷，推出這個(gè)保價(jià)計(jì)劃。側(cè)面說明，對(duì)市場(chǎng)并沒有特別的樂觀。

深圳的基本面不容懷疑，搞錢之都，年輕人多，全國(guó)最值得買的4個(gè)城市之一。

對(duì)于明年的市場(chǎng)，我們持理性樂觀的態(tài)度。

1、2022年樓市，依然是劇烈分化市場(chǎng)，普漲行情可能性極小。

2、買房，堅(jiān)決放棄短炒的想法，做好長(zhǎng)期持有的理性準(zhǔn)備。

3、關(guān)注基本面的變化，經(jīng)濟(jì)走向、疫情走向，尤其是購買力（工資漲了，股票賺了，買房意愿自然更強(qiáng)）。

4、不著急買，也要積極關(guān)注，機(jī)會(huì)來了稍縱即逝。

至于你問什么時(shí)候漲，現(xiàn)在還看不到確定性跡象。

不著急的注意明年二季度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，著急的留意眼下二手筍盤，如果價(jià)格回到2018年，是下手的好機(jī)會(huì)，前提這個(gè)盤沒有硬傷。

說句題外話，中央政治局會(huì)議最近開會(huì)，分析研究2023年經(jīng)濟(jì)工作，關(guān)鍵信息值得反復(fù)揣摩研究。

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