天都城

6月份，杭州(含富陽不含臨安)二手房以4900多套的成交量畫上句點(diǎn)。較5月份約7000套的成交量跌去了2000套，跌幅約29.8%。

總體來看，今年上半年杭州二手房成交是高于去年的。2023年上半年，杭州二手房成交量為39162套(數(shù)據(jù)來源：手邊買房)，遠(yuǎn)高于去年上半年的約2.62萬套，同比漲幅約49.5%。

回頭看，今年上半年的杭州二手房市場，整體走出了先揚(yáng)后抑態(tài)勢。

1月份低迷開局，春節(jié)后復(fù)工的2月份，需求集中釋放，成交量反彈上升，直接奠定了3月份成交量“破萬套”的局面。

自3月份“破萬套”后，杭州的二手房成交量開始下降，4月份回落至7000多套，5月份繼續(xù)微跌，6月份下降態(tài)勢繼續(xù)，最終成交量不足5000套，市場略顯“乏力”。

1

有小區(qū)半年賣了287套，

“剛需大盤”霸占成交TOP榜

據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去半年，杭州二手住宅成交TOP20，主要被杭州十區(qū)的“超級(jí)大盤”承包，除此之外，也有交付不足1年的次新小區(qū)沖入榜單。

數(shù)據(jù)來源：我愛我家

廣廈天都城

以287套的成交量“一騎絕塵”，牢牢占據(jù)半年度榜首，套均成交面積約110㎡，成交均價(jià)約19409元/㎡。

高成交量背后的原因是這個(gè)“超級(jí)大盤”數(shù)不盡的組團(tuán)，和“天量”的掛牌。

2000年左右，廣廈天都城開始了漫長的開發(fā)路程，在樓市起伏中成長為星橋板塊的剛需大盤，占地7000余畝，總體量約480萬㎡，光是組團(tuán)就有近20個(gè)。有以“天”字命名的天河苑、天湖苑、天泉苑等，也有愛麗山莊、溫莎花園這類“歐式風(fēng)情”命名的組團(tuán)，我們最熟悉的莫過于曾經(jīng)的“萬人搖”濱沁公寓、沁源公寓。

圖源：透明售房網(wǎng)

查詢透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，廣廈天都城10多個(gè)組團(tuán)二手房掛牌總量已超過1500套。其中濱沁、沁源兩個(gè)組團(tuán)分別有163套、113套二手房掛牌，天河苑更是高達(dá)199套，掛牌量最少的溫莎花園組團(tuán)也有40套二手房在售。

據(jù)星橋板塊中介介紹，廣廈天都城因?yàn)殚_發(fā)周期長，房齡跨度大，戶型包容性，深受剛需的喜愛。不過，盡管成交量大，也不能阻擋各組團(tuán)房東們“以價(jià)換量”的現(xiàn)實(shí)情況。

“相比大起大落的‘網(wǎng)紅’板塊，星橋的二手房價(jià)格其實(shí)相對(duì)穩(wěn)定，房東們的心態(tài)也都比較平。大部分掛牌的房東出售需求也都比較迫切，所以議價(jià)空間也會(huì)比較大。”中介小吳說。

除了廣廈天都城，翡翠城、西溪山莊、保利東灣、金地自在城、都市陽光、楊柳郡園等等，都是多個(gè)組團(tuán)組成的“超級(jí)大盤”，單盤總戶數(shù)超過3000戶。

西溪山莊

西溪山莊

以為例，它就是我們熟知的綠城桃源小鎮(zhèn)，整盤共16個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)又單獨(dú)成苑，各自成區(qū)，總房源套數(shù)達(dá)7000多套，涵蓋高層、洋房、別墅等產(chǎn)品，目前共有1000多套房源掛牌出售。

相比這些掛牌量動(dòng)輒千套的大盤，臻城幸福里、綠野花語苑等這類新近交付的小區(qū)，則憑借其產(chǎn)品的特殊性，也在樓市中博得了一席之地。

臻城幸福里

臻城幸福里

總戶數(shù)2431戶，去年9月份交付，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前共有184套房源掛牌，上半年，臻城幸福里共成交了89套二手房源，套均成交面積約107㎡，成交均價(jià)約33043元/㎡。

勾莊一帶的中介小何告訴我們，幸福里交付后，就成了板塊的“扛把子”，吸走了區(qū)域里大部分購買力，“最多的月份幸福里賣了30幾套，價(jià)格也是勾莊的第一梯隊(duì)，成交價(jià)大概3.8萬元/㎡。”

2

“交付潮”進(jìn)一步對(duì)二手房市場增壓

杭州二手房市場成交“疲軟”之下，還面臨著“巨量”的掛牌和交付。

目前，據(jù)“杭房數(shù)據(jù)”統(tǒng)計(jì)，杭州二手房掛牌量在28.09萬套，突破了28萬套大關(guān)。

數(shù)據(jù)來源：杭房數(shù)據(jù)

如果以上半年月均6500套的成交量來計(jì)算，這28萬套，需要43個(gè)月才能去化掉。

同時(shí)，“交付潮”已經(jīng)到來。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，今年上半年杭州已交付和待交付的樓盤有61個(gè)，涉及房源近6萬套。最高的是蕭山區(qū)，共有16盤超1.5萬套房源;其次是臨安、臨平區(qū)，交付房源均超1萬套。

寧圍、豐收湖、青山湖科技城等板塊內(nèi)，同期就有多個(gè)項(xiàng)目交付，陸續(xù)交付過后，板塊內(nèi)的二手房壓力會(huì)增加不少，同時(shí)，市中心“老破小”的去化也將增壓，成交占比或?qū)⑦M(jìn)一步下跌。

我愛我家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，杭州小面積房源成交縮量，60㎡以下房源同比下滑5.65%，下跌趨勢明顯。

越來越多的剛需置業(yè)更愿意選擇面積大一點(diǎn)、能一步到位的產(chǎn)品

究其原因，老破小雖占據(jù)低總價(jià)、好地段的優(yōu)勢，但考慮到未來家庭人口會(huì)變多，顯然居住空間、品質(zhì)均不能得到保證，在價(jià)格泡沫進(jìn)一步被擠壓的情況下，。

越來越多的年輕人更愿意往外圍購置面積更大的次新房

另一方面，隨著城市骨架的擴(kuò)展，多條地鐵線路的開通，區(qū)域間的壁壘被打破，帶動(dòng)外圍區(qū)域置業(yè)熱度不斷上升，而新一代購房者又偏年輕化，相同的總價(jià)，使得。

報(bào)告顯示，隨著未來新房交付量越來越多，購房區(qū)域也將逐漸向外圍繼續(xù)拓展。

3

房東掛牌積極性連續(xù)下降

目前，杭州的二手房市場依舊是“以價(jià)換量”，但杭報(bào)房產(chǎn)也關(guān)注到，最近，房東們“撤退”的腳步似乎明顯了起來。

有房東選擇在平臺(tái)下架自己掛牌的二手房。

“太卑微了，別跟自己過不去，不賣了!”

有房東直言：“房子好不容易賣出去，但我卻高興不起來。”

隨著二季度市場成交熱度的回落，買房那個(gè)市場下，有房東被逼成了“全案營銷”高手，還有房東為了增加房源曝光度，給中介買水發(fā)紅包等等，也有房東在一來一回的買賣博弈下，“心態(tài)崩了”。

數(shù)據(jù)顯示，房東們掛牌的積極性在緩慢下降。4月份新增掛牌環(huán)比下降18%左右，5月環(huán)比下降5%，6月份則再度環(huán)比下降了19%。

從掛牌量上的變化可以看出已經(jīng)有一部分房東隨著觀望情緒的增加，掛牌積極性在下降。可以預(yù)見接下來若市場議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，不排除不少房東或?qū)⑦x擇撤回掛牌，甚至更愿意等到價(jià)格合適的時(shí)候再進(jìn)行出售。

小言手里就有幾個(gè)這樣的客戶。“其實(shí)他們掛的價(jià)格都挺公道的，但是客戶就是要壓價(jià)，好幾個(gè)房東都讓我近期不要跟他打電話了，有的直接撤銷了掛牌。”小言說。

進(jìn)入下半年，一般來說，三季度是樓市整個(gè)年度中最為平淡的時(shí)期，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，杭州二手房月成交不排除可能會(huì)繼續(xù)下跌的可能，市場依然存在極大的不確定性。2023年的樓市下半場究竟會(huì)走出一條怎樣的曲線，這是值得持續(xù)關(guān)注的。

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