東京23區(qū)的新房價(jià)格平均達(dá)到1.3億日元

在日本，最近感到房價(jià)高的人應(yīng)該很多。如果把視線鎖定為東京都中心，房價(jià)進(jìn)一步上漲的真相將浮出水面。日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所(位于東京新宿區(qū))的統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1～6月的東京23區(qū)新房平均價(jià)格達(dá)到歷史最高的1億2962萬日元(約合人民幣639.95萬元)。均價(jià)超過了1億日元的大關(guān)。

研究所的高級(jí)主任研究員松田忠司解釋稱，“2023年春季供應(yīng)了平均為2億～4億日元左右的超高價(jià)項(xiàng)目，推高了平均水平”。特別是東京都港區(qū)的“三田Garden Hills”、“WORLD TOWER RESIDENCE”等樓盤的影響突出。松田忠司表示，“像今年這樣高價(jià)項(xiàng)目集中的情況很少見，2024年上半年(均價(jià))有可能會(huì)暫時(shí)下降，但降至2022年以前水平的可能性很小，整體上將繼續(xù)保持上升趨勢”。除了建材和人工費(fèi)上漲之外，最近購地成本也呈現(xiàn)上升趨勢，從供應(yīng)端來看，東京23區(qū)的高房價(jià)似乎不會(huì)動(dòng)搖。

這么高的房價(jià)是否會(huì)讓買房需求缺乏后勁呢?日本房地產(chǎn)調(diào)查公司東京KANTEI(位于東京品川區(qū))的執(zhí)行董事井出武表示，“雖然并非全部，但部分實(shí)際需求群體正在接受高價(jià)。很大程度上是因?yàn)樵谫I房時(shí)就加入了作為投資的價(jià)格上漲預(yù)期”。

波及二手房市場

新房的漲價(jià)也影響到了二手房的價(jià)格。東京KANTEI針對(duì)2022年東京圈的住宅以地鐵站等為單位調(diào)查周邊行情，結(jié)果顯示在作為調(diào)查對(duì)象的398個(gè)車站中，超過9成車站周邊的二手房價(jià)格高于原來新房發(fā)售時(shí)的價(jià)格。進(jìn)入2023年以后，如果鎖定東京都心6區(qū)(千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)、澀谷區(qū))，也有不少月份的二手房均價(jià)超過1億日元。

井出武表示，“即使是為自住的實(shí)際需求購房者，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行更詳盡計(jì)算后再買房的人也很突出。即使買房的負(fù)擔(dān)很重，但房價(jià)上漲的預(yù)期也會(huì)支撐買房需求”。日本房地產(chǎn)公司Condominium Asset Management(位于東京千代田區(qū))的社長渕之上弘和也表示，“在新房價(jià)格高漲，受到關(guān)注的區(qū)域，總體而言二手房也會(huì)漲價(jià)。這種趨勢會(huì)進(jìn)一步推高今后的新房價(jià)格”，稱之為“高價(jià)帶來高價(jià)”的格局。

此外，利率的影響也很大。雖然目前日本部分固定型房貸利率有所上升，但浮動(dòng)型房貸的年利率仍為0.3%左右。即使是過億日元(約合人民幣493.71萬元)的住宅，如果是35年等額本息，每月負(fù)擔(dān)僅約為25萬日元(約合人民幣1.23萬元)。

押注房價(jià)上漲和低利率的不僅僅是實(shí)際需求群體。海外投資者對(duì)日本的高價(jià)住宅的興趣也很濃厚。有觀點(diǎn)指出，“雖然匯率動(dòng)向是不透明因素，但與美國等海外主要城市相比，東京市中心的房地產(chǎn)價(jià)格仍然適中，頗具吸引力。日元稍微升值不會(huì)導(dǎo)致購買意愿減弱”(松田忠司)。

東京23區(qū)的過億日元新房數(shù)量在日本全國領(lǐng)先

近年來，福井縣、香川縣等日本的地方城市也開發(fā)了每套超過1億日元的住宅。當(dāng)然，與日本全國范圍內(nèi)因過億日元住宅熱潮而沸騰的泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期相比，令人意外的事實(shí)浮出水面。東京KANTEI的調(diào)查顯示，在日本全國新供應(yīng)的過億日元住宅中，2022年東京23區(qū)竟然占到7成以上。雖說整體數(shù)量正在逐漸增加，但除東京23區(qū)以外的日本全國過億日元住宅數(shù)量加起來也只有23區(qū)的3分之1左右。

為什么會(huì)出現(xiàn)如此明顯的區(qū)域差異呢?Condominium Asset Management的社長渕之上弘和表示，“地方的過億日元住宅的買家，僅限于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主和開醫(yī)院的醫(yī)生等因某些情況而無法離開的‘地方名流’”。他認(rèn)為日本的地方無法像東京23區(qū)那樣，由房價(jià)上漲預(yù)期帶來購房需求群體擴(kuò)大。此外，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的松田忠司也表示，“日本的地方也不太吸引海外投資者的目光”。這與日本在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期中心城區(qū)地價(jià)暴漲，過億日元住宅供應(yīng)區(qū)域甚至擴(kuò)大至地方郊區(qū)形成了對(duì)比。

東京KANTEI的井出武表示，“在現(xiàn)在的住宅市場，無論是買家還是賣家，都更加重視資產(chǎn)性，而不是單純的居住屬性。照此下去，向價(jià)格有望保持堅(jiān)挺的東京都中心集中的趨勢今后可能進(jìn)一步加強(qiáng)”。

遺產(chǎn)稅的計(jì)算規(guī)則改變，但對(duì)市場的影響有限

日本國稅廳于2023年6月底推出了一項(xiàng)規(guī)則修訂草案，以防止“買房避稅”(利用住宅的實(shí)際價(jià)格與遺產(chǎn)稅的評(píng)估額之差來壓低遺產(chǎn)稅)，計(jì)劃從2024年1月開始實(shí)施。富裕群體以避稅為目的，買入高價(jià)住宅的需求有可能萎縮，但是對(duì)整體的價(jià)格動(dòng)向是否具有影響呢?

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的松田忠司預(yù)測稱，“雖然也會(huì)有一部分人推遲買房，但是出于避稅以外目的的購房者很多，新買家將很快出現(xiàn)。很難想象會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生很大的影響”。東京KANTEI的井出武也表示，“即使分析規(guī)則修正案公布后的數(shù)據(jù)，被認(rèn)為經(jīng)常被用來避稅的高價(jià)超高層住宅的較高樓層等的買賣動(dòng)向也沒有變化，(修訂草案的)影響有限”。

日本經(jīng)濟(jì)新聞（中文版：日經(jīng)中文網(wǎng)）堀大介

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