想買新房，市區(qū)太貴，郊區(qū)太遠(yuǎn)，收樓時間又太久!想買二手房，又怕被中介坑，被業(yè)主套路?

定金給越多越好嗎?什么時候才應(yīng)該給首付?怎么才能知道業(yè)主的房子有沒被抵押?舊業(yè)主欠費(fèi)不處理怎么辦?什么時候才能拿到新證?

今天，小編來一次二手房買賣掃盲整理，整理了從產(chǎn)權(quán)調(diào)查(開始)到收房(結(jié)束)共17個過程的個二手房交易流程，上述問題都可以在文中找到答案，希望可以幫到大家~

Part 1 查冊

所需時間

：1個工作日

解釋

：查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

方式

：到各房管局或房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行查詢(買家大多是通過中介查冊)

所需資料

：

(1)身份證

(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號

費(fèi)用

：免費(fèi)

注意事項(xiàng)

：

(1)有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

(2)房產(chǎn)的權(quán)屬人有幾個人，在簽訂后邊的合同時就需要有幾個人的名字。

(3)在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。

Part 2 交定金

所需時間

：1個工作日

解釋

：定金并不是“預(yù)付款”也不是訂金，而是一個專門的法律概念，通俗來說，就是一方付給另一方一定數(shù)額的貨幣，用來確保合同的履行。給定金的一方如果不履行義務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行義務(wù)，需要向另一方雙倍返還定金，這就是“定金罰則”。

而訂金并不是一個專門的法律概念，屬于“預(yù)付款”，不適用于“定金罰則”。購買二手房時，給定金的一方一般為購房者，接受定金的一方為業(yè)主，購房定金上限不超過合同交易總價20%，簽訂合同后，定金可抵扣所需支付房款。

方式

：如果看中的房子還在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到業(yè)主手中。有兩種方法：

(1)選擇買賣雙方都信賴的第三方，如中介，交定金時簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后向賣房支付定金;

(2)買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議，把定金交由銀行監(jiān)管，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同上至少需注明物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等。

注意事項(xiàng)

：

(1)一線城市樓價波動較大，特別是樓價上漲較時，賣家有可能會毀約不賣，為防止這種情況，買家可交足額定金(20%)或約定高額違約金，提高違約成本。

(2)定金交給第三方監(jiān)管的，應(yīng)在預(yù)約買賣合同中注明“定金交給監(jiān)管第三方，則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”，以防賣家以沒收到定金為由毀約買樓。

(3)為了避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，除簽訂預(yù)約買賣合同外，最好再簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定金額(如1萬元)的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清、鑰匙交接完畢之后，再退換保證金。

Part 3 簽訂三方合同和網(wǎng)簽

所需時間

：1個工作日

解釋

：三方合同即是我們一般所說的買賣合同，上面會蓋有中介的章。簽完三方合同后，還要登錄當(dāng)?shù)胤课莨芾硐到y(tǒng)，按約定的合同條款錄入數(shù)據(jù)，經(jīng)買賣雙方核對確認(rèn)后打印、簽名蓋章，完成網(wǎng)簽。

注意事項(xiàng)

：

(1)合同主要約定產(chǎn)權(quán)、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關(guān)手續(xù)時間、違約方式、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。

(2)房產(chǎn)若有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后續(xù)出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出手導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

(3)因?yàn)樽饪陀袃?yōu)先購買的權(quán)利，如果房子是有租約的，所以應(yīng)讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

(4)如果房子附有戶口，應(yīng)在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

(5)如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，應(yīng)以附件的形式對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如品牌和新舊情況等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

Part 4 贖契

所需時間

：1-2個月

解釋

：一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任，跟買家無關(guān)，針對業(yè)主還沒還清房貸的情況。即業(yè)主在房屋出手前，必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個過程。

贖樓方式

：(1)業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，需產(chǎn)生0.8%的擔(dān)保費(fèi)用以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭。

(2)買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

注意事項(xiàng)

：

(1)買家拿現(xiàn)金贖樓實(shí)不可取的方法，若交易過程總因發(fā)生意外而終止、或房屋被查封，買家會承受較大風(fēng)險。

Part 5 銀行評估

所需時間

：1個工作日

解釋

：業(yè)主去贖契的同時，買家可以同時簽按揭貸款合同，然后銀行會指定評估公司對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價值評估審批，然后再出一份同意貸款書。

方式

：去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

注意事項(xiàng)

：

(1)銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

(2)評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計(jì)算貸款金額。

Part 6 簽訂按揭貸款合同

所需時間

：1個工作日

解釋

一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

方式

：3種貸款類型：商業(yè)貸款+公積金貸款+組合貸款

注意事項(xiàng)

：

(1)銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件。

(2)貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

(3)按揭合同需利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

Part 7 銀行同意貸款通知書

所需時間

：1個工作日

解釋

：銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后，會給出二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項(xiàng)

：

(1)部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

Part 8 涂銷和遞件

所需時間

：1個工作日

解釋

：涂銷就是指涂銷抵押，即償還銀行貸款，取消房地產(chǎn)抵押登記，把房地產(chǎn)證原件(即通常所說的紅本)從銀行取出來。

遞件就是指到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，即買賣雙方遞交資料到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行審核，審核成功后領(lǐng)取回執(zhí)的過程。

遞件所需資料

：

(1)賣方：身份證(夫妻雙方)，房產(chǎn)證，戶口本，婚姻證明，有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等);

(2)買方：身份證(夫妻雙方)，戶口本(夫妻雙方)，婚姻證明，小孩的戶口簿，未成年小孩的出生證明，非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明，網(wǎng)簽合同(當(dāng)場打印)

注意事項(xiàng)

：

(1)涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間

(2)一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主會要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

Part 9 首期及資金監(jiān)管

所需時間

：1個工作日

解釋

：可以在房子過戶之前先把首期放在銀行監(jiān)管，過戶成功后銀行把首期款打給業(yè)主，這一種是采取資金監(jiān)管的形式。也可以在過戶當(dāng)天把買家直接把首期款給業(yè)主。

方式

：如果是采取資金監(jiān)管的方式，買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個戶口，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。

如果交易順利完成，銀行會把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。通過按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，銀行不收費(fèi)，若不是則收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)。

注意事項(xiàng)

：

(1)出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上簽字，這樣無需買賣雙方親自到銀行也能放款，也能避免買家到時候不配合放款給賣家的情況。

(2)有時候銀行的評估價會比交易價格要低

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