想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產(chǎn)方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于哪位知道買農(nóng)村的房子怎么買賣合法方面的房產(chǎn)知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、一、我國的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。二、從法律關(guān)系來說，農(nóng)村私房系農(nóng)民個人的合法財產(chǎn)，國家保護個人的房屋所有權(quán)，所有權(quán)人有合法的處分權(quán)。①房屋所有權(quán)不能離開土地使用權(quán)而單獨轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不僅剝奪了房屋所有權(quán)人的民事權(quán)利，而且將導(dǎo)致由集體收回宅基地使用權(quán)因房屋的存在而受到阻卻的結(jié)果。因此當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權(quán)主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會引起宅基地設(shè)立目的的變更，因此宅基地使用權(quán)歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、《江蘇省土地管理條例》將農(nóng)村私房的購房人限定在本村或經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的無宅基地或其已有宅基地少于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并且須經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)，不滿足上述條件，買賣合同應(yīng)認定無效。但《江蘇省土地管理條例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定來看，不能據(jù)此認定合同無效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)是允許進行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務(wù)將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。

2、一、農(nóng)村房屋買賣的手續(xù)是怎樣的買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議以后，應(yīng)當(dāng)首先到當(dāng)?shù)厮痉üC部門進行公證；之后，買方應(yīng)該到當(dāng)?shù)刎斦U納3%的房契稅；然后，雙方到當(dāng)?shù)胤抗芩暾堔k理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房管部門根據(jù)當(dāng)事人協(xié)議書內(nèi)容，審核后進行定案登記并實行公告，30天之內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)無異議的，變更房屋產(chǎn)權(quán)登記。在辦理產(chǎn)權(quán)變更過程中，需繳納一定手續(xù)費。根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會建設(shè)部文件計價格(2002)121號文件關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關(guān)問題的通知規(guī)定:在辦理住房交易手續(xù)過程中，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費收費按住房建筑面積收取。收費標(biāo)準(zhǔn)為:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟適用房減半計收；存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%。通知另規(guī)定:住房交易手續(xù)費屬經(jīng)營服務(wù)性收費，由經(jīng)批準(zhǔn)建立的房地產(chǎn)交易中心提供交易服務(wù)，辦理交易手續(xù)時收取，其他任何部門、單位不得平調(diào)、扣繳、提留。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。因此，在變更房屋所有權(quán)登記后，還應(yīng)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理土地使用權(quán)變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應(yīng)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局城鄉(xiāng)建設(shè)管理辦變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃證等相關(guān)手續(xù)，交取房屋造價1%—2%的手續(xù)費。二、農(nóng)村房屋買賣有什么效力農(nóng)村房屋是否允許買賣呢?這是一直存在爭議的問題：一種意見認為房地一體，農(nóng)村房屋買賣涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，依據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律，我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。另一種意見認為，“法無禁止即可行”，我國法律沒有明確規(guī)定禁止農(nóng)村房屋買賣，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。并且從我國《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定也可以看出，立法并沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的交易行為。而在現(xiàn)實生活中，經(jīng)濟的發(fā)展、市場的繁榮、交易的頻繁促使不動產(chǎn)作為一項具有較大經(jīng)濟價值的商品走向市場，在資金融通、投資興業(yè)等各個環(huán)節(jié)發(fā)揮著很重要的作用。相對于具有完全所有權(quán)的城市商品房，農(nóng)村房屋買賣行為目前并沒有一部法律或是規(guī)章進行調(diào)整，法律層面還是一片空白。而出于生產(chǎn)、生活、經(jīng)濟往來的需要，農(nóng)村房屋買賣這種行為越來越普遍，相應(yīng)由此而引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也越來越多。特別是城市近郊農(nóng)民由于城市的擴張、土地的增殖、征地拆遷的經(jīng)濟利益等要求收回原已出賣的房屋引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件，在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，要求確認合同無效案件量激增。由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，審判實踐中對農(nóng)村房屋買賣合同效力認識也存在差異。比較典型的是北京通州區(qū)的畫家村房屋買賣合同糾紛被確認無效案和北京市城鎮(zhèn)居民馬某購買海淀區(qū)某村農(nóng)村房屋認定有效案。為什么會出現(xiàn)這樣差異很大的兩種裁判結(jié)果呢?通過審判實踐我們得出這樣的結(jié)論：農(nóng)村房屋買賣是有條件的，不是所有的買賣合同都是無效的，但也不是全部是合法有效的。那么如何去判定已達成的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效呢?這要從合同法對有效合同的構(gòu)成要件來看：一個有效合同包括：合同主體適格，內(nèi)容合法，不違反法律的強制性規(guī)定和公序良俗。在農(nóng)村房屋買賣合同效力認定上，由于法律法規(guī)的空白以及標(biāo)的物的特殊性，除依法適用我國合同法關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還要加上一個特殊點，就是遵照國家政策的相關(guān)規(guī)定。為說明問題，我們根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。第一、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這突破了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，無欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同有效。第二、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認定合同有效。第三、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，對這類合同，總的原則是因違反國家政策而認定合同無效。在案件判決結(jié)果上，一般對于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款；如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利；調(diào)解不成，應(yīng)確認合同無效，并根據(jù)雙方的過錯確定賠償損失數(shù)額，既要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失，也要考慮買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，對其添附價值進行合理補償。當(dāng)然，在大前提確認無效的情況下，還存在著另外情形：對于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，經(jīng)過關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋，并且持有相關(guān)權(quán)利證明的，應(yīng)維持交易穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的所有權(quán)。因此，對于將農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員的房屋買賣合同目前仍是有限地予以承認合同效力，且條件限制的比較嚴(yán)格。農(nóng)村房屋買賣合同無效的情況1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

本文到此結(jié)束，希望對大家有所幫助。

版權(quán)說明：本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除！

標(biāo)簽：