5月底，自如在北京悄然上線了四家Z-Stay門(mén)店，Z-Stay是自如新推出的酒店集中式長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。無(wú)獨(dú)有偶，天貓好房也向長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)起號(hào)召，試圖尋求租賃行業(yè)的發(fā)展新模式。去年年底貝殼找房成立的租房業(yè)務(wù)，近日也宣布今年年底將通過(guò)多元化的方式供給超過(guò)10萬(wàn)間租賃用房。

租賃賽道的市場(chǎng)前景也不容小覷。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)超過(guò)2億國(guó)民選擇長(zhǎng)期租房生活，這一數(shù)據(jù)與貸款買(mǎi)房的規(guī)模持平。

在新時(shí)期的發(fā)展背景下，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)在釋放居民消費(fèi)潛能、提高新型城鎮(zhèn)化效率、降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)、提高城市綜合治理等方面意義重大。

與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)正在步入從數(shù)量到品質(zhì)提升新階段，供需矛盾進(jìn)一步升級(jí)。不過(guò)，人口結(jié)構(gòu)和需求變化，帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)也催生出新的商業(yè)模式和機(jī)會(huì)。盡管租賃市場(chǎng)始終在深度調(diào)整中艱難前行，但資本依舊看好這一巨大的市場(chǎng)，并在不斷尋找新的突破口。

國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)交易與服務(wù)平臺(tái)貝殼找房(BEKE)，在租賃市場(chǎng)潛行多年，不斷在行業(yè)變化尋找新的運(yùn)行模式和增長(zhǎng)點(diǎn)。這一次，貝殼找房推出更強(qiáng)調(diào)品質(zhì)服務(wù)的貝殼租房。

第二增長(zhǎng)點(diǎn)貝殼租房

當(dāng)下大城市房?jī)r(jià)高且上漲快，外來(lái)群體越來(lái)越難以通過(guò)購(gòu)房融入城市，更多是通過(guò)租賃解決居住問(wèn)題。隨著消費(fèi)升級(jí)及新生代租賃住房需求提升，租賃矛盾進(jìn)一步凸顯。

2017年，住房租賃上升為國(guó)家戰(zhàn)略，中央提出了“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房戰(zhàn)略。在過(guò)去幾年的發(fā)展中，住房租賃市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，房源有效供給量提升，租客權(quán)益保障加強(qiáng)，但也依然存在著一些問(wèn)題亟需解決。

貝殼找房調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在房源端，供給分散導(dǎo)致管理難。重點(diǎn)城市的供給主要來(lái)源于家庭散戶出租，占市場(chǎng)租賃房源的90%以上;以散戶為主的住房租賃市場(chǎng)涉及千家萬(wàn)戶，個(gè)人二房東轉(zhuǎn)租、租賃合同不規(guī)范等亂象難以全面制止，主管部門(mén)監(jiān)管難度大。

在租客端，保障不足導(dǎo)致體驗(yàn)度不高。由于房源供給以散戶業(yè)主出租為主，出租家庭隨意縮短租期、單方提高租金、驅(qū)趕租戶等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，租客的租住保障不足。

在機(jī)構(gòu)端，機(jī)構(gòu)化率較低導(dǎo)致專業(yè)服務(wù)欠缺。全國(guó)規(guī)模前100家的住房租賃企業(yè)管理房源總數(shù)約為400萬(wàn)套(間)，機(jī)構(gòu)化占比約為5-6%。相對(duì)于美國(guó)54.7%，英國(guó)66%，德國(guó)48%，日本83%，法國(guó)71.2%的比率較低。租賃機(jī)構(gòu)是專業(yè)服務(wù)的載體，過(guò)低的機(jī)構(gòu)化率導(dǎo)致專業(yè)服務(wù)欠缺。

貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，過(guò)去房地產(chǎn)的繁榮是要素投入、金融驅(qū)動(dòng)，下一個(gè)階段的繁榮則是服務(wù)主導(dǎo)、技術(shù)驅(qū)動(dòng)。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，隨著住房從投資和生產(chǎn)屬性向居住和消費(fèi)屬性的轉(zhuǎn)變，居住服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貢獻(xiàn)度會(huì)越來(lái)越高，居住服務(wù)創(chuàng)造就業(yè)的能力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房投資。

而租賃從增量向后服務(wù)時(shí)代發(fā)展的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，已在過(guò)去數(shù)年表現(xiàn)明顯。作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)，2021年11月底，貝殼找房積極響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”的政策號(hào)召，提出了“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。一體指代主營(yíng)業(yè)務(wù)，即存量房和新房經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)賽道;兩翼分別為整裝大家居事業(yè)群與以租房業(yè)務(wù)為主的惠居事業(yè)群。

在貝殼找房2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事長(zhǎng)兼CEO彭永東提出這樣一個(gè)判斷：當(dāng)下有兩個(gè)突出的時(shí)代變化：第一，消費(fèi)者開(kāi)始從“買(mǎi)到房”轉(zhuǎn)向“住得好”;第二，中業(yè)從追求商業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)向追求商業(yè)和社會(huì)價(jià)值并重。

無(wú)論是從商業(yè)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值來(lái)看，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房都是住房租賃行業(yè)的重要發(fā)展方向。全國(guó)政協(xié)常委、清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)思想與實(shí)踐研究院院長(zhǎng)李稻葵認(rèn)為，從去年兩會(huì)首次提出“完善長(zhǎng)租房政策”“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，到今年《政府工作報(bào)告》明確“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，這一提法的轉(zhuǎn)變，釋放出一個(gè)明確的信號(hào)，即長(zhǎng)租房市場(chǎng)在過(guò)去一年中已取得了重大的發(fā)展成果，未來(lái)將成為保障民生穩(wěn)定、促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手。其中，發(fā)展機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房，已成為相關(guān)部門(mén)完善住房租賃體系建設(shè)、解決城市居住問(wèn)題的重要工作思路。

租房是大居住服務(wù)鏈不可或缺的一環(huán)——前端服務(wù)租房、中端服務(wù)房屋買(mǎi)賣(mài)，后服務(wù)則是裝修、家政等;發(fā)展租房業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是在構(gòu)建更長(zhǎng)的居住服務(wù)鏈條、更長(zhǎng)的用戶生命周期。貝殼租房重新鋪開(kāi)，具有與存量房和新房經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)、家居同等戰(zhàn)略地位，正是貝殼找房應(yīng)對(duì)時(shí)代變化而提前埋下的種子。貝殼租房或?qū)⒃谖磥?lái)為貝殼找房創(chuàng)造理想的業(yè)績(jī)收入。

微利可持續(xù)

超過(guò)2億租賃人口造就了巨大的租賃市場(chǎng)，但身居其中的租賃企業(yè)發(fā)展并不順?biāo)欤允抢洗箅y問(wèn)題。

作為互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介，貝殼重新鋪開(kāi)租房業(yè)務(wù)，定位是 “微利可持續(xù)”，通過(guò)規(guī)模和延伸后服務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

租賃市場(chǎng)發(fā)展多年，已經(jīng)有各類資本和企業(yè)入局。萬(wàn)科、龍湖等房企系運(yùn)營(yíng)商具備拿地優(yōu)勢(shì)，城家等酒店系運(yùn)營(yíng)商在運(yùn)營(yíng)上更富經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)具有資金優(yōu)勢(shì)，而中介系入我愛(ài)我家等則背靠海量用戶規(guī)模。

相形之下，貝殼租房入局優(yōu)勢(shì)主要有兩種：一，利用海量房產(chǎn)信息資源、巨大的用戶規(guī)模、服務(wù)黏性獲取市場(chǎng)。二，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化改造的豐富經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)溢價(jià)。彭永東曾說(shuō)，“我們?cè)谶^(guò)去21年里，迭代了產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)一整套從零到一的方法論，對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵能力的搭建，過(guò)程中團(tuán)隊(duì)節(jié)奏的把握等，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。這套方法論，讓我們?cè)诟鱾€(gè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展上充滿信心。”

基于對(duì)市場(chǎng)判斷和自身優(yōu)勢(shì)，貝殼租房通過(guò)租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)、專業(yè)機(jī)構(gòu)托管服務(wù)、投資共建房源等輕重方式，在短時(shí)間內(nèi)就獲取一定規(guī)模的分布式和集中式房源。

在分布式方面，通過(guò)租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，貝殼租房連接了鏈家、德佑、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等經(jīng)紀(jì)品牌，以經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式提供超150萬(wàn)套租賃房源。貝殼租房推出省心租模式(分布式房屋租賃托管服務(wù))，將市場(chǎng)上的分布式房源轉(zhuǎn)為專業(yè)機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)租房源。

在集中公寓領(lǐng)域，今年2月，貝殼租房投資共建的首個(gè)青年公寓項(xiàng)目在上海徐匯區(qū)正式落地。目前貝殼租房在管公寓達(dá)27個(gè)，覆蓋6城超8000套房源。

租房如何才能成為一門(mén)好生意？

貝殼租房相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，以貝殼省心租為例，截至2022年6月底，貝殼租房通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)托管方式，已進(jìn)入北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波7個(gè)重點(diǎn)城市，累計(jì)托管房源超過(guò)30000套。

貝殼省心租從設(shè)計(jì)之初，就摒棄了二房東吃差價(jià)的模式，而是鎖定管理溢價(jià)率。在鎖定了溢價(jià)率這個(gè)變量后，盈利模式的設(shè)計(jì)必須要從平臺(tái)能力建設(shè)、管理效率提升和服務(wù)品質(zhì)保障三個(gè)方面進(jìn)行挖掘。

以 “出房率”為例，房屋托管行業(yè)通用標(biāo)準(zhǔn)是，業(yè)主將房源委托給運(yùn)營(yíng)方，會(huì)設(shè)置空置期。如果空置期是30天，那空置期內(nèi)是不付錢(qián)給業(yè)主的;但是，運(yùn)營(yíng)方如果在30天內(nèi)或更短時(shí)間完成出租，就能產(chǎn)生正向收益。正向收益考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)方的運(yùn)營(yíng)效率，出房周期越短，效率越高。

同樣，托管機(jī)構(gòu)服務(wù)業(yè)主和用戶的管家人效(每個(gè)人有效管理多少套房源)，也是重要運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，人效越高分?jǐn)偝杀揪驮降?。此外，線上成交占比(更低的成本)、付費(fèi)增值服務(wù)的滿意度等也都是重要指標(biāo)和方向。

在服務(wù)品質(zhì)側(cè)，針對(duì)租賃市場(chǎng)中用戶關(guān)心的收費(fèi)不透明、逾期交房、提前解約等問(wèn)題，貝殼租房推出涵蓋7大服務(wù)承諾的微光服務(wù)保障體系，以及保潔、洗衣等租后服務(wù)。面對(duì)2022年的全日制應(yīng)屆畢業(yè)生(專科、本科、碩士)，貝殼租房在北京等5個(gè)城市開(kāi)啟“傭金減半”的“新青年計(jì)劃”。

對(duì)貝殼租房來(lái)講，只有倒逼自身建立起這些運(yùn)營(yíng)能力，提升各鏈條的效率，才能“算過(guò)來(lái)帳”。這與貝殼找房堅(jiān)持“難而正確、長(zhǎng)期主義”的商業(yè)理念一脈相承。

商業(yè)模式貫通后，貝殼找房對(duì)貝殼租房設(shè)定了明確目標(biāo)。根據(jù)彭永東計(jì)劃，2022年貝殼租房將通過(guò)多元化的方式供給超過(guò)10萬(wàn)間租賃用房。

這一量級(jí)目標(biāo)恰巧說(shuō)明，貝殼發(fā)揮規(guī)?；膸ь^作用，承擔(dān)更多緩解城市居住難題的職能的決心。房屋租賃是一個(gè)多邊網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的業(yè)務(wù)，平臺(tái)屬性強(qiáng)，但供給端的極端非標(biāo)性，讓行業(yè)無(wú)法形成一個(gè)類似攜程的入口。只有做重去解決供給端問(wèn)題，才能驅(qū)動(dòng)交易平臺(tái)效應(yīng)，解決今日租賃行業(yè)的難題：運(yùn)營(yíng)效率和居住體驗(yàn)問(wèn)題。

當(dāng)然，貝殼能否解決非標(biāo)供給、服務(wù)方差和交易的不確定性，轉(zhuǎn)化商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，還待時(shí)間給出答案。

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