1595萬(wàn)起拍、16814次圍觀、報(bào)名人數(shù)為0、出價(jià)次數(shù)為0。今天上午10:00，朗御的一套千萬(wàn)法拍房，最終流拍收?qǐng)觥?/p>

千萬(wàn)頂躍帶租約法拍

每月租金6.5萬(wàn)元

這套叫價(jià)1595萬(wàn)，聲稱(chēng)能夠俯瞰太古里的住宅是朗御的一套頂躍，位于朗御50層，總面積502.56㎡，在拍賣(mài)標(biāo)的的介紹中寫(xiě)著，該資產(chǎn)實(shí)際使用面積約1000㎡。

圖據(jù)：阿里資產(chǎn)

據(jù)阿里資產(chǎn)顯示，該房屋目前為出租狀態(tài)，出租日期為2021年1月1日-2027年1月1日，月租金為65000元，支付方式為半年一付。六年時(shí)間，這套房子的租金達(dá)到了468萬(wàn)。而網(wǎng)站顯示，“買(mǎi)受人從過(guò)戶(hù)之日起開(kāi)始實(shí)收租金”，也就是說(shuō)，如果該套房屋能夠在今年出售，仍有超300萬(wàn)的租金。

出讓中還寫(xiě)明，如買(mǎi)受人需求清場(chǎng)，出讓方配合清場(chǎng)，清場(chǎng)費(fèi)用80萬(wàn)以?xún)?nèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，如超過(guò)80萬(wàn)，超出部分由出讓方承擔(dān)。

圖據(jù)：阿里資產(chǎn)

除此之外，網(wǎng)站顯示，成交后，需另付軟件服務(wù)費(fèi)(成交價(jià)的0.5-1%)，另付傭金(成交價(jià)的1%)。一套千萬(wàn)總價(jià)的房子，僅僅是另需支付的費(fèi)用就已經(jīng)達(dá)到了數(shù)十萬(wàn)元，這其中，還不包含成交的稅費(fèi)。

那套1595萬(wàn)的法拍房

昔日售價(jià)1771萬(wàn)

2010年亮相，由新加坡置地旗下的新嘉地產(chǎn)打造，朗御占地近11畝，容積率7.34打造了兩個(gè)單元468戶(hù)住宅，物業(yè)費(fèi)為2.5元/㎡·月，由世邦魏理仕提供服務(wù)，小區(qū)對(duì)口的小學(xué)為天涯石小學(xué)本部，為錦二的學(xué)區(qū)。

在當(dāng)年朗御的對(duì)外銷(xiāo)售說(shuō)辭當(dāng)中，來(lái)自新加坡、上海、中國(guó)香港等地的客戶(hù)“絕大多數(shù)不問(wèn)價(jià)格，立即預(yù)訂幾套。”

一系列的包裝，讓朗御入市就開(kāi)出了15000元/㎡的售價(jià)，而彼時(shí)與之相距1公里的百畝大盤(pán)時(shí)代豪庭的售價(jià)是8000元/㎡。

“75-506㎡，270度觀景客廳、6.6米室內(nèi)挑高空中花園的設(shè)計(jì)，新加坡精裝修生活理念，科技智能配套倡導(dǎo)科技，私享恒溫泳池”……

朗御

2010年開(kāi)盤(pán)，2012年交房，但到了2017年，朗御仍有少量房源在售，據(jù)成都商報(bào)房產(chǎn)發(fā)布2017年5月的報(bào)道，朗御彼時(shí)還剩下最后幾套225㎡的戶(hù)型，掛牌總價(jià)在560萬(wàn)左右，套均單價(jià)約2.5萬(wàn)元/㎡，而建面約502.56㎡的頂躍，彼時(shí)在透明房產(chǎn)網(wǎng)的清水價(jià)格為1468.04萬(wàn)，加上精裝，總價(jià)超過(guò)1771萬(wàn)。

圖據(jù)：成都透明房產(chǎn)網(wǎng)，截于2017年

建面約502.56㎡、頂躍、帶私家泳池，從這些維度來(lái)看，這套法拍的房子，就是當(dāng)年所剩的兩套房源之一。

被民宿占據(jù)

小區(qū)二手房成交價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡起

位于大慈寺路三號(hào)，在它的旁邊，就是太古里。

朗御的過(guò)去，或許許多人都不熟悉，但得益于它的位置，這棟大樓被成都人熟知——

這棟大樓里迎來(lái)了越來(lái)越多的私房菜、酒吧、民宿的開(kāi)業(yè)，也有一些公司，選擇落址于此，高峰時(shí)期，這里開(kāi)業(yè)的商家達(dá)到200家以上。

在整個(gè)IFS-太古里商圈，朗御的特別之處在于它是住宅產(chǎn)權(quán)地塊，但成都的商業(yè)核心中，隨著IFS和太古里的開(kāi)業(yè)，在如潮的消費(fèi)人群中，朗御逐漸陷入住改商的迷途中——

俯瞰I(xiàn)FS-太古里的朗御

隨著對(duì)于住改商的整治，很多商家已經(jīng)消失，現(xiàn)在，在大眾點(diǎn)評(píng)上搜索朗御，已經(jīng)沒(méi)有店鋪信息，但如果在微博、小紅書(shū)等平臺(tái)輸入朗御，依舊能夠看到許多網(wǎng)紅民宿的分享。

大量的住改商讓業(yè)主們苦不堪言，有業(yè)主就曾向成都商報(bào)反映：“夜里走電梯時(shí)我也經(jīng)常膽戰(zhàn)心驚，看到衣衫不整、酩酊大醉的人坐電梯，我寧愿耗費(fèi)些時(shí)間再等下一趟。說(shuō)到底，大樓里各種設(shè)施的保潔、維護(hù)費(fèi)用都是要我們這些業(yè)主分?jǐn)偟摹?rdquo;

昔日售價(jià)達(dá)到城市天花板的項(xiàng)目，就這樣陷入住改商的困境中。從小區(qū)二手房的成交歷史中可以看到，小區(qū)的二手房成交較為頻繁，今年已經(jīng)有9套成交，85㎡戶(hù)型的成交單價(jià)大多在3.4萬(wàn)元/㎡，但仍有2.7萬(wàn)元/㎡成交的房源，其中，一套建面約184㎡的大戶(hù)型，以2.9萬(wàn)元/㎡的單價(jià)，總價(jià)540萬(wàn)成交。

與此同時(shí)，在貝殼APP上我們可以看到，朗御目前仍有70套二手房在售，最低單價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡。其中，一套226㎡的房源，掛牌總價(jià)699萬(wàn)，類(lèi)似房源彼時(shí)在透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示的總價(jià)在550萬(wàn)左右。

圖據(jù)：貝殼APP

在租房頁(yè)面，朗御同樣有大量房源，套一租金從4000元/月起。

圖據(jù)：貝殼APP

“朗御是一個(gè)被低估的樓盤(pán)，也是一個(gè)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)，而把價(jià)值拉低的樓盤(pán)。”

談到朗御，資深業(yè)內(nèi)人士彭致遠(yuǎn)這樣點(diǎn)評(píng)：今天流拍的頂躍，在他看來(lái)其價(jià)值正是被嚴(yán)重低估了，本應(yīng)站在城市居住產(chǎn)品的頭部，但現(xiàn)在價(jià)值卻大打折扣。

彭致遠(yuǎn)介紹道：“90㎡的套一、180㎡的套二、200㎡+的套三、頂樓做躍層，朗御在設(shè)計(jì)之初的定位就很高，是奔著國(guó)際最都市感的住宅做的，而且它是70年產(chǎn)權(quán)。新加坡房企打造，但托管給了行做的管理之后，物業(yè)管理沒(méi)落地，所以導(dǎo)致大量的奔著租金去的商家入住以后，內(nèi)部管理很混亂，業(yè)態(tài)很復(fù)雜，居住氛圍大大減低。”

他也介紹了另一重邏輯，朗御一個(gè)90㎡的戶(hù)型，曾經(jīng)最高租金能夠達(dá)到1.2萬(wàn)元/月，這一價(jià)格遠(yuǎn)超同類(lèi)型的住宅，以這一邏輯來(lái)看，朗御昔日的投資回報(bào)率其實(shí)很高，“但如果以一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看待，朗御的二手房?jī)r(jià)格還將受到影響，也失去了它最大的價(jià)值，作為區(qū)域內(nèi)少有的住宅項(xiàng)目，它其實(shí)有機(jī)會(huì)做成一個(gè)豪宅的。”

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