1595萬起拍、16814次圍觀、報名人數(shù)為0、出價次數(shù)為0。今天上午10:00，朗御的一套千萬法拍房，最終流拍收場。

千萬頂躍帶租約法拍

每月租金6.5萬元

這套叫價1595萬，聲稱能夠俯瞰太古里的住宅是朗御的一套頂躍，位于朗御50層，總面積502.56㎡，在拍賣標(biāo)的的介紹中寫著，該資產(chǎn)實際使用面積約1000㎡。

圖據(jù)：阿里資產(chǎn)

據(jù)阿里資產(chǎn)顯示，該房屋目前為出租狀態(tài)，出租日期為2021年1月1日-2027年1月1日，月租金為65000元，支付方式為半年一付。六年時間，這套房子的租金達(dá)到了468萬。而網(wǎng)站顯示，“買受人從過戶之日起開始實收租金”，也就是說，如果該套房屋能夠在今年出售，仍有超300萬的租金。

出讓中還寫明，如買受人需求清場，出讓方配合清場，清場費用80萬以內(nèi)由買受人承擔(dān)，如超過80萬，超出部分由出讓方承擔(dān)。

圖據(jù)：阿里資產(chǎn)

除此之外，網(wǎng)站顯示，成交后，需另付軟件服務(wù)費(成交價的0.5-1%)，另付傭金(成交價的1%)。一套千萬總價的房子，僅僅是另需支付的費用就已經(jīng)達(dá)到了數(shù)十萬元，這其中，還不包含成交的稅費。

那套1595萬的法拍房

昔日售價1771萬

2010年亮相，由新加坡置地旗下的新嘉地產(chǎn)打造，朗御占地近11畝，容積率7.34打造了兩個單元468戶住宅，物業(yè)費為2.5元/㎡·月，由世邦魏理仕提供服務(wù)，小區(qū)對口的小學(xué)為天涯石小學(xué)本部，為錦二的學(xué)區(qū)。

在當(dāng)年朗御的對外銷售說辭當(dāng)中，來自新加坡、上海、中國香港等地的客戶“絕大多數(shù)不問價格，立即預(yù)訂幾套。”

一系列的包裝，讓朗御入市就開出了15000元/㎡的售價，而彼時與之相距1公里的百畝大盤時代豪庭的售價是8000元/㎡。

“75-506㎡，270度觀景客廳、6.6米室內(nèi)挑高空中花園的設(shè)計，新加坡精裝修生活理念，科技智能配套倡導(dǎo)科技，私享恒溫泳池”……

朗御

2010年開盤，2012年交房，但到了2017年，朗御仍有少量房源在售，據(jù)成都商報房產(chǎn)發(fā)布2017年5月的報道，朗御彼時還剩下最后幾套225㎡的戶型，掛牌總價在560萬左右，套均單價約2.5萬元/㎡，而建面約502.56㎡的頂躍，彼時在透明房產(chǎn)網(wǎng)的清水價格為1468.04萬，加上精裝，總價超過1771萬。

圖據(jù)：成都透明房產(chǎn)網(wǎng)，截于2017年

建面約502.56㎡、頂躍、帶私家泳池，從這些維度來看，這套法拍的房子，就是當(dāng)年所剩的兩套房源之一。

被民宿占據(jù)

小區(qū)二手房成交價2.7萬元/㎡起

位于大慈寺路三號，在它的旁邊，就是太古里。

朗御的過去，或許許多人都不熟悉，但得益于它的位置，這棟大樓被成都人熟知——

這棟大樓里迎來了越來越多的私房菜、酒吧、民宿的開業(yè)，也有一些公司，選擇落址于此，高峰時期，這里開業(yè)的商家達(dá)到200家以上。

在整個IFS-太古里商圈，朗御的特別之處在于它是住宅產(chǎn)權(quán)地塊，但成都的商業(yè)核心中，隨著IFS和太古里的開業(yè)，在如潮的消費人群中，朗御逐漸陷入住改商的迷途中——

俯瞰I(xiàn)FS-太古里的朗御

隨著對于住改商的整治，很多商家已經(jīng)消失，現(xiàn)在，在大眾點評上搜索朗御，已經(jīng)沒有店鋪信息，但如果在微博、小紅書等平臺輸入朗御，依舊能夠看到許多網(wǎng)紅民宿的分享。

大量的住改商讓業(yè)主們苦不堪言，有業(yè)主就曾向成都商報反映：“夜里走電梯時我也經(jīng)常膽戰(zhàn)心驚，看到衣衫不整、酩酊大醉的人坐電梯，我寧愿耗費些時間再等下一趟。說到底，大樓里各種設(shè)施的保潔、維護(hù)費用都是要我們這些業(yè)主分?jǐn)偟摹?rdquo;

昔日售價達(dá)到城市天花板的項目，就這樣陷入住改商的困境中。從小區(qū)二手房的成交歷史中可以看到，小區(qū)的二手房成交較為頻繁，今年已經(jīng)有9套成交，85㎡戶型的成交單價大多在3.4萬元/㎡，但仍有2.7萬元/㎡成交的房源，其中，一套建面約184㎡的大戶型，以2.9萬元/㎡的單價，總價540萬成交。

與此同時，在貝殼APP上我們可以看到，朗御目前仍有70套二手房在售，最低單價2.7萬元/㎡。其中，一套226㎡的房源，掛牌總價699萬，類似房源彼時在透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示的總價在550萬左右。

圖據(jù)：貝殼APP

在租房頁面，朗御同樣有大量房源，套一租金從4000元/月起。

圖據(jù)：貝殼APP

“朗御是一個被低估的樓盤，也是一個因為運營，而把價值拉低的樓盤。”

談到朗御，資深業(yè)內(nèi)人士彭致遠(yuǎn)這樣點評：今天流拍的頂躍，在他看來其價值正是被嚴(yán)重低估了，本應(yīng)站在城市居住產(chǎn)品的頭部，但現(xiàn)在價值卻大打折扣。

彭致遠(yuǎn)介紹道：“90㎡的套一、180㎡的套二、200㎡+的套三、頂樓做躍層，朗御在設(shè)計之初的定位就很高，是奔著國際最都市感的住宅做的，而且它是70年產(chǎn)權(quán)。新加坡房企打造，但托管給了行做的管理之后，物業(yè)管理沒落地，所以導(dǎo)致大量的奔著租金去的商家入住以后，內(nèi)部管理很混亂，業(yè)態(tài)很復(fù)雜，居住氛圍大大減低。”

他也介紹了另一重邏輯，朗御一個90㎡的戶型，曾經(jīng)最高租金能夠達(dá)到1.2萬元/月，這一價格遠(yuǎn)超同類型的住宅，以這一邏輯來看，朗御昔日的投資回報率其實很高，“但如果以一個商業(yè)項目來看待，朗御的二手房價格還將受到影響，也失去了它最大的價值，作為區(qū)域內(nèi)少有的住宅項目，它其實有機(jī)會做成一個豪宅的。”

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