成都市場(chǎng)成交不錯(cuò)，所以成為了開發(fā)商必爭(zhēng)之地。一些財(cái)大氣粗的開發(fā)商沒有拿到地。他們往往會(huì)說(shuō)：

運(yùn)氣太差，土拍場(chǎng)場(chǎng)搖號(hào)不中。

沒搖中，未必是壞事。千萬(wàn)別以北上廣深的思維，來(lái)打成都樓盤的市場(chǎng)：

北京市場(chǎng)的穩(wěn)，是TOP級(jí)資源鎮(zhèn)出來(lái)的;上海市場(chǎng)的火爆，是長(zhǎng)三角老板們堆出來(lái)的;而成都市場(chǎng)的火熱，是產(chǎn)品力卷出來(lái)的。

有麓湖、龍湖、華潤(rùn)、中鐵建等特別能打的開發(fā)商，顧客本來(lái)是可買可不買的猶豫，但是看了示范區(qū)，都激發(fā)了購(gòu)買欲。

這才是成都樓市的密碼。只準(zhǔn)備足夠的土地資金，沒有充分的產(chǎn)品方案，建議慎重在成都拿地。(成都并不是每個(gè)樓盤都火，處于頂流的新川板塊，也有樓盤熄火的)。

越秀·天悅云萃

今天的主角，是越秀在成華中環(huán)槐樹店板塊的項(xiàng)目。

越秀·天悅云萃

這是成都邀請(qǐng)實(shí)效全程參與產(chǎn)品力頂設(shè)的項(xiàng)目，本文解密產(chǎn)品的打造過(guò)程。讓全國(guó)地產(chǎn)同仁看看，成都的紅盤，到底是怎么生出來(lái)的。

01好樓盤的定位，是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的需要。

某大咖果總，在08年底果斷在成華區(qū)買了一套90㎡的房子。之后的10年中，他在這套房子里迎娶了嬌妻，有了可愛的女兒。在電子科大的沙河畔，他還跑出了馬拉松的身材。

對(duì)于成華區(qū)，他有深厚的感情。但是當(dāng)他從26歲走到35歲，想要換一套大房子，環(huán)顧四周兩茫然，最后在錦江區(qū)重新置業(yè)。

在某數(shù)據(jù)公司給成華區(qū)的人口流動(dòng)大數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)很多年輕人的成都落腳地是成華區(qū)，當(dāng)他們成熟中產(chǎn)以后，就搬到錦江、高新去了。

這是讓成華區(qū)極為頭大的事情。通過(guò)城市穿透性研究，實(shí)效找到了連政府都困惑的答案：

1）成華區(qū)1-2環(huán)內(nèi)，主流還是30年前國(guó)有企業(yè)的老宿舍，過(guò)道里貼滿了小廣告。

2）從08年開始，成華區(qū)開始發(fā)展二環(huán)，主流供應(yīng)著90㎡的小戶型。

3）到22年時(shí)，成華區(qū)落地的樓盤，還是80-110㎡的小戶型。

當(dāng)多數(shù)開發(fā)商都在成華采取“小面積、低品質(zhì)、控總價(jià)”的戰(zhàn)略，打一槍就跑，這片城市區(qū)域必然成為剛需之城，到了改善年齡就跑。

所以越秀·天悅云萃的定位以143㎡/173㎡的改善戶型為主，解決當(dāng)?shù)氐母纳撇蛔阃袋c(diǎn)。

這不是市場(chǎng)對(duì)標(biāo)法出來(lái)的，而是成華人民苦剛需已久的期待。

扳著手指頭算，這10多年成華區(qū)交付的改善樓盤，除了萬(wàn)科金域藍(lán)灣、保利康橋和德商迎輝天璽，漏掉了幾個(gè)?

理工大學(xué)的教授、電子科大的博導(dǎo)、荷花池的老板、339的潮人、成華大道的網(wǎng)紅們，情何以堪?

02為什么會(huì)提 “讓成華領(lǐng)先成都”的戰(zhàn)略？

在成都建立省會(huì)時(shí)，武侯區(qū)分到了科教文衛(wèi)，青羊區(qū)分到了省市機(jī)關(guān)，錦江區(qū)分到了時(shí)尚貿(mào)易，金牛區(qū)承接部委央企，而成華區(qū)分到的是省市國(guó)有企業(yè)。

工業(yè)遺址區(qū)傳承到現(xiàn)在，有密集的鐵路/市場(chǎng)和夾角地帶，讓成華在傳統(tǒng)5城區(qū)里低人一等。

但是房地產(chǎn)業(yè)，從來(lái)只獎(jiǎng)勵(lì)具有城市發(fā)展眼光的人。

我們大膽得到一個(gè)結(jié)論：

城市快速發(fā)展周期看城南，后城市化年代看成華。

三點(diǎn)理由證明成華的后發(fā)優(yōu)勢(shì)：

第一，成華是主城區(qū)土儲(chǔ)最多的區(qū)域，

在天悅云萃所在的組團(tuán)，能用于整理開發(fā)的量，大數(shù)6000畝。

人不如舊，房不如新。未來(lái)城市最好的城市界面，肯定屬于新開發(fā)的板塊。

第二，城南有城南的粉絲，主城有主城的粉絲。

前10年的榮光屬于城南，所以城南有了金融城、大源、天西、麓湖等黃金板塊。已經(jīng)遠(yuǎn)到了興隆湖，但這并不妨礙主城有主城的粉絲。

當(dāng)城南的發(fā)展越遠(yuǎn)，成華的價(jià)值越大。這是地理性決定的。

第三，成華的城市級(jí)資源已經(jīng)很強(qiáng)，只是過(guò)去太深藏功與名。

決定土地價(jià)值，從來(lái)都是周邊的資源等級(jí)和含金量。金融城3期能一飛沖天，和其與金融城的一衣帶水密切相關(guān)。

天悅云萃周圍5KM的城市資源含量，并不比白鷺灣、武侯新城低。只是沒有被人擦亮。

東郊記憶、杉板橋商圈、電子大學(xué)和理工兩所大學(xué)，塔子山公園，339商圈、望平坊和全球知名的大慈寺太古里。

萬(wàn)象城是前廳，東客站是左鄰，杉板橋是右里，4/7兩條地鐵線在腳邊，二環(huán)中環(huán)三環(huán)，成洛大道、成渝高速、城南高速，妥妥的成渝東門戶。

雖然地是成華區(qū)的，但都是城市級(jí)的資源。所以成華后發(fā)引領(lǐng)成都，只缺改善高端居住。

我們很開心，前面已有華潤(rùn)中環(huán)天序、龍湖濱江云河頌、凱德玖悅?cè)A章都做了這件事。

成華區(qū)的生活者，不用羨慕進(jìn)錦江區(qū)的生活，都羨慕到白鷺灣了;也不用眼紅高新區(qū)的居住，都看到武漢路去了。

每個(gè)區(qū)域，都有一群安居樂業(yè)創(chuàng)造財(cái)富的人，也必有其中高端居住。

03用造酒店的手法造樓盤

每個(gè)項(xiàng)目，都有其“題眼”，它由當(dāng)?shù)氐某钱a(chǎn)人關(guān)系決定，誕生于成華中環(huán)的越秀·天悅云萃，抓住的題眼是：

高級(jí)的城市資源，但居住空間太落后了。

所以談?wù)劯呒?jí)感，很多人會(huì)想到，高級(jí)感是玻璃鋁板，酒店式大門，奢華大堂，名貴樹種，管家式服務(wù)。

但這些都是技術(shù)手段，花錢就能做到。越秀·天悅云萃自然不輸給人，但比起手段更重要的是：樓盤規(guī)劃理念。

走進(jìn)10年前的攀成鋼豪宅，戶型面積足夠，外立面歷久彌新，樹越來(lái)越大，物業(yè)水準(zhǔn)也很不錯(cuò)。品質(zhì)上并不輸給人，但你始終會(huì)覺得這三個(gè)字挺傷人的：有點(diǎn)土!

主要是產(chǎn)品打造理念的問題，上一代豪宅用大理石證明豪華，用歐式代表審美。材料和風(fēng)格都沒問題，但與新一代豪宅相比：

沒有社交場(chǎng)景，沒有第三空間，房子再高檔，但是其功能僅僅是回家吃飯和睡覺的地方。

70年的房子，住10年就落后了，這是越秀·天悅云萃需要杜絕的事情。超前的理念，意味著樓盤有更長(zhǎng)的生命周期，讓資產(chǎn)長(zhǎng)久保值增值。

基于中產(chǎn)改善的定位，越秀·天悅云萃用了酒店的理念，來(lái)規(guī)劃住宅。理由有3點(diǎn)：

1）酒店是人類與居住相關(guān)高級(jí)感很強(qiáng)的空間。

用酒店理念造住宅，可以確保理念持續(xù)領(lǐng)先。

2）酒店式住宅理念，目前僅少量的出現(xiàn)在180㎡+的豪宅，用在了改善樓盤上，本身是超配。

3）酒店式理念的住宅并不多。大多數(shù)樓盤還停留在強(qiáng)排/總圖/綠化和動(dòng)線的思路上。

也許5-10年后才會(huì)變成主流，至少確保了今天的越秀·天悅云萃業(yè)主，不買到落后的生活。

用酒店的理念打造住宅，具體有什么好處呢?

1）住在這樣的社區(qū)，老婆孩子不會(huì)纏著你，在國(guó)慶大假一定要出去人擠人了。

為什么明知道國(guó)慶人多/價(jià)格貴，大家還是要去人擠人。無(wú)非是好不容易有個(gè)假期，想去體驗(yàn)休閑度假感。

嗯，從現(xiàn)在開始，每天都是度假感。標(biāo)價(jià)3000元的酒店體驗(yàn)感，未必有你家好。

2）優(yōu)質(zhì)的會(huì)所，就在你家樓下。

味道最好的地方還是蒼蠅館子，那么多客單價(jià)1000元的米其林黑珍珠，賣點(diǎn)不在味道，但是你經(jīng)常訂不到位置，是因?yàn)槿菦]有幾家的環(huán)境，比得上他們。

越秀·天悅云萃的下沉式會(huì)所，私宴包間勝過(guò)米其林餐廳。

3）度假酒店的高級(jí)感，房間并不是主題。因?yàn)楣珔^(qū)做得太好了。

在越秀·天悅云萃，創(chuàng)造了兒童、中年、閨蜜、老人的若干社交或者獨(dú)處場(chǎng)所。

回社區(qū)但未必回家，這就是酒店體驗(yàn)的精髓。

04從卷得房率，到卷生活場(chǎng)景

越秀·天悅云萃三款戶型都挺能打。限于篇幅，我們挑選了143這款。

因?yàn)槌啥嫉?43㎡都卷出了天花板，用來(lái)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目對(duì)改善生活的理解，太有說(shuō)服力了。

所有143㎡戶型都卷指標(biāo)和得房率，越秀·天悅云萃這一點(diǎn)也不輸。

約18m南向開間，板式，4房

但這些并不能體現(xiàn)越秀·天悅云萃對(duì)改善的認(rèn)知，認(rèn)真的你可以看到，有兩點(diǎn)是很亮的。

1）獨(dú)立的西廚島臺(tái)，一般是160㎡以上才會(huì)配置；但是越秀·天悅云萃143㎡就有了。

西廚島臺(tái)受歡迎，是因?yàn)樵黾恿顺院鹊膬x式感，而能有效拉近家庭成員距離。

2）戀人主臥。

主臥面寬約5.1m，是同級(jí)最大。除了放下床外，還可以擺一個(gè)正經(jīng)的沙發(fā)，形成獨(dú)屬于夫妻的小客廳。

有孩子的客廳，身份是父母;孩子不在的沙發(fā)上，彼此身份是夫妻。

以上兩點(diǎn)指的這款戶型在成都范圍的獨(dú)特性。相對(duì)于成華區(qū)的同級(jí)產(chǎn)品，還具有以下比較優(yōu)勢(shì)

客廳面寬約7.2米;方廳設(shè)計(jì);雙陽(yáng)臺(tái)(景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái));陽(yáng)光入戶

05成都每個(gè)熱銷盤，都以“改善”為題，內(nèi)容自擬

可能在其它城市，開發(fā)商還能以應(yīng)試教育的思維去做開發(fā)，即什么容積率，地價(jià)多少，倒掛多少，然后做什么產(chǎn)品，多久回款。

如果越秀用這樣的思維，來(lái)做天悅云萃項(xiàng)目，大概率答案就是：

市場(chǎng)主流是90-120㎡，2.0容積率，可以做一些T2/T3/T4產(chǎn)品。

那樣的話，不過(guò)是給成華區(qū)又多造了一個(gè)普通的剛需剛改樓盤。

在地價(jià)拋棄了剛需，所有城市改善者需求明確的前提下，每個(gè)城市的開發(fā)商，其實(shí)拿到的地都是一道高考作文題：

如何為當(dāng)?shù)厝俗龈纳粕?jí)的生活？

面積做大、檔次升級(jí)，能得60分。而越秀·天悅云萃這篇范文，揭露了高分的秘笈：

1）當(dāng)?shù)氐娜司油袋c(diǎn)是什么？

每個(gè)

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