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成都市場成交不錯,所以成為了開發(fā)商必爭之地。一些財大氣粗的開發(fā)商沒有拿到地。他們往往會說:
運氣太差,土拍場場搖號不中。
沒搖中,未必是壞事。千萬別以北上廣深的思維,來打成都樓盤的市場:
北京市場的穩(wěn),是TOP級資源鎮(zhèn)出來的;上海市場的火爆,是長三角老板們堆出來的;而成都市場的火熱,是產(chǎn)品力卷出來的。
有麓湖、龍湖、華潤、中鐵建等特別能打的開發(fā)商,顧客本來是可買可不買的猶豫,但是看了示范區(qū),都激發(fā)了購買欲。
這才是成都樓市的密碼。只準(zhǔn)備足夠的土地資金,沒有充分的產(chǎn)品方案,建議慎重在成都拿地。(成都并不是每個樓盤都火,處于頂流的新川板塊,也有樓盤熄火的)。
越秀·天悅云萃
今天的主角,是越秀在成華中環(huán)槐樹店板塊的項目。
越秀·天悅云萃
這是成都邀請實效全程參與產(chǎn)品力頂設(shè)的項目,本文解密產(chǎn)品的打造過程。讓全國地產(chǎn)同仁看看,成都的紅盤,到底是怎么生出來的。
01好樓盤的定位,是當(dāng)?shù)厣鐣男枰?/strong>
某大咖果總,在08年底果斷在成華區(qū)買了一套90㎡的房子。之后的10年中,他在這套房子里迎娶了嬌妻,有了可愛的女兒。在電子科大的沙河畔,他還跑出了馬拉松的身材。
對于成華區(qū),他有深厚的感情。但是當(dāng)他從26歲走到35歲,想要換一套大房子,環(huán)顧四周兩茫然,最后在錦江區(qū)重新置業(yè)。
在某數(shù)據(jù)公司給成華區(qū)的人口流動大數(shù)據(jù)中,發(fā)現(xiàn)很多年輕人的成都落腳地是成華區(qū),當(dāng)他們成熟中產(chǎn)以后,就搬到錦江、高新去了。
這是讓成華區(qū)極為頭大的事情。通過城市穿透性研究,實效找到了連政府都困惑的答案:
1)成華區(qū)1-2環(huán)內(nèi),主流還是30年前國有企業(yè)的老宿舍,過道里貼滿了小廣告。
2)從08年開始,成華區(qū)開始發(fā)展二環(huán),主流供應(yīng)著90㎡的小戶型。
3)到22年時,成華區(qū)落地的樓盤,還是80-110㎡的小戶型。
當(dāng)多數(shù)開發(fā)商都在成華采取“小面積、低品質(zhì)、控總價”的戰(zhàn)略,打一槍就跑,這片城市區(qū)域必然成為剛需之城,到了改善年齡就跑。
所以越秀·天悅云萃的定位以143㎡/173㎡的改善戶型為主,解決當(dāng)?shù)氐母纳撇蛔阃袋c。
這不是市場對標(biāo)法出來的,而是成華人民苦剛需已久的期待。
扳著手指頭算,這10多年成華區(qū)交付的改善樓盤,除了萬科金域藍(lán)灣、保利康橋和德商迎輝天璽,漏掉了幾個?
理工大學(xué)的教授、電子科大的博導(dǎo)、荷花池的老板、339的潮人、成華大道的網(wǎng)紅們,情何以堪?
02為什么會提 “讓成華領(lǐng)先成都”的戰(zhàn)略?
在成都建立省會時,武侯區(qū)分到了科教文衛(wèi),青羊區(qū)分到了省市機(jī)關(guān),錦江區(qū)分到了時尚貿(mào)易,金牛區(qū)承接部委央企,而成華區(qū)分到的是省市國有企業(yè)。
工業(yè)遺址區(qū)傳承到現(xiàn)在,有密集的鐵路/市場和夾角地帶,讓成華在傳統(tǒng)5城區(qū)里低人一等。
但是房地產(chǎn)業(yè),從來只獎勵具有城市發(fā)展眼光的人。
我們大膽得到一個結(jié)論:
城市快速發(fā)展周期看城南,后城市化年代看成華。
三點理由證明成華的后發(fā)優(yōu)勢:
第一,成華是主城區(qū)土儲最多的區(qū)域,
在天悅云萃所在的組團(tuán),能用于整理開發(fā)的量,大數(shù)6000畝。
人不如舊,房不如新。未來城市最好的城市界面,肯定屬于新開發(fā)的板塊。
第二,城南有城南的粉絲,主城有主城的粉絲。
前10年的榮光屬于城南,所以城南有了金融城、大源、天西、麓湖等黃金板塊。已經(jīng)遠(yuǎn)到了興隆湖,但這并不妨礙主城有主城的粉絲。
當(dāng)城南的發(fā)展越遠(yuǎn),成華的價值越大。這是地理性決定的。
第三,成華的城市級資源已經(jīng)很強(qiáng),只是過去太深藏功與名。
決定土地價值,從來都是周邊的資源等級和含金量。金融城3期能一飛沖天,和其與金融城的一衣帶水密切相關(guān)。
天悅云萃周圍5KM的城市資源含量,并不比白鷺灣、武侯新城低。只是沒有被人擦亮。
東郊記憶、杉板橋商圈、電子大學(xué)和理工兩所大學(xué),塔子山公園,339商圈、望平坊和全球知名的大慈寺太古里。
萬象城是前廳,東客站是左鄰,杉板橋是右里,4/7兩條地鐵線在腳邊,二環(huán)中環(huán)三環(huán),成洛大道、成渝高速、城南高速,妥妥的成渝東門戶。
雖然地是成華區(qū)的,但都是城市級的資源。所以成華后發(fā)引領(lǐng)成都,只缺改善高端居住。
我們很開心,前面已有華潤中環(huán)天序、龍湖濱江云河頌、凱德玖悅?cè)A章都做了這件事。
成華區(qū)的生活者,不用羨慕進(jìn)錦江區(qū)的生活,都羨慕到白鷺灣了;也不用眼紅高新區(qū)的居住,都看到武漢路去了。
每個區(qū)域,都有一群安居樂業(yè)創(chuàng)造財富的人,也必有其中高端居住。
03用造酒店的手法造樓盤
每個項目,都有其“題眼”,它由當(dāng)?shù)氐某钱a(chǎn)人關(guān)系決定,誕生于成華中環(huán)的越秀·天悅云萃,抓住的題眼是:
高級的城市資源,但居住空間太落后了。
所以談?wù)劯呒壐?,很多人會想到,高級感是玻璃鋁板,酒店式大門,奢華大堂,名貴樹種,管家式服務(wù)。
但這些都是技術(shù)手段,花錢就能做到。越秀·天悅云萃自然不輸給人,但比起手段更重要的是:樓盤規(guī)劃理念。
走進(jìn)10年前的攀成鋼豪宅,戶型面積足夠,外立面歷久彌新,樹越來越大,物業(yè)水準(zhǔn)也很不錯。品質(zhì)上并不輸給人,但你始終會覺得這三個字挺傷人的:有點土!
主要是產(chǎn)品打造理念的問題,上一代豪宅用大理石證明豪華,用歐式代表審美。材料和風(fēng)格都沒問題,但與新一代豪宅相比:
沒有社交場景,沒有第三空間,房子再高檔,但是其功能僅僅是回家吃飯和睡覺的地方。
70年的房子,住10年就落后了,這是越秀·天悅云萃需要杜絕的事情。超前的理念,意味著樓盤有更長的生命周期,讓資產(chǎn)長久保值增值。
基于中產(chǎn)改善的定位,越秀·天悅云萃用了酒店的理念,來規(guī)劃住宅。理由有3點:
1)酒店是人類與居住相關(guān)高級感很強(qiáng)的空間。
用酒店理念造住宅,可以確保理念持續(xù)領(lǐng)先。
2)酒店式住宅理念,目前僅少量的出現(xiàn)在180㎡+的豪宅,用在了改善樓盤上,本身是超配。
3)酒店式理念的住宅并不多。大多數(shù)樓盤還停留在強(qiáng)排/總圖/綠化和動線的思路上。
也許5-10年后才會變成主流,至少確保了今天的越秀·天悅云萃業(yè)主,不買到落后的生活。
用酒店的理念打造住宅,具體有什么好處呢?
1)住在這樣的社區(qū),老婆孩子不會纏著你,在國慶大假一定要出去人擠人了。
為什么明知道國慶人多/價格貴,大家還是要去人擠人。無非是好不容易有個假期,想去體驗休閑度假感。
嗯,從現(xiàn)在開始,每天都是度假感。標(biāo)價3000元的酒店體驗感,未必有你家好。
2)優(yōu)質(zhì)的會所,就在你家樓下。
味道最好的地方還是蒼蠅館子,那么多客單價1000元的米其林黑珍珠,賣點不在味道,但是你經(jīng)常訂不到位置,是因為全城沒有幾家的環(huán)境,比得上他們。
越秀·天悅云萃的下沉式會所,私宴包間勝過米其林餐廳。
3)度假酒店的高級感,房間并不是主題。因為公區(qū)做得太好了。
在越秀·天悅云萃,創(chuàng)造了兒童、中年、閨蜜、老人的若干社交或者獨處場所。
回社區(qū)但未必回家,這就是酒店體驗的精髓。
04從卷得房率,到卷生活場景
越秀·天悅云萃三款戶型都挺能打。限于篇幅,我們挑選了143這款。
因為成都的143㎡都卷出了天花板,用來對標(biāo)項目對改善生活的理解,太有說服力了。
所有143㎡戶型都卷指標(biāo)和得房率,越秀·天悅云萃這一點也不輸。
約18m南向開間,板式,4房
但這些并不能體現(xiàn)越秀·天悅云萃對改善的認(rèn)知,認(rèn)真的你可以看到,有兩點是很亮的。
1)獨立的西廚島臺,一般是160㎡以上才會配置;但是越秀·天悅云萃143㎡就有了。
西廚島臺受歡迎,是因為增加了吃喝的儀式感,而能有效拉近家庭成員距離。
2)戀人主臥。
主臥面寬約5.1m,是同級最大。除了放下床外,還可以擺一個正經(jīng)的沙發(fā),形成獨屬于夫妻的小客廳。
有孩子的客廳,身份是父母;孩子不在的沙發(fā)上,彼此身份是夫妻。
以上兩點指的這款戶型在成都范圍的獨特性。相對于成華區(qū)的同級產(chǎn)品,還具有以下比較優(yōu)勢
客廳面寬約7.2米;方廳設(shè)計;雙陽臺(景觀陽臺、生活陽臺);陽光入戶
05成都每個熱銷盤,都以“改善”為題,內(nèi)容自擬
可能在其它城市,開發(fā)商還能以應(yīng)試教育的思維去做開發(fā),即什么容積率,地價多少,倒掛多少,然后做什么產(chǎn)品,多久回款。
如果越秀用這樣的思維,來做天悅云萃項目,大概率答案就是:
市場主流是90-120㎡,2.0容積率,可以做一些T2/T3/T4產(chǎn)品。
那樣的話,不過是給成華區(qū)又多造了一個普通的剛需剛改樓盤。
在地價拋棄了剛需,所有城市改善者需求明確的前提下,每個城市的開發(fā)商,其實拿到的地都是一道高考作文題:
如何為當(dāng)?shù)厝俗龈纳粕壍纳睿?/strong>
面積做大、檔次升級,能得60分。而越秀·天悅云萃這篇范文,揭露了高分的秘笈:
1)當(dāng)?shù)氐娜司油袋c是什么?
每個
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