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南京樓市出現了不少回溫的跡象
近幾個月，：
分別上漲約16.2%、40.2%；
1、新房中簽率低至約15.4%，數據顯示，11月南京新房認購5491套、成交3976套，環(huán)比10月(認購4724套、成交2835套)
環(huán)比上漲26.7%
2、二手房帶看量上漲，11月南京全市二手房成交7055套，…
但我想說的是，不可一葉障目，而要透過紛繁的現象看到本質。
南京樓市確有回溫，但不是代表所有樓盤，分化現象仍在加劇。
細化來看，我們可以發(fā)現，
另一邊，卻是一批老盤深陷去化艱難的困境…
一邊是高熱度高價入市的樓盤搖號開盤，
圖源：網絡
1
戶型老舊！沒有價格優(yōu)勢！南京這個盤，2年多還沒賣完…
濱江雅園，是橋北大盤北外灘水城的新組團，
共規(guī)劃打造12棟住宅，其中8號樓27層，其余樓棟均為33層，戶型建面約88、115、117、127㎡。
2020年4月，項目首開2號樓，銷許均價約21525元/㎡，毛坯交付，相較北外灘水城19街區(qū)收官房源約20500元/㎡的毛坯均價，還漲了約1025元/㎡。
圖源：365淘房
圖源：365淘房
2年多時間，濱江雅園首推的248套房源，仍有54套房源未售出…
就在剛剛，我在南京網上房地產上看到，(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
圖源：南京網上房地產
至今仍有約1245套房源未售出。
2021年2月起，項目陸續(xù)加推5次，推出約2198套房源，
濱江雅園整體去化不足5成…
總的來看，(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
圖源：南京網上房地產
究其原因，主要有以下三點：
此前，我也在朋友圈、買房群里多次看到濱江雅園的特價房信息，可見項目去化之艱難，
圖源：朋友圈
1、戶型設計老舊，市場認可度不高
建面約88㎡戶型來說，只做到了兩房一衛(wèi)，
就拿目前南京市面上同面積段戶型，大多做到三房一衛(wèi)，相比之下，濱江雅園
建面約88㎡戶型圖
2、周邊二手房掛牌均價約1.8萬/㎡，沒有價格優(yōu)勢
掛牌均價約18896元/㎡。
貝殼找房網數據顯示，目前威尼斯水城(后改名為北外灘水城)共有約1484套房源掛牌，
蘇寧濱江雅園約21525元/㎡的毛坯均價，沒有價格優(yōu)勢。
相比之下，
圖源：貝殼找房
3、產權嚴重縮水
土地年限已縮水超20年！
南京網上房地產數據顯示，濱江雅苑于2002年10月拿地，這意味著，
圖源：南京網上房地產
2
去化不足4成！南京這個盤賣不動的原因找到了…
江北高新區(qū)的榮錦瑞府
同樣陷入艱難困境的，還有，即天華硅谷三期。
今年3月，項目首推9號樓，共約200套房源，戶型建面約89、115、135㎡，銷許均價約26300元/㎡，首付3成。
圖源：365淘房
首開至今9個月時間，項目仍有113套房源未售出…
然而，南京網上房地產數據顯示，(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
圖源：南京網上房地產
開盤7個月，項目仍有約134套房未售出…
同年5月，項目加推12號樓，共約200套房源，據南京網上房地產數據顯示，(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
整體來看，榮錦瑞府整體去化不足4成！
(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
圖源：南京網上房地產
榮錦瑞府，戶型建面約89㎡起，按照約26300元/㎡的均價來算，總價約234萬起。
天華硅谷建面約88-89㎡二手房，掛牌總價基本在170萬左右。
要知道，貝殼找房網數據顯示，
圖源：貝殼找房
榮錦瑞府是毛坯交付
而且，，據銷售透露：項目預計2024年4月交付。也就是說，
同樣預算下，南京可選的新房也不算少。
相比之下，榮錦瑞府的性價比確實不高，且
3
新房庫存持續(xù)高位！南京一批樓盤，難了…
一抓把！
其實，南京市面上像濱江雅園、榮錦瑞府這樣的樓盤，
1、江寧-金王府
2021年1月，項目加推146套精裝房源，戶型建筑面積約88、102、140㎡，銷許均價34350元/㎡，相比前期上漲了約1.6萬/㎡!
項目開盤一年多時間，項目仍有23套住宅未售出…
據南京網上房地產數據顯示，(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
圖源：南京網上房地產
2、九龍湖-朗詩九龍熙岸
11月5日，朗詩九龍熙岸加推6-14號樓，共約90套房源，戶型建面約153-214㎡，銷許均價約37700元/㎡。
圖源：365淘房
至今開盤1個月，“認購+成交”共55套，去化約6.1成…
(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
圖源：南京網上房地產
3、城北-金浦御龍灣
至今仍有115套房源未售出，去化約3.1成…
南京網上房地產數據顯示，今年9-10月，項目陸續(xù)推出166套房源，(數據截止12月8日14時，不排除上傳延遲原因)
圖源：南京網上房地產
持續(xù)處于高位的庫存，更是讓南京一批本就難賣的樓盤，去化更加艱難…
確實，當下樓市處于調整期，再加上
圖源：南京網上房地產
接下來，南京上可能會有更多樓盤加入降價促銷的行列，大家在買房時，也要注意甄別。
對于未來南京新房市場，你怎么看？歡迎評論區(qū)留言討論~
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