圖1

遂寧位于川中，連接成都與重慶，但不直接與成都相鄰，而是與三陽即綿陽、德陽、資陽相鄰，另外與南充相鄰。

一、遂寧地價(jià)

在5月初，筆者為買房研究過遂寧的房價(jià)，《四川遂寧-南充-廣安房價(jià)對比研究：地價(jià)，2020年5月 》，其中提到遂寧高新區(qū)2019年拍賣的3塊地價(jià)為360萬元每畝，本文從另一個角度探討地價(jià)。

(一)射洪地價(jià)

射洪2016年公布的基準(zhǔn)地價(jià)為：縣城1級地價(jià)2235元每平米，縣城高于金華鎮(zhèn)>沱牌鎮(zhèn)>仁和鎮(zhèn)>太乙鎮(zhèn)>洋溪鎮(zhèn)。

圖2

未列出的鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別為金家鎮(zhèn)1級640元每平米，復(fù)興鎮(zhèn)570，天仙鎮(zhèn)530。

按照年利率4%推算到2020年，射洪市的市區(qū)1級地價(jià)(范圍見下圖)為2719元每平米，按照容積率2.0計(jì)算樓面價(jià)為1360元每平米。按照市場競爭之后的溢價(jià)20%估算成交價(jià)約為1632元每平米。

圖3

(二)大英縣地價(jià)

難以查詢到大英縣近期的基準(zhǔn)地價(jià)，下圖是2011年的成果，按照年利率4%推算到2020年，大英縣的1級地價(jià)為1820元每平米，如果按照5%的每年漲幅的話2020年為2004元每平米。

圖4

下面取整數(shù)2004元每平米，按照容積率2.0計(jì)算樓面價(jià)為1002元每平米。從基準(zhǔn)地價(jià)到實(shí)際成交價(jià)的溢價(jià)假設(shè)按照20%估算，實(shí)際樓面價(jià)大約為1200元每平米。

(三)蓬溪縣地價(jià)

蓬溪縣的基準(zhǔn)地價(jià)不夠透明，使用實(shí)際市場價(jià)來代替。難以找到縣城的地塊成交情況，下面的地塊位于金橋新區(qū)，更接近市區(qū)而不是蓬溪縣城。

圖5

蓬溪金橋新區(qū)的2019年地塊拍賣價(jià)格為180萬元每畝，樓面價(jià)為1125元每平米，推算2020年的價(jià)格為1170元每平米。

(四)安居區(qū)地價(jià)

安居區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)情況不夠透明，難以查詢到有關(guān)信息，也缺乏住宅用地的實(shí)際成交公示，但是有大量的工業(yè)用地成交情況，如下表，位于安東大道南端西側(cè)的一塊130畝土地只需要6.4萬元每畝。

圖6

2020年5月安居區(qū)拍賣的一塊商業(yè)用地起始樓面價(jià)格達(dá)到1961.54元每畝，同期拍賣的另一塊與之相鄰的住宅用地價(jià)格為1125元每平米，假設(shè)溢價(jià)20%(具體視競爭激烈程度而定)被房地產(chǎn)商拿下，那么樓面價(jià)達(dá)到1350元每平米。

圖7

(五)船山區(qū)地價(jià)

圖8

上表為2018年基準(zhǔn)地價(jià)，按照年利率5%推算2020年的1級地價(jià)應(yīng)為1929元每平米，按照容積率1.8計(jì)算樓面價(jià)應(yīng)為1072元每平米。

圖9

二、住宅造價(jià)、開發(fā)商其他成本與合理利潤

用過的第一個價(jià)格是住建部2016版《裝配式建筑工程消耗量定額》

造價(jià)方面，之前用過3個價(jià)格。所附的投資估算指標(biāo)，根據(jù)預(yù)制率20~60%的不同，價(jià)格從2000元左右升高到2400元左右，如裝配式混凝土小高層住宅，PC 率40%時(shí)，價(jià)格為2134元每平米。，但是招標(biāo)控制價(jià)是最高限價(jià)，實(shí)際競爭中為謀求中標(biāo)，成交價(jià)肯定低于該價(jià)，比如在2300元每平米左右，而承建商的成本肯定又低于這個2300。由于各地安置還房小區(qū)的建筑面積都很大，即便100元每平米的利潤乘以30萬平米，也可以獲得純利潤3000萬。，從而估算出造價(jià)約為2000元每平米。在本文中，按照2100元每平米計(jì)算住宅造價(jià)。

開發(fā)商其他成本包括稅費(fèi)約20%，利息約10%，合理利潤約5%，實(shí)際利潤約11%。

從本文開始，第一次把貨幣發(fā)行量納入考慮范圍。M0流通中貨幣過多，則會有大量熱錢，用于日常消費(fèi)，炒高日常物價(jià)，不會影響房價(jià)。如下表。2020年1月流通中貨幣為93249.16億元，2020年6月縮減為79459.41億元，我國人口目前為14.0005億人，按照14億人計(jì)算，則人均由6660元縮減為5676元。個人認(rèn)為這反應(yīng)了由于今年疫情，大家的定期存款增加，日常零用減少。還可能由于微信、支付寶的大量使用，他們與電子銀行直接相連，大家并不需要取錢，也可以應(yīng)付所有日常消費(fèi)，因此M0連續(xù)縮減。

圖10

再看M1貨幣，是在M0的基礎(chǔ)上，增加了單位活期存款，也就是公司企業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位隨時(shí)可以支付工資、采購物資和服務(wù)等所需的貨幣。2020年1月到6月從545531.79億元增加到604317.97億元，人均從38967元上升到43166元，增加10.8%，說明公家的錢比較熱，隨時(shí)可以用于生產(chǎn)或投資，但通常不直接影響房價(jià)，可能影響股價(jià)，這一塊需專家指點(diǎn)，后面的文章將更清晰。

貨幣與準(zhǔn)貨幣M2，是在M1的基礎(chǔ)上，主要增加了居民儲蓄和單位定期存款。2020年1月到6月，從約202萬億元增加到了約213萬億元，相當(dāng)于人均14.4萬元增加到了15.2萬元，增長幅度5.4%，僅僅是M1增幅的一半，說明大家把定期存款轉(zhuǎn)化為活期存款等現(xiàn)金，認(rèn)為股市等投資的收益高于定期存款。這可能影響到房價(jià)。但房價(jià)的情況比較特殊，它在短期內(nèi)難以出手，但是在中期內(nèi)5年左右可能出手，也有長期/定期存款的作用。

三、遂寧房價(jià)

射洪市樓面價(jià)1632元每平米。

大英縣樓面價(jià)1200元每平米。

蓬溪縣樓面價(jià)1170元每平米。

安居區(qū)樓面價(jià)1350元每平米。

船山區(qū)1072元每平米，這個數(shù)感覺不太準(zhǔn)確，主城區(qū)按道理應(yīng)該高于射洪、安居等所有縣市。不過也有例外，廣安市區(qū)的房價(jià)就低于大多數(shù)所轄縣市。

射洪市房價(jià)≈(樓面價(jià)+住宅造價(jià))/(1-稅費(fèi)20%-利息10%-利潤11%)=(1632+2100)/0.59=6325元每平米。比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測的5718元貴了600元。

圖11

大英縣房價(jià)：(1200+2100)/0.59=5593元每平米，與網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)5647元很接近。

圖12

蓬溪縣房價(jià)：(1170+2100)/0.59=5542，比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)4679元貴了800多元，不過這是金橋新區(qū)的。

圖13

安居區(qū)房價(jià)(1350+2100)/0.59=5847元每平米，比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)4619貴了1200，安居的房價(jià)這么低嗎?

圖14

船山區(qū)房價(jià)(1072+2100)/0.59=5376，比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)6556便宜了1200。

圖15

請各位提供房價(jià)信息和意見，以便修正上述方法，謝謝。

唐師有關(guān)文章：

遂寧不是萎縮城市：遂寧市城市發(fā)展戰(zhàn)略第二篇，2020年6月

遂寧射洪市基本情況：四川最年輕城市區(qū)劃區(qū)位、城建交通

四川遂寧-南充-廣安房價(jià)對比研究：地價(jià)，2020年5月

南充與遂寧房價(jià)對比研究，2020年5月

四川遂寧城市化現(xiàn)狀初步研究與展望：2020年3月24日周二

---

版權(quán)說明： 本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除！

---

標(biāo)簽：