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圖1
遂寧位于川中,連接成都與重慶,但不直接與成都相鄰,而是與三陽即綿陽、德陽、資陽相鄰,另外與南充相鄰。
一、遂寧地價(jià)
在5月初,筆者為買房研究過遂寧的房價(jià),《四川遂寧-南充-廣安房價(jià)對比研究:地價(jià),2020年5月 》,其中提到遂寧高新區(qū)2019年拍賣的3塊地價(jià)為360萬元每畝,本文從另一個角度探討地價(jià)。
(一)射洪地價(jià)
射洪2016年公布的基準(zhǔn)地價(jià)為:縣城1級地價(jià)2235元每平米,縣城高于金華鎮(zhèn)>沱牌鎮(zhèn)>仁和鎮(zhèn)>太乙鎮(zhèn)>洋溪鎮(zhèn)。
圖2
未列出的鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別為金家鎮(zhèn)1級640元每平米,復(fù)興鎮(zhèn)570,天仙鎮(zhèn)530。
按照年利率4%推算到2020年,射洪市的市區(qū)1級地價(jià)(范圍見下圖)為2719元每平米,按照容積率2.0計(jì)算樓面價(jià)為1360元每平米。按照市場競爭之后的溢價(jià)20%估算成交價(jià)約為1632元每平米。
圖3
(二)大英縣地價(jià)
難以查詢到大英縣近期的基準(zhǔn)地價(jià),下圖是2011年的成果,按照年利率4%推算到2020年,大英縣的1級地價(jià)為1820元每平米,如果按照5%的每年漲幅的話2020年為2004元每平米。
圖4
下面取整數(shù)2004元每平米,按照容積率2.0計(jì)算樓面價(jià)為1002元每平米。從基準(zhǔn)地價(jià)到實(shí)際成交價(jià)的溢價(jià)假設(shè)按照20%估算,實(shí)際樓面價(jià)大約為1200元每平米。
(三)蓬溪縣地價(jià)
蓬溪縣的基準(zhǔn)地價(jià)不夠透明,使用實(shí)際市場價(jià)來代替。難以找到縣城的地塊成交情況,下面的地塊位于金橋新區(qū),更接近市區(qū)而不是蓬溪縣城。
圖5
蓬溪金橋新區(qū)的2019年地塊拍賣價(jià)格為180萬元每畝,樓面價(jià)為1125元每平米,推算2020年的價(jià)格為1170元每平米。
(四)安居區(qū)地價(jià)
安居區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)情況不夠透明,難以查詢到有關(guān)信息,也缺乏住宅用地的實(shí)際成交公示,但是有大量的工業(yè)用地成交情況,如下表,位于安東大道南端西側(cè)的一塊130畝土地只需要6.4萬元每畝。
圖6
2020年5月安居區(qū)拍賣的一塊商業(yè)用地起始樓面價(jià)格達(dá)到1961.54元每畝,同期拍賣的另一塊與之相鄰的住宅用地價(jià)格為1125元每平米,假設(shè)溢價(jià)20%(具體視競爭激烈程度而定)被房地產(chǎn)商拿下,那么樓面價(jià)達(dá)到1350元每平米。
圖7
(五)船山區(qū)地價(jià)
圖8
上表為2018年基準(zhǔn)地價(jià),按照年利率5%推算2020年的1級地價(jià)應(yīng)為1929元每平米,按照容積率1.8計(jì)算樓面價(jià)應(yīng)為1072元每平米。
圖9
二、住宅造價(jià)、開發(fā)商其他成本與合理利潤
用過的第一個價(jià)格是住建部2016版《裝配式建筑工程消耗量定額》
造價(jià)方面,之前用過3個價(jià)格。所附的投資估算指標(biāo),根據(jù)預(yù)制率20~60%的不同,價(jià)格從2000元左右升高到2400元左右,如裝配式混凝土小高層住宅,PC 率40%時(shí),價(jià)格為2134元每平米。,但是招標(biāo)控制價(jià)是最高限價(jià),實(shí)際競爭中為謀求中標(biāo),成交價(jià)肯定低于該價(jià),比如在2300元每平米左右,而承建商的成本肯定又低于這個2300。由于各地安置還房小區(qū)的建筑面積都很大,即便100元每平米的利潤乘以30萬平米,也可以獲得純利潤3000萬。,從而估算出造價(jià)約為2000元每平米。在本文中,按照2100元每平米計(jì)算住宅造價(jià)。
開發(fā)商其他成本包括稅費(fèi)約20%,利息約10%,合理利潤約5%,實(shí)際利潤約11%。
從本文開始,第一次把貨幣發(fā)行量納入考慮范圍。M0流通中貨幣過多,則會有大量熱錢,用于日常消費(fèi),炒高日常物價(jià),不會影響房價(jià)。如下表。2020年1月流通中貨幣為93249.16億元,2020年6月縮減為79459.41億元,我國人口目前為14.0005億人,按照14億人計(jì)算,則人均由6660元縮減為5676元。個人認(rèn)為這反應(yīng)了由于今年疫情,大家的定期存款增加,日常零用減少。還可能由于微信、支付寶的大量使用,他們與電子銀行直接相連,大家并不需要取錢,也可以應(yīng)付所有日常消費(fèi),因此M0連續(xù)縮減。
圖10
再看M1貨幣,是在M0的基礎(chǔ)上,增加了單位活期存款,也就是公司企業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位隨時(shí)可以支付工資、采購物資和服務(wù)等所需的貨幣。2020年1月到6月從545531.79億元增加到604317.97億元,人均從38967元上升到43166元,增加10.8%,說明公家的錢比較熱,隨時(shí)可以用于生產(chǎn)或投資,但通常不直接影響房價(jià),可能影響股價(jià),這一塊需專家指點(diǎn),后面的文章將更清晰。
貨幣與準(zhǔn)貨幣M2,是在M1的基礎(chǔ)上,主要增加了居民儲蓄和單位定期存款。2020年1月到6月,從約202萬億元增加到了約213萬億元,相當(dāng)于人均14.4萬元增加到了15.2萬元,增長幅度5.4%,僅僅是M1增幅的一半,說明大家把定期存款轉(zhuǎn)化為活期存款等現(xiàn)金,認(rèn)為股市等投資的收益高于定期存款。這可能影響到房價(jià)。但房價(jià)的情況比較特殊,它在短期內(nèi)難以出手,但是在中期內(nèi)5年左右可能出手,也有長期/定期存款的作用。
三、遂寧房價(jià)
射洪市樓面價(jià)1632元每平米。
大英縣樓面價(jià)1200元每平米。
蓬溪縣樓面價(jià)1170元每平米。
安居區(qū)樓面價(jià)1350元每平米。
船山區(qū)1072元每平米,這個數(shù)感覺不太準(zhǔn)確,主城區(qū)按道理應(yīng)該高于射洪、安居等所有縣市。不過也有例外,廣安市區(qū)的房價(jià)就低于大多數(shù)所轄縣市。
射洪市房價(jià)≈(樓面價(jià)+住宅造價(jià))/(1-稅費(fèi)20%-利息10%-利潤11%)=(1632+2100)/0.59=6325元每平米。比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測的5718元貴了600元。
圖11
大英縣房價(jià):(1200+2100)/0.59=5593元每平米,與網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)5647元很接近。
圖12
蓬溪縣房價(jià):(1170+2100)/0.59=5542,比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)4679元貴了800多元,不過這是金橋新區(qū)的。
圖13
安居區(qū)房價(jià)(1350+2100)/0.59=5847元每平米,比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)4619貴了1200,安居的房價(jià)這么低嗎?
圖14
船山區(qū)房價(jià)(1072+2100)/0.59=5376,比網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)6556便宜了1200。
圖15
請各位提供房價(jià)信息和意見,以便修正上述方法,謝謝。
唐師有關(guān)文章:
遂寧不是萎縮城市:遂寧市城市發(fā)展戰(zhàn)略第二篇,2020年6月
遂寧射洪市基本情況:四川最年輕城市區(qū)劃區(qū)位、城建交通
四川遂寧-南充-廣安房價(jià)對比研究:地價(jià),2020年5月
南充與遂寧房價(jià)對比研究,2020年5月
四川遂寧城市化現(xiàn)狀初步研究與展望:2020年3月24日周二
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