唐華(化名)是廣州城中村一名普通的“二房東”。在4年多的時(shí)間里，他經(jīng)歷了廣州租賃市場(chǎng)的跌宕起伏。在租賃市場(chǎng)的高點(diǎn)，他將房源規(guī)模拓展至300多套，滿租率達(dá)95%以上;今年遭遇新冠肺炎疫情，每天都有人退租，他的房屋空置率上升，租金下跌。像唐華一樣，廣州城中村的“二房東”們不再那么“風(fēng)光”。

隨著疫情得到控制，廣州租賃市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)好。業(yè)內(nèi)人士分析，廣州租賃市場(chǎng)處于升溫態(tài)勢(shì)，前期積累的租賃需求逐漸釋放完畢，隨著6月份高校“畢業(yè)季”到來(lái)，租賃市場(chǎng)也將進(jìn)入傳統(tǒng)旺季。唐華也寄希望于高校“畢業(yè)季”，將會(huì)給租賃市場(chǎng)增添新鮮的“血液”，從而拉動(dòng)成交。

城中村“二房東”崛起，拿房300多套

4年前，唐華開(kāi)始從事“二房東”行業(yè)。由于是廣州本地人，所以很多房東都認(rèn)識(shí)他，隨之將手頭的房子委托給他，讓其出租。唐華拿到房源后，會(huì)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，再通過(guò)巴樂(lè)兔平臺(tái)往外出租。截至目前，唐華承包的房源共十幾棟房屋，約300多套，主要集中在白云區(qū)的城中村。

與唐華一樣，李明(化名)也是從事“二房東”的一員。李明也是廣州本地人，所以很多房東信任他，將房源委托給他出租。不過(guò)，相比唐華，李明承包的房源規(guī)模小了很多，總共承包了100多套房源，主要集中在天河區(qū)東圃鎮(zhèn)。

唐華、李明見(jiàn)證了這幾年廣州城中村租賃市場(chǎng)的發(fā)展。唐華坦言：“市場(chǎng)好的時(shí)候，很多外地到廣州的打工者前來(lái)租房。滿租率很高，可達(dá)95%以上。有些租客看完房子，價(jià)格能接受，直接就租了。”

不容忽視的是，城中村在廣州租賃住房市場(chǎng)占有舉足輕重的地位。租房是“廣漂”首先要考慮的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如果住得離地鐵口公交站近，房租就會(huì)貴一些，如果太遠(yuǎn)，通勤的時(shí)間就會(huì)很長(zhǎng)，因此，大量的打工者涌入城中村，進(jìn)而安寨扎營(yíng)。

來(lái)自巴樂(lè)兔研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳租金價(jià)格約在100元/平方米，而廣州城中村房租均價(jià)在40元/平方米以內(nèi)。北京、上海、深圳年輕人租房市場(chǎng)單間均價(jià)每月2000元左右，而廣州城中村的單間均價(jià)在每月1200元以內(nèi)。正是因?yàn)槌侵写遄饨鸨阋耍梢宰尯芏嗤鈦?lái)人口在廣州站穩(wěn)腳跟。

在廣州城中村，“二房東”轉(zhuǎn)租的模式較為盛行，不少人專門以此為營(yíng)生，類似唐華、李明這樣，以轉(zhuǎn)租者身份“坐擁”上百套房屋、甚至數(shù)十棟房屋的“二房東”，在當(dāng)?shù)夭⒉缓币?jiàn)。

這也與近年來(lái)租賃市場(chǎng)崛起不無(wú)關(guān)系。自2015年首次提出建立“租購(gòu)并舉”的住房制度以來(lái)，租賃住房市場(chǎng)每一步發(fā)展都受到極大關(guān)注。尤其是2017年，關(guān)于住宅租賃市場(chǎng)的利好消息不斷，一系列政府與市場(chǎng)動(dòng)作推動(dòng)租賃市場(chǎng)進(jìn)入大幅提速的快車道。

隨之，在業(yè)主和租客之間，包括唐華、李明在內(nèi)的“二房東”們，亦紛紛進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并成為租賃市場(chǎng)迅猛發(fā)展的注腳。

疫情下租客減少，空置率上升、租金下跌

2020年初，新冠肺炎疫情發(fā)生后，城中村空房變多了。“一下子人少了很多，沒(méi)人租房了。”唐華說(shuō)。

按往常租賃市場(chǎng)交易慣例，每年春節(jié)后是租賃旺季，返城的人和外出實(shí)習(xí)的學(xué)生群體開(kāi)始租房，各企業(yè)也都在儲(chǔ)備等待年后市場(chǎng)回暖。然而，今年一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，讓“二房東”亦經(jīng)歷著生存的歷練與考驗(yàn)。

疫情期間，由于疫情管控，復(fù)工推遲，一二線城市流動(dòng)人口驟減，租房需求降低，導(dǎo)致空置率增加，違約率亦增加。一些外貿(mào)企業(yè)面臨著生產(chǎn)要素漲價(jià)、人民幣匯率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)業(yè)務(wù)量驟減，資金鏈斷裂的狀況。隨之，亦反饋至租賃市場(chǎng)上，一些外來(lái)務(wù)工人員并未返程，還有一些外來(lái)務(wù)工人員搬遷至租金更便宜的區(qū)域。

唐華告訴新京報(bào)記者，有一些租住兩三年之久的租客，今年也相繼搬走了。他承包的房源中，一天就有好幾個(gè)退租的。滿租率已從之前的95%以上降至目前的80%左右。“我親戚在江夏承包的房源，也空了不少房?，F(xiàn)在就永泰出租情況還可以，其他地方都不怎么樣。”

伴隨著空置率的攀高，不可避免的是租金下調(diào)。“相比去年，降得多的，達(dá)300-400元，降得少的，也降了100-200元。”唐華說(shuō)。

新京報(bào)記者了解到，唐華跟房東之間簽的協(xié)議時(shí)間較長(zhǎng)，為6-9年，他會(huì)按月給房東繳納房租，租客亦按月給他繳納租金，他主要賺取的是租金差。像唐華這類“二房東”，管理房源基本靠自己和家人，因此不需要額外支付員工工資，也沒(méi)有其他開(kāi)銷，每個(gè)月的支出只是給房東繳納租金。唐華表示，“每個(gè)月的租金成本達(dá)到20多萬(wàn)元，現(xiàn)在能保住房租就不錯(cuò)，不虧錢就行了。”

“行情不好，經(jīng)營(yíng)壓力很大。”李明向記者坦言，疫情緩解后，租賃市場(chǎng)雖有所好轉(zhuǎn)，但還未恢復(fù)之前正常水平，租客還是較少。前期拿的房，投入的裝修成本較大，后期租不出去，就會(huì)出現(xiàn)虧損狀況。

李明每月都會(huì)按時(shí)給房東繳納房租，但有租客卻因?yàn)楣镜归]、延遲發(fā)薪等原因，拖欠其房租，甚至提前退租。目前李明手上的房源，單間租金約1000-1200元，一房一廳租金為1500-1800元之間。相比去年，租金下降了100-150元。

“現(xiàn)在有些租客拖欠房租，但我們(指二房東)又不能拖欠房東的房租，預(yù)計(jì)會(huì)有一些‘二房東’出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。”李明說(shuō)。

李明、唐華目前陷入的困境，是近期廣州“二房東”生存現(xiàn)狀的縮影。“我有100多套房屋，空置的房屋將近20套，價(jià)格也提不上去。”天河區(qū)另一位“二房東”亦表示。

盈利仍難，“二房東”尋求自救

“二房東”的個(gè)案，最終體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面。來(lái)自巴樂(lè)兔統(tǒng)計(jì)顯示，廣州城中村的滿租率普遍較高，2019年接近97%，而2020年由于受到疫情影響，滿租率下降為91%。同樣受出租率降低的影響，“二房東”在房源持有上較為謹(jǐn)慎，2019年平均一個(gè)“二房東”擁有116間房，而2020年4月，該數(shù)據(jù)為90間，這意味著二房東平均減持了房源量，以保證經(jīng)營(yíng)的健康穩(wěn)定。

此外，在租金和成交上，廣州城中村機(jī)構(gòu)市場(chǎng)2019年租金平均水平在1256元，而2020年前4個(gè)月租金均價(jià)在1222元，租金略有降低。不過(guò)，從3月開(kāi)始，租金和成交有所恢復(fù)。

“新增房客源的數(shù)量不斷增加，‘二房東’的出租率和資金鏈有所緩解，前期受到疫情影響的損失有所減少，但由于盈利空間較窄，部分‘二房東’仍然面臨生存考驗(yàn)。”貝殼研究院資深分析師黃卉表示。

在目前情勢(shì)下，一些“二房東”亦采取一些自救措施來(lái)“開(kāi)源”。今年五一小長(zhǎng)假期間，一位號(hào)稱擁有超“400棟樓”的廣州女子引發(fā)外界關(guān)注。隨后，該女子回應(yīng)稱，自己是通過(guò)承租再轉(zhuǎn)租的方式經(jīng)營(yíng)公寓租賃，即俗稱的“二房東”。

該女子在直播中稱，今年受到疫情影響，房子并不好租，本打算開(kāi)直播做短視頻，有了流量后直播帶房，沒(méi)想過(guò)會(huì)意外走紅，“自己從來(lái)沒(méi)有覺(jué)得收租有多么特別，如果自己因此有了流量，希望可以轉(zhuǎn)化為承租率。”

不過(guò)，對(duì)于該女子的這一做法，唐華并不認(rèn)可。他也不希望通過(guò)抖音、直播等方式去拓客，而是主要依賴于租賃平臺(tái)。此外，他在房子門口、小區(qū)路口張貼招牌，“等租客自己主動(dòng)找上門，或打電話過(guò)來(lái)。”

寄希望畢業(yè)季來(lái)臨，新增需求或?qū)⒗瓌?dòng)成交

對(duì)于今年接下來(lái)的預(yù)期，唐華寄希望于今年7、8月份大學(xué)生的“畢業(yè)季”，由此給租賃市場(chǎng)增添新鮮的“血液”，從而拉動(dòng)成交。

實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，廣州租賃市場(chǎng)處于升溫態(tài)勢(shì)，前期積累的租賃需求逐漸釋放完畢，隨著6月份高校“畢業(yè)季”到來(lái)，租賃市場(chǎng)也將進(jìn)入傳統(tǒng)旺季。

巴樂(lè)兔研究院院長(zhǎng)高萌表示，隨著廣州較為積極的人口政策，城市外來(lái)人口會(huì)持續(xù)增加，促進(jìn)服務(wù)業(yè)繁榮，城中村的租賃交易規(guī)模還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。此外，廣州城中村的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化趨勢(shì)明顯，對(duì)城中村租賃房源的改造和服務(wù)的升級(jí)會(huì)增加租金溢價(jià)，平均租金價(jià)格也會(huì)有所提高。

而對(duì)于房源的規(guī)模上，唐華并沒(méi)有太大考慮，“能保持現(xiàn)在的規(guī)模即可，但肯定不會(huì)再去擴(kuò)大規(guī)模。”

不過(guò)，李明則表示，目前承包的房源規(guī)模還不大，無(wú)法跟大品牌長(zhǎng)租公寓企業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)，希望未來(lái)還能進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 武新 校對(duì) 何燕

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