房屋中介費(fèi)用(無錫賣房子哪家中介比較好)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者丁:“這兩個(gè)月做的單子，幾乎每一個(gè)都要爭(zhēng)代理費(fèi)?！敝貞c渝中區(qū)一家房屋中介最近很頭疼。

不僅是何，幾乎所有的券商都花更多的時(shí)間向買賣雙方解釋和協(xié)調(diào)新的代理費(fèi)規(guī)則。

2月下旬，殼牌在重慶開始執(zhí)行新的代理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提出業(yè)主傭金不得高于總房?jī)r(jià)的1%的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，買方傭金不得高于2%。中介費(fèi)由房屋交易總價(jià)的2%上調(diào)至3%，取消了原來5%的貸款服務(wù)費(fèi)。平臺(tái)上的鏈家、德佑、中環(huán)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介公司也做了相應(yīng)的調(diào)整。

業(yè)主重慶鑫鑫，最近兩次價(jià)格談判失敗。她家就在重慶來福士對(duì)面，位置優(yōu)越，很多人來看。“到最后，買家堅(jiān)持要我承擔(dān)1%的代理費(fèi)來討價(jià)還價(jià)，我心里已經(jīng)給了最低價(jià)。”但買家認(rèn)為200萬出頭的房子總價(jià)7萬多，交易成本太高?！霸谖业母拍罾铮覉?bào)的底價(jià)就是我想拿到的錢。如果不存在，就會(huì)有成本。如果你要我付錢，那我就在底價(jià)上再加一些?！毙佬来砹速u家的普遍想法。

該經(jīng)紀(jì)人表示，盡管中介費(fèi)的規(guī)定已經(jīng)改變，但在實(shí)際操作中情況仍然復(fù)雜。

重慶是繼深圳、廣州、成都、鄭州等城市之后，又一個(gè)將中介傭金提高到3%，采取雙邊收費(fèi)的城市。

代理費(fèi)的每一次變動(dòng)，都牽動(dòng)著不同市場(chǎng)主體的神經(jīng)。對(duì)于購房者來說，最大的擔(dān)心是本屬于賣方的中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到自己身上，增加了購房成本。

租房中介費(fèi)誰來出，出多少，一直備受關(guān)注。代理費(fèi)好像明碼標(biāo)價(jià)，有討論空，既有公開的，也有秘密的。

表面上看，中介費(fèi)是中介公司自己定的，但實(shí)際上，中介費(fèi)受不同城市、地區(qū)和中介品牌的差異、市場(chǎng)交易慣例、供求關(guān)系的影響，是靜態(tài)和動(dòng)態(tài)相結(jié)合、多方博弈的結(jié)果。

誰擁有定價(jià)權(quán)？

\"目前，從全國(guó)來看，中介費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià).\"北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙說。2014年以前，全國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)由政府制定。租賃中介費(fèi)不分租期長(zhǎng)短，按半個(gè)月至一月的租金金額計(jì)收。房屋銷售按成交總價(jià)的0.5%-5%計(jì)算，最高不超過成交價(jià)格的3%。

2014年發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理權(quán)限的通知》，中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)。2016年各省逐步放開房地產(chǎn)中介服務(wù)定價(jià)，變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)節(jié)，即企業(yè)自行定價(jià)。

趙介紹，不同的企業(yè)和不同的業(yè)務(wù)有不同的定價(jià)策略。一般來說，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)受三個(gè)方面的影響:一是市內(nèi)交易服務(wù)慣例；第二，市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)；此外，中介公司的規(guī)模和市場(chǎng)份額也決定了其定價(jià)策略。

比如北京的小中介公司要收2%或者3%的中介費(fèi)可能很難；如果企業(yè)規(guī)模足夠大，手頭有很多房子，是有可能接收的。\"并不是所有的中介公司都有能力調(diào)整價(jià)格.\"趙對(duì)說道。

在很多城市，中介服務(wù)費(fèi)的收取已經(jīng)達(dá)成一定的行業(yè)共識(shí)。

北京某中介門店經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，北京的中介費(fèi)分為7%和非7%兩大陣營(yíng)。鏈家、麥田、中原、我愛我家、里行等大型中介均收取7%；對(duì)于一些小的中介公司，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)千差萬別空?！?陣營(yíng)之外，很多都是1(百分)點(diǎn)，有的不到1點(diǎn)，給錢就干?！钡觊L(zhǎng)說。

如果行業(yè)慣例確定了一個(gè)相對(duì)固定的中介費(fèi)費(fèi)率，市場(chǎng)的變化就會(huì)成為中介費(fèi)變化的重要原因。

幾乎在殼牌調(diào)整重慶中介費(fèi)的同時(shí)，“重慶二手房存量超20萬套”登上了微博熱搜。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，目前重慶二手房掛牌量超過16萬套，超過成都、上海二手房數(shù)量之和，是北京二手房數(shù)量的兩倍多。

重慶貝殼站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，3月份重慶二手房成交超過20萬套，房屋平均成交周期超過90天。貝殼的代理費(fèi)就是在這樣的供求關(guān)系中調(diào)整的。

鏈家也回應(yīng)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，單邊收費(fèi)改為雙邊收費(fèi)，有增加市場(chǎng)活躍度和交易量的考慮?！岸址恳坏┺D(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，買方在房屋交易中就有了更大的話語權(quán)。這時(shí)候中介再向買家收費(fèi)就會(huì)相對(duì)困難?！壁w認(rèn)為，在中介服務(wù)模式下，向有話語權(quán)的弱勢(shì)方收取中介費(fèi)是一種通行做法，既能收取，又有助于房屋的流通和交易。

在上海這樣的賣方市場(chǎng)，向賣家收取代理費(fèi)顯然很難。上海閔行區(qū)一家房屋中介表示，上海在2018年實(shí)施了雙邊收費(fèi)模式，但大多數(shù)情況下，中介費(fèi)都是由購房者承擔(dān)的。

一位去年開始參與上海新房搖號(hào)的購房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，同樣500萬的房子，如果選擇二手房，中介費(fèi)和稅費(fèi)就要超過20萬元?！靶氯藗冞@么多，不僅是因?yàn)樾路繂蝺r(jià)便宜，還因?yàn)橘彿砍杀鞠嗖钐??！?/p>

多重博弈的結(jié)果

理論定價(jià)對(duì)實(shí)際交易中代理費(fèi)用的定價(jià)影響非常有限。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官盧航表示，無論中介公司如何調(diào)整單邊或雙邊收費(fèi)規(guī)定，都只會(huì)在短期內(nèi)發(fā)揮作用。經(jīng)過短暫的掙扎，市場(chǎng)最終還是要由弱聲一方買單。

根據(jù)盧航多年的觀察，“以前在成都等城市，也有過從單邊到雙邊、雙邊到單邊的中介費(fèi)折騰，其實(shí)都是短期效應(yīng)。最后，代理費(fèi)還是由市場(chǎng)決定的?！?/p>

供需的決定性作用不僅體現(xiàn)在不同城市，還細(xì)化到同一城市的不同區(qū)域。

南昌一家鏈家中介表示，紅谷灘新區(qū)的賣家一般需要交中介費(fèi)，而九龍湖區(qū)的大多不能，要求“純收益”。這是因?yàn)楹笳哔I賣活躍，買家多，需求量大。

具體到每一個(gè)中介，每一筆交易，中介費(fèi)的多少就落在買家和中介的博弈上。選擇和中介競(jìng)爭(zhēng)激烈，成為買家討價(jià)還價(jià)的籌碼。

上述北京中介門店經(jīng)理表示，雖然中介費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，但在實(shí)際交易過程中，各個(gè)中介都會(huì)有不同程度的折扣。

據(jù)盧航介紹，市場(chǎng)上大多數(shù)中介實(shí)際收取的費(fèi)用在2%(百分比)左右，很多小中介公司也做1%(百分比)。

趙也表示，雖然北京很多中介公司都是7%的定價(jià)，但實(shí)際能收到的是不一樣的。比如大公司市場(chǎng)份額高，收費(fèi)嚴(yán)格，能收5%左右。中型中介一般占2%左右，小型中介占1%。

多家券商均向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，會(huì)根據(jù)客戶的個(gè)人情況給予不同程度的優(yōu)惠和折扣。較大的中介公司都有自己的底價(jià)。比如貝殼平臺(tái)上的德佑、合友、中環(huán)地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)都是規(guī)定在南昌。買賣雙方各收取1個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)，最低5%。如果低于底線，剩下的部分需要券商自己補(bǔ)，所以一般都是“守住底線”的?！霸诘拙€上，你可以談?wù)?。如果有很多代理的房子，那中介費(fèi)談空的余地就會(huì)大一些，因?yàn)榭蛻舻倪x擇余地很大。”上述南昌中介介紹。

值得注意的是，在一些市場(chǎng)集中度較高的城市，人們?cè)谫I賣房屋時(shí)的選擇可能會(huì)越來越少。\"因?yàn)榻灰资紫瓤紤]的是房屋，其次是代理費(fèi).\"趙對(duì)說道。

據(jù)調(diào)查，在武漢和成都，僅一個(gè)中介品牌的市場(chǎng)份額就可能達(dá)到60%-70%，這使得購房者失去了選擇權(quán)。在北京，鏈家、我愛我家、麥田、金色時(shí)光、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等北京前十大中介的市場(chǎng)份額也達(dá)到了80%。

上述南昌中介人士透露，他們負(fù)責(zé)的九龍湖區(qū)域有5家貝殼平臺(tái)中介品牌，而其他能點(diǎn)名的不超過3家。

“我們的優(yōu)勢(shì)是只要一點(diǎn)傭金就可以做，但是房源不如貝殼聯(lián)盟。其他小一點(diǎn)的夫妻店也是通過加盟掛大一點(diǎn)的牌子，‘小蝦米’拿不到房源?！敝薪檎f。

中介費(fèi)是誰分的？

代理費(fèi)都是從哪里收的？

南昌貝殼中介的一位經(jīng)理說，每筆傭金中，貝殼分成平臺(tái)14%后，30%會(huì)分給進(jìn)房、維修工、實(shí)際測(cè)量員等6個(gè)角色，每個(gè)角色在5分左右；其余的給了商店和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。不同門店的規(guī)則不一樣，房產(chǎn)中介的分成從30%到60%不等。

如果涉及到跨品牌合作，可能會(huì)涉及到更多的角色。盧航說，代理費(fèi)通常分為四部分，分配給經(jīng)紀(jì)人，而跨品牌合作可能涉及10個(gè)角色。

南昌齊家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人肖旭告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“房?jī)r(jià)高的地方，經(jīng)紀(jì)人分的多，而標(biāo)的比較小的地方，總量不到一萬，多分了也拿不到多少錢。”

這與國(guó)際慣例不同?！懊绹?guó)的代理費(fèi)可以兩邊分，國(guó)內(nèi)很多可能要砍成10份?！北R航介紹，中國(guó)采用的是雙邊代理制，即中國(guó)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)委托給買賣雙方，而國(guó)際上通常的制度是單邊代理制，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只委托給買賣雙方中的一方，只對(duì)其中一方負(fù)責(zé)。美國(guó)的買方代理和賣方代理只要成交了，他們保持自己的利益就可以了，而中國(guó)的經(jīng)紀(jì)人要代表雙方談判，所以很難確定他們的立場(chǎng)。

雖然單邊代理模式在價(jià)格博弈上優(yōu)于雙邊代理模式，但在盧航看來，目前中國(guó)的收費(fèi)模式很難接近美國(guó)模式。

盧航解釋說，雖然美國(guó)的單邊代理模式可以爭(zhēng)取買賣雙方的最大利益，但在中國(guó)，中介很難獲得獨(dú)家代理權(quán)，各種中介之間的競(jìng)爭(zhēng)使得房市比國(guó)外經(jīng)紀(jì)人更活躍。“而且國(guó)內(nèi)的中介費(fèi)幾乎涵蓋了房屋交易過程中的所有費(fèi)用，經(jīng)紀(jì)公司的交管團(tuán)隊(duì)需要為房屋交易提供一系列服務(wù)，包括購房資格審核、房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、計(jì)稅、資金保障等。”美國(guó)六點(diǎn)的中介費(fèi)不包括后續(xù)交管服務(wù)，后續(xù)部分會(huì)由其他專業(yè)公司服務(wù)，包括按揭服務(wù)費(fèi)和驗(yàn)房費(fèi)?！霸诿绹?guó)，買房成本比較高，中介費(fèi)以及后續(xù)的交管、安保服務(wù)費(fèi)都要由買家承擔(dān)。但是美國(guó)的各種稅費(fèi)比國(guó)內(nèi)低，個(gè)人所得稅也習(xí)慣由賣方承擔(dān)，這就不一樣了?！北R航說。

盡管如此，盧航認(rèn)為，中國(guó)的中介模式仍有改進(jìn)的空間:在美國(guó)的房地產(chǎn)交易中，保險(xiǎn)公司提供的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可以覆蓋交易中的所有風(fēng)險(xiǎn)?！霸谥袊?guó)，唯一的辦法就是把錢打入監(jiān)管賬戶，只有20%左右的客戶愿意這么做。這意味著一旦出現(xiàn)巨額虧損，只能靠中介公司做后盾?！?/p>

趙也認(rèn)為，目前中介公司付費(fèi)的方式無形中推高了中介公司的成本和中介費(fèi)用。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月，鏈家已累計(jì)賠付客戶購房風(fēng)險(xiǎn)賠付14萬筆，支出25億元。

在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面，一些大的中介公司可能會(huì)推出一些安心的服務(wù)機(jī)制，而那些收費(fèi)低的就欠缺了。趙對(duì)說，“費(fèi)用和成本都在這里。1%以下的費(fèi)率中介真的很難做，也請(qǐng)不起?！?/p>

盧航認(rèn)為，目前的市場(chǎng)收費(fèi)是合理的?！叭绻氚残?，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就選擇費(fèi)率較高的大中介。如果你愿意耐心的把整個(gè)交易搞清楚，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可以選擇小中介，確實(shí)能省下一些錢。這是一個(gè)

目前上述的內(nèi)容應(yīng)該能夠?yàn)榇蠹医獯鸪龃蠹覍?duì)于房屋中介費(fèi)（無錫賣房哪個(gè)中介好）的疑惑了，所以如果大家還想要了解更多的知識(shí)內(nèi)容，也可以關(guān)注本站其他文章進(jìn)行了解哦。

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