內(nèi)容概況：

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、改善人民居住條件以及加快城市化進(jìn)程起到了重要作用。然而，在發(fā)展的同時(shí)也面臨一些問(wèn)題，比如過(guò)度依賴(lài)土地資源、住房供給結(jié)構(gòu)失衡以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。國(guó)家堅(jiān)持將房子定位為居住而非投機(jī)，提出因城施策，即根據(jù)不同城市的實(shí)際情況采取相應(yīng)的政策措施。政府積極運(yùn)用各種政策工具，支持滿(mǎn)足居民的剛性需求和改善性需求，同時(shí)靈活運(yùn)用階段性信貸政策和專(zhuān)項(xiàng)借款政策，壓實(shí)地方政府的責(zé)任。這些調(diào)控措施旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，解決存在的問(wèn)題，并確保住房市場(chǎng)能夠更好地滿(mǎn)足人們的居住需求。通過(guò)這些措施，國(guó)家希望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、投資、施工、竣工、建設(shè)進(jìn)度

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資情況

1、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它不僅對(duì)拉動(dòng)鋼鐵、建材以及家電家居用品等行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，而且對(duì)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展也有著重要的影響。此外，房地產(chǎn)業(yè)還能促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，改善民生水平。然而，受到經(jīng)濟(jì)下行等宏觀因素的影響，2022年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。具體來(lái)說(shuō)，2022年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)值為132895億元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，累計(jì)值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產(chǎn)泡沫，為房地產(chǎn)降杠桿，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了一定的沖擊，導(dǎo)致投資額下降。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要集中在住宅領(lǐng)域，從2016年開(kāi)始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計(jì)值達(dá)到51485億元，同比下降7.6%，占據(jù)了房地產(chǎn)投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。其他投資占比第二，從2015年開(kāi)始呈震蕩增加的趨勢(shì)，截至2023年7月其他投資累計(jì)值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產(chǎn)投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占比第二小，從2016年開(kāi)始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為7.1%，減少0.9個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資占比最小，從2015年開(kāi)始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為4.0%，減少0.01個(gè)百分點(diǎn)。近幾年我國(guó)受到疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)不景氣和美國(guó)加息等不利因素的影響，整體房地產(chǎn)開(kāi)投資情況偏悲觀，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域以住宅投資為主，其住宅投資也受到?jīng)_擊，而其他領(lǐng)域，例如商業(yè)營(yíng)業(yè)用房以及辦公樓的投資則相對(duì)較少，市場(chǎng)上對(duì)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求不如住宅高，但也受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，其投資情況也不理想。

行業(yè)周轉(zhuǎn)速度減緩，投資趨于謹(jǐn)慎。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)在2012-2020年期間保持快速增長(zhǎng)，2021年受到政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿等因素的影響，房企面臨著資金壓力。同時(shí)，國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)的不確定性也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了影響，導(dǎo)致政府推地及房企拿地方面趨于謹(jǐn)慎，意愿下降。截至2023年7月，我國(guó)房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)值為24476億元，同比下降了3.7%，已經(jīng)連續(xù)三年呈負(fù)增長(zhǎng)。盡管核心城市的核心地塊供不應(yīng)求，但整體土地市場(chǎng)相對(duì)冷淡，部分熱點(diǎn)城市的熱度也下降，市場(chǎng)需求低迷。

從供地情況來(lái)看，根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)顯示，2023年，超過(guò)70%的規(guī)模以上縣市的土地供應(yīng)指標(biāo)同比下降。住宅用地的計(jì)劃供應(yīng)總量較去年下降了10%。二線(xiàn)城市在供地方面下調(diào)得更為明顯，同比降幅高達(dá)27%。根據(jù)自然資源部提供的數(shù)據(jù)，住宅用地供應(yīng)總量較去年下降了13%。從城市能級(jí)來(lái)看，不同能級(jí)的城市表現(xiàn)不盡相同。一線(xiàn)和四線(xiàn)城市的供地略有增加，而二、三線(xiàn)城市的供地同比減少幅度均在20%以上，尤其是二線(xiàn)城市，下降幅度高達(dá)27%。從行業(yè)供求平衡角度來(lái)看，目前的土地供應(yīng)計(jì)劃總規(guī)模仍然過(guò)剩。根據(jù)樣本城市在全國(guó)土地市場(chǎng)的份額推算，2023年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃總面積約為10.6億平方米?？紤]到全國(guó)商品住宅成交規(guī)模從2021年的16億平方米降至2022年的11億平方米，其供應(yīng)計(jì)劃總面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了2022年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模的需求范圍，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)去化壓力，土地交易規(guī)模必然需要相應(yīng)下調(diào)。

2、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際到位資金情況

自2021年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際到位資金一直呈下降趨勢(shì)。截至2023年7月，實(shí)際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。從資金來(lái)源來(lái)看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大;其次是國(guó)內(nèi)貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠高周轉(zhuǎn)的資金進(jìn)行囤地和開(kāi)發(fā)，其中大部分資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的貸款。然而，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂、債務(wù)違約，甚至樓盤(pán)無(wú)法完工的情況。為了緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題，央行和國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)于7月10日發(fā)布通知，延長(zhǎng)了支持政策的適用期限，包括存量貸款展期和配套融資。這意味著相關(guān)支持政策將延長(zhǎng)至明年年底。這一舉措旨在緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，幫助企業(yè)順利交付已售樓盤(pán)，為處于銷(xiāo)售疲軟、融資困難、到期債務(wù)壓力大的房地產(chǎn)企業(yè)提供喘息的機(jī)會(huì)，這在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)發(fā)布的《2023-2029年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)報(bào)告》

二、房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工、竣工情況

1、新開(kāi)工情況

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速減緩的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金壓力，也就是說(shuō)它們的資金不足以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目的開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的新開(kāi)工意愿也持續(xù)下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至7月，我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工施工面積為56969萬(wàn)平方米，同比下降24.5%。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為41546萬(wàn)平方米，同比下降25.0%，占房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的72.9%。雖然熱點(diǎn)城市或區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)展相對(duì)較快，但由于資金壓力和新增土儲(chǔ)的規(guī)模下降，整體上房地產(chǎn)企業(yè)的新開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)模正在下滑趨勢(shì)中。

2、施工情況

從2012年到2021年，我國(guó)房地產(chǎn)施工面積一直保持上升趨勢(shì)。截至2021年，施工面積已經(jīng)達(dá)到975387萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.2%。然而，從那時(shí)起，房地產(chǎn)施工面積開(kāi)始下降。到2023年7月，施工面積降至799682萬(wàn)平方米，同比減少54378萬(wàn)平方米。造成房屋施工面積下滑的原因有兩個(gè)方面。首先，新開(kāi)工面積急劇下降，也就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工數(shù)量減少。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下降，意味著開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的投入減少。具體來(lái)說(shuō)，2023年1月到7月的新開(kāi)工面積下降了13957萬(wàn)平方米，占總施工面積減少量的25.7%。這意味著許多房地產(chǎn)企業(yè)不再開(kāi)展新的項(xiàng)目，導(dǎo)致整體施工面積減少。這種下滑趨勢(shì)可能受到多方面因素的影響。其中包括政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策加強(qiáng)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資收緊、房企縮減開(kāi)發(fā)規(guī)模以及市場(chǎng)需求下降等。這些因素共同作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)下降。

3、竣工情況

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)竣工面積一直呈現(xiàn)震蕩下降的趨勢(shì)。然而，在2023年7月這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，竣工面積出現(xiàn)了意外的增長(zhǎng)，達(dá)到了38405萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了20.5%。這個(gè)突然的增長(zhǎng)主要是因?yàn)槿ツ晖谑艿揭咔橛绊懀瑢?dǎo)致房地產(chǎn)竣工面積的基數(shù)相對(duì)較低。因此，今年的數(shù)據(jù)相對(duì)較高，呈現(xiàn)出了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)竣工面積仍然是處于下降的趨勢(shì)中。主要原因包括政府采取了一系列措施，例如限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資，以避免過(guò)度的房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)行為。這些政策對(duì)房地產(chǎn)竣工面積的增長(zhǎng)起到了一定的抑制作用。

三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年7月我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額出現(xiàn)了一定程度的下降。具體來(lái)說(shuō)，在銷(xiāo)售面積方面，總體銷(xiāo)售面積為62470萬(wàn)平方米，同比減少14.0%。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為11904萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，占總銷(xiāo)售面積的19.1%;期房銷(xiāo)售面積為50566萬(wàn)平方米，同比下降了17.4%，占總銷(xiāo)售面積的80.9%。在銷(xiāo)售額方面，總體銷(xiāo)售額為68722億元，同比下降6.6%?，F(xiàn)房銷(xiāo)售額為10780億元，同比增長(zhǎng)7.5%，占總銷(xiāo)售額的15.7%;期房銷(xiāo)售額為57942億元，同比下降8.8%，占總銷(xiāo)售額的84.3%。這些數(shù)據(jù)顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)?，F(xiàn)房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額有所增長(zhǎng)，但相對(duì)來(lái)說(shuō)規(guī)模較小，期房銷(xiāo)售仍然占據(jù)主導(dǎo)

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