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親，今天給大家?guī)硪粭l關(guān)于三湘印象森林海尚城售樓處的消息。根據(jù)售樓處張貼的情況說明，該項目的銷售規(guī)模僅為1.8億元，在上市房企中明顯處于末位。與此同時，由于多年未能獲得新的土地儲備，三湘印象地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著“無米下鍋”的窘境。

最近，燕郊的一個新項目開盤大幅降價，引起了市場的廣泛關(guān)注。根據(jù)中房報京津冀的了解，這個項目就是三湘印象森林海尚城，位于燕郊高樓鎮(zhèn)，由湘德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，銷售均價為21000元/平方米。根據(jù)宣傳口徑，三湘印象森林海尚城每平方米直降5000元。

不過，銷售人員解釋稱，并非所有房源都降價，只有一套特價房源的價格為16000元/平方米左右。一位購房人表示，在開盤當(dāng)天他去售樓處了解過，不止一套房源有優(yōu)惠活動，但價格與之前宣傳的并不相符。他了解到的最低價格接近17000元/平方米，稍高一些的樓層則在18000元/平方米以上。

另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，由于項目降幅過大，開盤次日就被叫停。項目發(fā)布的情況聲明證實了這一說法，聲明顯示該項目的部分樓棟銷售被暫停，待報批市政府相關(guān)部門依規(guī)審批后再行銷售。這也意味著再定價需要得到政府相關(guān)部門的審批。對此，記者聯(lián)系了三河市住建局房產(chǎn)市場管理部，但截至發(fā)稿時還未收到回復(fù)。

這一消息背后隱藏著一些問題。根據(jù)公開資料顯示，2011年，三湘印象與其他股東合資成立了湘德房產(chǎn)，拿下了三河燕郊高新區(qū)一塊約36萬平方米的地塊，項目由6個地塊組成，總建筑面積約為117.93萬平方米。通過了解項目公司的股權(quán)情況，我們可以看到，三湘印象間接持股50.49%，是第股東;江蘇一德持股48.51%;知名導(dǎo)演張藝謀間接持股1%，是第股東。

根據(jù)查詢，最近一次取得的證件是2023年9月的東區(qū)(二期)6#、7#樓，建筑面積為173979.3平方米。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，三湘印象新開的這期項目只賣了1天就停了。他認(rèn)為停盤的原因是項目虛假宣傳，毛坯價格為16000元/平方米，但實際上需要加上3000元/平方米的精裝包，折合銷售單價超過19000元/平方米，比宣傳的優(yōu)惠價要高出很多。

有購房者表示，降價的原因可能與樓棟的位置有關(guān)。這個單元的特價房源主要是因為地理位置欠佳，離地鐵站最遠(yuǎn)，東、北兩側(cè)緊挨道路，南側(cè)直面小學(xué)教學(xué)樓，附近還有正在建設(shè)的工地，長時間的噪音和灰塵會影響居住體驗。另外，一位經(jīng)紀(jì)人表示，三湘印象降價是因為定價偏高，而且所在區(qū)域的發(fā)展周期較長。目前來看，該區(qū)域的發(fā)展和配套設(shè)施并不值得22000元/平方米的售價，同樣的價格可以選擇燕郊配套更成熟的區(qū)域。

很多經(jīng)紀(jì)人表示，開發(fā)商可能是急于回款，所以降價來促銷以緩解銷售緊張的局面。雖然低折扣的降價確實吸引了很多關(guān)注，但這種制造噱頭的方式是不可行的，會擾亂市場的正常秩序。一位銷售人士表示，三湘印象的降價給本地樓盤帶來了不小的沖擊，尤其是對燕郊高端項目“御系列”的影響更大。他補(bǔ)充說，原本計劃在下半年開盤的“御東君著”項目可能要推遲，因為該項目定價較高，而且距離三湘印象較近，受到的沖擊更大。

在當(dāng)前的樓市環(huán)境下，三湘印象的去化周期還無法確定，但是現(xiàn)在該項目已經(jīng)建成了12年。根據(jù)公開資料，2011年10月，三湘印象獲得了這個超級大盤，但由于一些原因，項目遲遲沒有開發(fā)，甚至引起了深交所的關(guān)注。三湘印象認(rèn)為，項目未能按時開發(fā)的原因在于項目未完成拆遷和“七通一平”，無法達(dá)到凈地交付標(biāo)準(zhǔn)，并錯過了2015年的房地產(chǎn)上漲周期。

根據(jù)年報，2015年項目的14號地塊開始了打樁開工，15號地塊取得了四證可以開工建設(shè)，而16號至19號地塊尚未有動工跡象。在森林海尚城項目中，最先開工的14號地塊是商服項目，而不是住宅項目。經(jīng)過4年的建設(shè)，2019年該地塊才迎來了預(yù)售，預(yù)售面積為31663.32平方米，實際銷售面積為14025.2平方米。

截至2023年上半年，森林海尚城可售面積為10.83萬平方米，但累計銷售面積僅為19170.56平方米。這意味著，在4年的時間里，森林海尚城14號地塊的去化率不到18%。商辦項目的預(yù)售情況慘淡，而住宅項目的情況也不盡如人意。

森林海尚城15號地和16號地的可售建筑面積總計約為23.42萬平方米，截至2023年上半年，這兩個地塊累計預(yù)售面積約為13.87萬平方米，去化率不到60%，歷時39個月。

除了已經(jīng)銷售的3個地塊外，森林海尚城的18號地塊仍在建設(shè)中，17號地和19號地塊尚未開發(fā)，待開發(fā)的建筑面積為41.48萬平方米?？梢灶A(yù)見的是，開發(fā)進(jìn)展緩慢將進(jìn)一步縮水項目的產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，森林海尚城是三湘印象唯一在售的住宅項目，也是唯一的土地儲備。2023年上半年，三湘印象的營業(yè)收入約為1.8億元，其中房地產(chǎn)銷售占據(jù)了48.39%。這樣規(guī)模的銷售額在上市房企中明顯處于末位，而多年未能獲得新的土地儲備也使得三湘印象地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著“無米下鍋”的窘境。

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