今年的深圳夏天，特別熱。

我跑到車公廟，想去一個高空咖啡館坐坐。但是，咖啡館出乎意料地倒閉了。

正當(dāng)2點半，我肆無忌憚在深南路享受艷陽的輻射。尋找一個可以落腳的咖啡館。

財富廣場

一抬頭，看到了香蜜湖的一排大廈，打頭的就是“”。

嗯，這就是之前1000萬跪的深高學(xué)位風(fēng)波房之一。一棟長著寫字樓外觀，但是部分單身公寓產(chǎn)權(quán)的樓，卻一直以“一類積分”，跟住宅一樣，享受著深圳4大名校之一深圳高級中學(xué)的入學(xué)積分權(quán)。

在中介網(wǎng)上，財富廣場平均掛牌價10萬一平，遠超深圳寫字樓平均水平。

在福田中心區(qū)、華強北，不帶學(xué)位房的二手寫字樓，掛3、5萬單價的都有。

01

715調(diào)控，暫時還沒傷香蜜湖一根毫毛

深圳715樓市新政后，很多自媒體狂歡著報道：深圳房價應(yīng)聲而降，一天下降幾十萬，甚至幾百萬。

但是，我在微博發(fā)了一個調(diào)查，網(wǎng)友反饋香蜜湖房價還挺著，沒有折腰。

這說明，香蜜湖業(yè)主對調(diào)控不敏感，只是對學(xué)位積分敏感。

一個積分類別降級，可能導(dǎo)致房價應(yīng)聲而落;但是，調(diào)控來了，大家都會觀望。畢竟，在幼兒園公轉(zhuǎn)私之后，一套房子對學(xué)位的鎖定可能都9-12年(幼+小+初)。

理論上，學(xué)位房都是

。

02

賣香蜜湖，才是心中隱隱的痛

天氣太熱，我又去了一個開了都市陽光住宅樓里的咖啡館。

排電梯排了20分鐘，咳，車公廟人氣就是這么旺。排地我更不想把公司搬到車公廟來。呵。

但是，這個居民樓里的民宿style的咖啡館，這個下午都被book滿了。被2個小團隊包了。陽臺又太熱，只適合晚上、不適合下午。

都市陽光

，是車公廟片區(qū)，少有的帶高級中學(xué)學(xué)位的混住住宅。但是，其實也蠻多公司、服務(wù)店，居住不純粹。

曾經(jīng)，都市陽光是滯漲與大勢的。2016年的售價也就5萬多。因為討厭這個漲速，我一個同學(xué)咬著牙在那會兒把一套3房按500多萬賣了。

3房漲了個3、4百萬

而2020年，史上最嚴(yán)的715新政之后的都市陽光的放盤價是這個樣子的：3、4年過去，。

雖然那會兒我也覺得同一個樓層，又有居家、又有公司很是煩人。但是，只需要高級中學(xué)這個學(xué)位撐腰，都市陽光還是在漲。

而且，周邊的房價是這樣的，包括很老的老破舊!

怎么老破呢，看看這個幾近10萬的安華小區(qū)，幾乎就是工業(yè)區(qū)宿舍!

03

香蜜湖-車公廟，10年來就沒停過

我在2010年就開始盯著香蜜湖了。直到，買過一套香蜜湖的學(xué)位房。賣的時候，翻2倍到12萬+賣的。我們感覺很開心。但是，等到后來出現(xiàn)18萬+的放盤時，就不怎么開心了。

2016年-2017年，愛住家組織過幾次網(wǎng)友踩盤活動。芳姐是真的帶著網(wǎng)友們，親自一套套看東湖花園、中旅國際。那時候，我們討論1000萬多一點買套香蜜湖的3房，能不能漲到1500萬。

然后，2020年，715新政以后的價格是醬紫的：一漲就是大幾百萬!

香蜜湖是2000年左右，開發(fā)起來的一個板塊。對比華強北和羅湖來說，是很有規(guī)劃想法的一個地方。

經(jīng)歷過2004、2008、2015、2017、2020幾個樓市調(diào)控和拐點。除了2015年，其他都是對樓市打壓的拐點

中間，七七八八。

但是，香蜜湖從6、7千塊的單價，一直扶搖到現(xiàn)在的15-20萬價區(qū)。

當(dāng)年4、5千塊的車公廟，則扶搖到現(xiàn)在的8-12萬價區(qū)。

敢于持有香蜜湖-車公廟，才是睿智的中產(chǎn)不是？

04

香蜜湖是全優(yōu)大學(xué)區(qū)，趨勢停不下來

都在擔(dān)心，以后學(xué)位房改革，普遍變成大學(xué)區(qū)、共享學(xué)區(qū)：劃一個更大的范圍，幾所學(xué)校一起來招生。通過積分分?jǐn)?shù)分流，通過搖號分流。

然后，香蜜湖很多樓盤的家庭的孩子，就不能保證入讀高級中學(xué)，或者荔園小學(xué)。

我覺得，大學(xué)區(qū)改革，肯定是個大方向。但是，深圳的大翠竹(湖貝)、大華強北、大香蜜湖、大景田、大石廈、大蓮花、大高新南、大寶安中學(xué)、大紅山、大白石龍這些，是不太怕大學(xué)區(qū)制。

這些地方的學(xué)校組合，大部分是“1梯隊+2梯隊+2.5梯隊”，哪怕最不具熱度的某個學(xué)校，在全深圳來說都還是不賴的

因為，。

在香蜜湖有房，最不濟的擔(dān)心，也不過是分流到教科院的學(xué)校。怕啥子。

2020年香蜜片區(qū)初一報名-積分分流情況

高級

：錄取581人，分流428人，積分98.7;98.2以上到僑外，按二三志愿分流，剩余到教科院附中。

福外北校

：擴招2個班，錄取596人，分流181人，積分82.6;81.7以上到科技，按二三志愿分流，剩余到教科院附中。

附一張網(wǎng)上流傳的據(jù)說是2019年福田初中分流情況圖片。其實整個福田也就實驗、高級2個積分高，一個99分、一個98.7分。其他名校多是7、80積分，深戶+獨生大概率能錄取。

而小學(xué)學(xué)位，因為擴招和新建高科技預(yù)制學(xué)校的原因，積分并沒有想地那么高。福田最好的3個小學(xué)板塊，也只有荔園本部、百花小學(xué)、園嶺實驗3個學(xué)校積分超過90分。積分7、80分的，大部分有房戶都可以上的。

對比完福田區(qū)2020年各校小一、初一的積分分流情況，回頭咱們繼續(xù)解構(gòu)香蜜湖的細學(xué)區(qū)組合。

香蜜湖中區(qū)組合（農(nóng)科）

：深高級初中，東海小學(xué)(深外)+荔外西。

香蜜湖西區(qū)組合（竹園）

：深高級初中+教科院初中，教科院小學(xué)。

香蜜湖東區(qū)組合（水榭）

：明德初中+福外北初中，荔園東+明德小學(xué);

香蜜湖北區(qū)組合（僑香）

：深高級初中+僑外初中，紅嶺小學(xué)+僑外小學(xué)。

香蜜湖南區(qū)組合（車公廟）

：深高級初中，下沙小學(xué)。

借用一張來自家在房網(wǎng)“家在深圳-學(xué)位房論壇的圖”，大家可以把樓盤和對應(yīng)的房源和價格情況看得更清楚些：單房最少400萬起跳，2房3房基本千萬起步。

05

看上深高級，這樣買房才對

深高級的學(xué)區(qū)，前面也略為提到，分為北區(qū)、中區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)。

也就是僑香、農(nóng)科、水榭、竹園、車公廟5個大地方。

房價范圍是8-20萬之間。包括次新盤、豪宅、老破舊（棚改概念）和寫字樓。

面積以3-4房為主流，小戶型有、其實占比不多。香蜜湖小戶型比大翠竹、大華強北少多了。因此，香蜜湖的總價門檻很高。這才把需求，擠到公寓或?qū)懽謽抢锶チ恕?/p>

非“雙住宅”（用地+用途）的積分，芳姐始終認為是一個風(fēng)險

。以芳姐這種“萬事穩(wěn)為上”的性子，芳姐自己是不會買非雙住類型的。

芳姐覺得華強北的小戶型、石廈的小戶型、翠竹-湖貝的小戶型、景田的小戶型，挺好的，都是入讀不錯的學(xué)校。

非住宅用地或用途的房

而且，按這些小戶型的價格，也足夠在龍華白石龍上車深外龍華分校的1-2房。沒必要堵在香蜜湖-車公廟的“”里。

當(dāng)然，這是青菜蘿卜的事。

香蜜湖核心板塊，農(nóng)林的那些豪宅都很好

然后，芳姐自然覺得。甚至，次一級的香珠、香荔、俊安花園這種也都很好。一次性解決優(yōu)質(zhì)幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學(xué)、優(yōu)質(zhì)初中，。怕什么調(diào)控呢。

大學(xué)區(qū)怎么調(diào)整，也不大可能把農(nóng)科這個附近的學(xué)位給干掉的!深高級的3個校區(qū)、荔園西、東海小學(xué)可都在這里。

也是二梯隊里的佼佼者

如果希望門檻略低或者房子新一代，安托山也是很好的選擇。這一塊有已經(jīng)不錯的僑外，及2億資金建設(shè)的紅嶺小學(xué)。只要房子買得早，積分上高級初中的概率還是很高的。萬一擠到僑外、紅嶺深康，。

竹園那一塊的幾個樓盤，很怕被教科院統(tǒng)籌了。但是，我覺得，連車公廟、寫字樓、非雙住類型都沒被劃走，竹園(建業(yè)、香山美樹)的高級積分權(quán)被劃走的概率不高呢。

竹園板塊的優(yōu)勢是近山姆、有兒童公園，但是樓盤品質(zhì)比農(nóng)科、安托山弱一點?？墒牵溶嚬珡R還是好很多。竹園小區(qū)、建業(yè)小區(qū)的舊改、棚改也是在路上的。

06

香蜜湖還在蝶變，金融+文化CBD路子

香蜜湖板塊還沒建完呢。

主要的空地是農(nóng)科中心(升級)、高爾夫球場(拆建)、香蜜湖度假村(拆建)。這3個地方，也都是這2、3年動起來的。未來一堆地標(biāo)，都建在這兒。

香蜜湖臨近深南路，定位是金融CBD，已經(jīng)有招商銀行坐鎮(zhèn)。車公廟呢，則是深圳3大科技中心之一，融合了南山科技園、福田華強北的綜合優(yōu)勢，軟件硬件產(chǎn)業(yè)都有

。

地標(biāo)呢，放幾個效果圖，大家感受下!未來不比深圳灣、前海少太多。

715新政，是對投機炒作的勇敢剎車。樓市去泡沫，咱們深圳人才敢長期持有深圳房產(chǎn)。

715以后，香蜜湖能不能買，當(dāng)不當(dāng)買，大學(xué)區(qū)積分變了怎么辦...，這些問題，希望大家從“投資城市、占位資源”的角度來思考。

以后的房地產(chǎn)投資，都是長線投資。而香蜜湖，就是一個9-12年學(xué)位鎖定的優(yōu)學(xué)板塊，一旦擁有、就是鎖定長期紅利。

芳姐投資理念

粵港澳大灣區(qū)時代，科技是最大突破力。

先占位深圳核心，進階優(yōu)質(zhì)學(xué)位，再跟著軌道交通進駐大臨深!

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圖片來源：愛住家、百度、家在深圳

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