2022年是北京新盤上市梳理和庫存梳理集中爆發(fā)的一年。

但是，這一年對于京樓的剛需置業(yè)者來說，并不是很友好。

我盤點了一下北京500萬以下可以買到的新盤，寥寥無幾。

這種情況下，剛需到底買哪里最合適?

到底是優(yōu)先自住，還是投資，還是兼顧?

今天分享一個，貓叔粉絲總價400萬以內(nèi)的買房案例，

可以給剛需朋友們參考。

01

自住還是投資

剛需要解決的第一件事，是把所有的資金，用于自住，還是投資。

為什么一定要確定需求?

因為不同的需求之下，住宅的選擇標(biāo)準(zhǔn)，差異很大。

我的粉絲，小K同學(xué)，目前在西城工作，男朋友住在海淀。目前首付130萬左右。

如果是投資需求，對她來說，可以選擇內(nèi)城的一套帶墊底學(xué)區(qū)的二手房。

130萬左右的首付，如果買二手房，加上稅費，以及二手房本身銀行給的估值低，那么總價最多只能300萬+。

300萬+，買一套70-80年代的開間。那完全沒有自住功能了。

小區(qū)老年人多，物業(yè)不管理，

垃圾堆經(jīng)常在各個角落看到，

再加上停車特別難，經(jīng)常被貼條，

入住這樣的小區(qū)是崩潰的。

更何況，現(xiàn)在和男朋友住沒什么，以后有了孩子，加上兒童車、睡床、玩具，家里就沒有下腳的地方了。

還需要雙方父母過來，或者找個阿姨看娃，一個小開間是不可能的。

所以你看，不同的需求之下，住宅的選擇標(biāo)準(zhǔn)，差異很大。

買房就是不斷妥協(xié)的過程，不斷梳理自我需求的過程。

所以小K在看過一圈不忍直視的二手房以后，他明確了自己的買房目的是自住，當(dāng)然能兼顧保值是最好的。

通勤和居住品質(zhì)

核心的買入需求是，。

需求再具體細(xì)化，就是以下四點——

1、新盤位置最好在海淀和西城之間要有交通通達(dá)性，地鐵優(yōu)勢強(qiáng)大。

2、新盤品質(zhì)要好，因為首付本身不多，最好交房有精裝修，這樣省卻了再裝修的麻煩，還能省下一筆裝修費用。

3、周邊可以覆蓋到商超配套，不要太荒涼。

4、當(dāng)下大環(huán)境里，新盤最好是有一定知名度的房企操盤，現(xiàn)金流很穩(wěn)妥，能順利保證交付。

金地峯范北京

把北京的新盤篩選了一遍后，最后小K同學(xué)選的是四道橋板塊的。

02

為什么金地峯范北京會成為首選？

總價300萬起的地鐵盤

首先，峯范北京項目交通條件非常便利。

三線換乘

兩站內(nèi)就能實現(xiàn)，入住時1號線和6號線均已開通，這也是小K同學(xué)愿意選擇項目的主要原因之一。

地鐵圖

150米左右

項目所在的位置距離S1號線四道橋站點十分近，步行距離僅。

從四道橋向東出發(fā)，可換乘6號線、1號線及在建中的11號線。

兩站實現(xiàn)三線換乘，因為地鐵的鏈接，通達(dá)性十分強(qiáng)。

不管是去東西城、海淀還是豐臺等各大產(chǎn)業(yè)區(qū)，都比較方便。

35分鐘左右

如果是開車，北到海淀軟件園，東到金融街，車程都在。

除此之外，低總價也是直接狙擊購房者的需求。

我打聽到，除了京西邊緣客戶群體外，還有不少在中關(guān)村、金融街等就職的年輕購房者，也都關(guān)注到了峯范北京。

算一筆賬。

開盤均價5萬出頭，最小戶型61平，總價是300多萬就能上車，而且買到的還是地鐵房。

性價比真的很高。

精裝修交付的好房子

金地峯范的樣板間，是我和小K同學(xué)一起去的。

想了解金地峯范北京的精裝質(zhì)量，

我建議各位直接去樣板間感受下空間尺度和交付標(biāo)準(zhǔn)。

尤其是70多平小戶型的交付標(biāo)準(zhǔn)，可以達(dá)到全北京之最，

銷售的原話是：“隨便比，比不過算我輸”。

說幾個細(xì)節(jié)我印象深刻的地方。

比如一進(jìn)門贈送的玄關(guān)儲物間，不僅設(shè)置了鑰匙、掛件、衣服等不同物品的安置空間，而且鞋柜也是消殺鞋柜。

PS：我拍照技術(shù)不怎么好，大家湊合看一下。

77平兩室一衛(wèi)，面寬很大，窗墻比也很大。采光超級好。重點看客廳的燈帶。

客廳的雙層燈光很用心，2.95的層高視覺上更有層次，而且更高。

而且采用的是比單向新風(fēng)貴一倍的雙向新風(fēng)——這配置讓我一度懷疑我看的是個豪宅。

都說廚房是最能體現(xiàn)幸福感的地方。

用六面烤漆、博洛尼品牌很難得。

洗碗機(jī)、垃圾處理器、儲物柜等都給配置好了。

冰箱位置也已經(jīng)給預(yù)留好了。

包括廚房的插座位置，也都給預(yù)留好了。

樣板間效果圖

還有一個不容易被人發(fā)現(xiàn)的小細(xì)節(jié)。

廚房貼心地配備了涼霸。經(jīng)常下廚的人，都知道它有多實用。

再看一個充滿人性化的設(shè)計的地方——衛(wèi)生間。

樣板間效果圖

智能馬桶+獨立淋浴間，就連地面的防滑墊，這些細(xì)節(jié)也考慮到了。

說實話，在剛需盤中很少有項目會給到這么高的精裝標(biāo)準(zhǔn)。

另外，像日立品牌中央空調(diào)、全屋地暖、凈水設(shè)備等也都是標(biāo)配。

從戶型到精裝，它的好用指數(shù)都很高。

跳出戶型再看社區(qū)配置。

獨立會所

峯范北京內(nèi)部設(shè)計了社區(qū)綜合體、活力廣場、兒童活動場地等等，還配備了只有豪宅才有的。

單這個戶所，就占地近千平。未來業(yè)主就算不出小區(qū)，也可以在小區(qū)內(nèi)健身、社交，滿足不同年齡階段的業(yè)主需求。

金地物業(yè)

至于物業(yè)，峯范北京未來由進(jìn)行管理。

“1秒鐘報事，5分鐘內(nèi)相應(yīng)”是其服務(wù)原則，它的品牌價值全國排名第二。

物業(yè)的好壞，決定了你小區(qū)的維護(hù)，以及房子的折舊率。

更何況，好的品牌，物業(yè)都不會差。

先規(guī)劃后發(fā)展的半成熟地塊

我們在說一下，峯范北京的板塊潛力和性價比。

打開區(qū)位圖就能發(fā)現(xiàn)，峯范北京項目坐落在一個配套相對完善的半成熟地塊。

它被不同類別的配套塞的相當(dāng)「滿」。

因此住在這里，幾乎不會再有「配套是否兌現(xiàn)」之類的擔(dān)憂。

首先是首鋼商務(wù)區(qū)帶來的紅利和活力。

與首鋼園一河之隔的區(qū)域，自然也享受冬奧及首鋼園的紅利。

項目區(qū)位圖

新首鋼產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前已引進(jìn)了京東、百度、小米、騰訊、北汽等高端產(chǎn)業(yè)，成為了吸引大量年輕人的原動力。

人流和資金的到來，徹底激活了首鋼板塊，讓這塊土地有了源源不斷的活力。

職住平衡區(qū)

而項目所在的四道橋板塊，也成為。

一河之隔，那座記錄了冬奧盛會的新首鋼，引來無數(shù)年輕人前往打卡，儼然成為京西流量擔(dān)當(dāng)。

首鋼園拍攝圖

其次，周邊的商業(yè)非常豐富。

項目西南側(cè)1.5公里左右，是年輕人經(jīng)常逛的長安天街。向東，則是今年年底開業(yè)的京西大悅城。

另外，像喜隆多、環(huán)宇薈、在建中的西長安中駿世界城，均是友好的步行距離即可到達(dá)的范圍。

周邊有北京市第九中學(xué)、石景山中學(xué)、金頂街第二小學(xué)、北京八中(京西校區(qū))，足以滿足教育需求。

而且，峯范北京距離301/304醫(yī)院都不遠(yuǎn)，另外像京煤集團(tuán)總醫(yī)院、石龍醫(yī)院、北京女醫(yī)師協(xié)會仁圣醫(yī)院等，都能為業(yè)主健康保駕護(hù)航。

就算到了周末，溜達(dá)著就能去綠海運動公園、北京冬奧公園、石景山公園散心。

「先規(guī)劃后發(fā)展」

以上這些成熟的小環(huán)境，主要得益于四道橋板塊走了的路子。

規(guī)劃圖

從四道橋區(qū)域規(guī)劃圖可以看到，項目所在的板塊還將繼續(xù)發(fā)展。

峯范北京東西北三側(cè)規(guī)劃了綠地，南側(cè)是辦公商業(yè)地塊，此外，中間還設(shè)有教育/養(yǎng)老等配套用地。

一河之隔的石景山是7萬+

金地峯范北京價格是5萬+

所以即使是自住，性價比是有的，板塊潛力也不錯。

最后強(qiáng)調(diào)一下，金地是深耕北京多年的老牌開發(fā)商，企業(yè)風(fēng)格比較低調(diào)務(wù)實。這個地塊對金地來說，拿地利潤是夠的，有動力做好產(chǎn)品，交付的時間節(jié)點也比較能保證。

03

上車的戶型揭秘

在揭秘下K同學(xué)買入的戶型之前，我們先看下峯范北京的整體項目情況，附帶選房攻略。

峯范北京共商品房11棟樓，718套房源，均是13-18層的小高層，另外一棟是8層小洋房。

樓棟分布圖

精裝交付

主要產(chǎn)品為61平的一居、75平兩居、92平和99平的三居的戶型產(chǎn)品，項目全部。

大家知道，在戶型設(shè)計中，小戶型往往是被容易被忽略的產(chǎn)品。開發(fā)商在小戶型上是否用心，一定程度上也反映了對這些群體的尊重。

那如何兼顧舒適性和功能性?金地給出了答案。

戶型比較多，我們以其中三個戶型為例。

先來看一居的61㎡戶型。

這個戶型其實可以1改2。也就是說，如果空間實在不夠，客廳可以改成另外一個臥室。采光和通風(fēng)都不影響。

建面約61平戶型圖

一居室南北通透+干濕分離，這種布局的調(diào)整，把業(yè)主居住的通風(fēng)舒適度放在第一位。

在北京，能把一居做到南北通透的產(chǎn)品有幾個？

咱就是說，

另外，入戶玄關(guān)的地方做了收納處理，可以設(shè)計壁櫥。

壁櫥收納的存在，用最小的空間，實現(xiàn)了歸家后的一些儀式感。

隨手放下鑰匙、包包、墨鏡，換雙居家鞋，在外辛苦的疲憊感也被卸掉，盡情享受下班后的愜意時光。

如果你喜歡做飯，寬敞的L型廚房一定不會辜負(fù)你手藝展示。

如果預(yù)算不夠的同時，還想要個兩居室，金地峯范北京有69平戶型可以作為PLAN B。

再來看77平的兩居，是純南戶型。

建面約77平戶型圖

戶型方正，客廳和兩個臥室均朝南，采光通風(fēng)效果非常好。

另外，

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