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出租房合同(出租房合同怎么寫避免法律責(zé)任)

2023-11-13 12:40:32 房產(chǎn)資訊 來源：http://n8er.net/
導(dǎo)讀 花了7萬塊，租了3年的店鋪用于網(wǎng)上銷售、線下發(fā)貨，距離租期結(jié)束還剩半年卻接到物業(yè)公司通知聲稱私自占用商鋪，并以停電方式要求搬離，這該如何是好？（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）01前情回

花了7萬塊，租了3年的店鋪

用于網(wǎng)上銷售、線下發(fā)貨，

距離租期結(jié)束還剩半年

卻接到物業(yè)公司通知聲稱私自占用商鋪，

并以停電方式要求搬離，

這該如何是好?

(圖片來源于網(wǎng)絡(luò))

01 前情回顧

2019年4月30日，出租人馬某與承租人魏某簽訂《出租合同》，雙方約定：馬某同意將所屬位于某商貿(mào)城某處的物業(yè)、場地及附屬設(shè)施租賃給魏某使用，用于物流快遞倉儲(chǔ)，范圍為第一層18間，建筑面積1000㎡，租期為自2019年4月30日起至2022年4月29日止，魏某支付房租70000元。合同簽訂后，魏某使用房屋進(jìn)行網(wǎng)上銷售、線下發(fā)貨。

2021年12月23日，某商貿(mào)城物業(yè)公司在魏某租用的房屋卷簾門上張貼《通知》稱魏某私自占用商鋪，并通過停電的方式要求搬離。隨后，魏某與案外人韓某簽訂《廠房租賃合同》，另賃廠房經(jīng)營。魏某現(xiàn)起訴要求被告馬某退還租金并賠償損失。

02 出租人稱與物業(yè)公司有合同

斷水?dāng)嚯娕c己無關(guān)

原告魏某起訴馬某，主張馬某明知涉案房屋不在其租賃范圍內(nèi)卻私自出租，現(xiàn)物業(yè)公司停水停電導(dǎo)致原告無法經(jīng)營，故要求解除租賃合同，并要求馬某承擔(dān)其經(jīng)濟(jì)損失。

被告馬某辯稱，物業(yè)公司系涉案房屋的所有權(quán)人，被告與物業(yè)公司存在租賃合同，尚在租賃期限內(nèi)。因原告租賃房屋外搭建臨時(shí)建筑與物業(yè)產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致物業(yè)斷水?dāng)嚯?。原告無法使用租賃房屋與其無關(guān)，不同意賠償損失。

03 商家無奈搬離 損失誰來承擔(dān)

原告認(rèn)為因第三人主張權(quán)利導(dǎo)致其損失，被告應(yīng)退還租金并賠償損失。

法院審理查明，2021年12月31日，魏某與案外人韓某簽訂《廠房租賃合同》，租金115000元，后又租賃韓某所有辦公室一間(約40平方米)，租金12000元。另查明，原告購買A380發(fā)電機(jī)一臺(tái)，花費(fèi)4850元;因搬離涉案租賃房屋支出運(yùn)費(fèi)、人工費(fèi)等6500元。

2022年9月6日，蓬萊法院至某商貿(mào)城1號樓1層對物業(yè)公司經(jīng)理姜某進(jìn)行調(diào)查詢問，其稱被告與某公司有租賃合同關(guān)系，但口頭約定如果物業(yè)公司需要，應(yīng)隨時(shí)歸還，被告對該事實(shí)予以認(rèn)可。

04 法院判決：租賃物存在瑕疵，

合理損失馬某應(yīng)予賠償

原告的損失是否應(yīng)由被告承擔(dān)，損失金額如何認(rèn)定。

蓬萊法院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問題是，原、被告簽訂了《出租合同》，出租人應(yīng)保證租賃物可正常使用，如因第三人主張權(quán)利，影響租賃物正常使用，原告可請求減少或不支付租金。物業(yè)公司以斷水?dāng)嚯姺绞揭笤骝v退房屋，導(dǎo)致原告無法繼續(xù)使用租賃物，被告未能妥善解決應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)賠償其合理損失。原告的合理損失為：

一、提前搬離承租房屋的費(fèi)用。房屋到期原告搬離本身需要一定費(fèi)用，且2021年12月31日原告就已經(jīng)與第三方另簽訂租賃合同，自原告知道租賃房屋不能正常使用到其搬離租賃房屋之間存在一定的緩沖期間，因此原告產(chǎn)生的搬運(yùn)費(fèi)用不應(yīng)全部支持，法院酌定提前搬離承租房屋損失費(fèi)用為4000元;

二、另租房費(fèi)用。法院認(rèn)為，原告租賃被告房屋面積為1000平方米左右，搬離后租賃房屋面積為530平方米左右，后期租賃的場地面積在合理范圍內(nèi)。如果合同正常履行完畢，原告無需另租賃房屋，且經(jīng)計(jì)算，另租房屋租金高于涉案房屋租金，故被告應(yīng)賠償原告因不能正常使用租賃房屋而另租房屋多支付的租金，因已經(jīng)支持原告要求退剩余部分租金的請求，故另租房費(fèi)用應(yīng)由被告補(bǔ)租房差價(jià)即可，根據(jù)計(jì)算每月租金差額為1584元，從2022年2月10日至2022年4月29日租金差額為4171元應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。

原告主張的發(fā)電機(jī)費(fèi)用不屬于直接合理損失，不予支持。原告主張營運(yùn)損失費(fèi)因未提交證據(jù)支持，亦不予支持。

法院最終判決：一、被告馬某返還原告魏某租賃費(fèi)用4000元；二、被告馬某賠償原告魏某損失費(fèi)8171元；三、駁回原告其他訴訟請求。

法官提醒

很多創(chuàng)業(yè)者在篩選商鋪時(shí)，輕信房東“花言巧語”，在對房子情況不甚了解的情況下，貿(mào)然簽訂合同，但租下商鋪后才發(fā)現(xiàn)問題不斷。在此，法官提醒承租人在租賃房屋時(shí)注意以下幾個(gè)問題：

1、

一定要了解清楚房屋的權(quán)屬情況以及周邊情況。針對房屋的權(quán)屬情況，可根據(jù)出租人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書等了解房屋具體權(quán)屬信息，并查看是否存在查封、抵押情況。

2、

簽訂租賃合同時(shí)，搞清楚合同簽訂人是出租人還是轉(zhuǎn)租人，轉(zhuǎn)租人是否有轉(zhuǎn)租權(quán)，租賃合同盡量全面、具體、明確，其合同條款要明確租賃房屋的目的、房屋位置現(xiàn)狀、租金給付、雙方違約情形和違約責(zé)任等內(nèi)容。

3、

發(fā)生租賃糾紛時(shí)，及時(shí)固定及收集證據(jù)。通過證據(jù)及證據(jù)形成的完整鏈條，以便于法院查清事實(shí)，對責(zé)任予以認(rèn)定。

轉(zhuǎn)自：烏市頭屯河區(qū)人民法院

來源： 石家莊普法

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