風(fēng)口財(cái)經(jīng)記者 張亭旺

如果萬科爆雷，你會怎么想?

觀察一些地產(chǎn)群、貼吧、評論區(qū)的發(fā)言，可以發(fā)現(xiàn)，大體有這幾種聲音：

“怎么可能?萬科一直很穩(wěn)健啊”

“意料之中!恒大、融創(chuàng)、碧桂園不是都出事兒了”

“萬科都不行了，房地產(chǎn)真完了”

……

現(xiàn)實(shí)情況是，最近的萬科確實(shí)有點(diǎn)“風(fēng)聲鶴唳”。面對市場上一些“猜測”，以及近期公司股價、債券價格雙雙下跌，萬科終于出手了。

火已燒到，萬科頭上

這波事件的起初，與惠譽(yù)下調(diào)萬科評級有關(guān)。

10月17日，惠譽(yù)國際發(fā)布評級報(bào)告稱，將萬科地產(chǎn)(香港)有限公司主體信用評級由“BBB+”調(diào)低至“BBB”。此前的9月21日，在保持評級不變的基礎(chǔ)上，穆迪將萬科的評級暫時列入觀察名單。

這直接導(dǎo)致了，10月下旬以來萬科多只美元債收益率開始大幅度上升，多只債券收益率升至50%左右，最高接近60%。

美元債的收益率往往與其市場風(fēng)險(xiǎn)程度成正比，收益率的走高，即是被市場認(rèn)為該房企風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)在提升。

這也導(dǎo)致其A股股價持續(xù)下跌，在11月3日，萬科股價一度跌至11.07元/股，創(chuàng)下近8年來新低。

市場上，一股“唱空”萬科的論調(diào)此起彼伏。

對此，10月最后一天，萬科作出澄清回應(yīng)，“公司基本面沒有任何問題，債券波動是受到市場情緒影響。”同時，萬科也指出，“境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實(shí)猜測，導(dǎo)致公司美元債價格出現(xiàn)大幅波動。”

不過，回顧中國恒大、碧桂園及融創(chuàng)中國等房企案例，債券殺跌往往是房企債務(wù)違約的先兆，萬科境外債券的殺跌表現(xiàn)也不免令投資者聯(lián)想。

圖片來源：視覺中國

雖然如此，我們還是來看看萬科的基本面吧。

業(yè)績方面，萬科發(fā)布的三季報(bào)顯示，今年第三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入894.16億元，同比下降31.62%;歸母凈利潤37.51億元，同比下降22.53%。前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，歸母凈利潤136.2億元。

看到這個數(shù)據(jù)也不必太驚奇，因?yàn)檫@是行業(yè)的普遍狀況。雖然營收和利潤均出現(xiàn)下滑，但在市場環(huán)境艱難的背景下還有利潤，實(shí)屬難能可貴。

銷售方面，萬科11月2日發(fā)布的銷售簡報(bào)顯示，今年10月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額318.3億元，同比持平，并連續(xù)2個月銷售近320億元。今年前10個月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3124.4億元。

從銷售額來看，萬科表現(xiàn)依然是優(yōu)于同行。可供對比的數(shù)據(jù)是，今年10月，百強(qiáng)房企單月銷售額同比下降33.5%，且有近半數(shù)百強(qiáng)房企同、環(huán)比雙降。

資金方面，截至三季度末，公司在手資金1037億元，對短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍。年內(nèi)公司已無境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債僅3.8億元。

萬科指出，公司已連續(xù)14年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，1-9月在覆蓋37個新項(xiàng)目地價支出后仍然保持為正。目前公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，各項(xiàng)資金排布和還款安排都在有序進(jìn)行中。

交流會上，說了什么?

11月6日下午，萬科與金融機(jī)構(gòu)舉行線上交流會。

這次線上交流會的規(guī)模頗大。據(jù)了解，超過150家境內(nèi)外主要金融機(jī)構(gòu)、資金方參會，深圳市國資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、深鐵集團(tuán)董事長辛杰，以及萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、公司副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華將悉數(shù)出席。

要知道，在市場面臨困惑的時候，萬科高管及其大股東領(lǐng)導(dǎo)一起發(fā)聲，跟金融機(jī)構(gòu)、投資者溝通，顯得尤為重要。

據(jù)澎湃新聞獲悉，會議現(xiàn)場，深圳市國資委表示，萬科具備足夠的安全性，沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，是深圳國資體系重要成員。

深圳市國資委還提出了具體支持萬科的措施：在堅(jiān)持市場化、法治化的原則下，運(yùn)用一切可能手段和途徑與萬科共同應(yīng)對可能風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于通過受讓、合作開發(fā)等方式加快推進(jìn)萬科大型城市更新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè);通過協(xié)同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產(chǎn)的流動性;配合萬科優(yōu)化長期股權(quán)投資結(jié)構(gòu);積極組織市屬國有企業(yè)市場化方式參與債券認(rèn)購等工作;積極協(xié)調(diào)各類金融機(jī)構(gòu)加大對萬科融資的支持力度。

值得一提的是，會議尚未開始前，萬科的股價便已反彈。截至收盤，萬科A股漲超6%，萬科H股漲超7%。與此同時，萬科美元債漲勢加快，部分遠(yuǎn)期美元債價格回升超6個基點(diǎn)，創(chuàng)下近11個月來最大漲幅。

萬科在資本市場上的表現(xiàn)，是對“做空”萬科勢力的有利回?fù)簟?/p>

深圳地鐵集團(tuán)也出面“站臺”。在已傳出的一份文件上，深鐵表示“工具箱將全力支持萬科”，包括：

深鐵將與萬科加大溝通，幫助萬科獲取政策和資金支持!市場化、法制化方式，承接萬科在深圳項(xiàng)目，盤活資產(chǎn)，交易金額超百億;積極并擇機(jī)購買萬科債券;研究其他措施，保證對萬科支持不減等。

萬科前股東 截圖來源：同花順iFinD

實(shí)際上，在10月27日深圳地鐵的董事長辛杰出任萬科董事會副主席之際，其早已表示，將始終不渝地全方位支持萬科地健康發(fā)展。

同時，萬科董事會審議通過《關(guān)于強(qiáng)化激勵約束機(jī)制、修訂公司部分管理制度的議案》，萬科將員工利益與股東利益進(jìn)行綁定，董事會主席和總裁現(xiàn)金薪酬方案繼續(xù)和年度凈利潤掛鉤，并增加年度股價變動作為調(diào)節(jié)系數(shù)。

這種方式，也表明了管理層與股東同舟共濟(jì)的決心。

最后說一句，萬科，不僅是一家公認(rèn)的管理優(yōu)秀的企業(yè)，也是混合所有制房企中的代表，中國房企的標(biāo)桿。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，各方猶如“驚弓之鳥”，越是如此，萬科越是不能亂。

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