新政一個(gè)多月了，東莞二手房市場(chǎng)又開始冷了。

來自貝殼網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，8月1-20日東莞二手成交量1085套，目前成交量只有上月一半左右。疊加成交下降趨勢(shì)，這個(gè)月成交量可能不到1500套。

二手市場(chǎng)從3到7月份，接連上漲之后，從8月份又開始掉頭向下。

，單價(jià)僅4.4萬，遠(yuǎn)低于小區(qū)成交價(jià)。而且有不少房源出現(xiàn)降價(jià)，例如南城的中信凱旋國際降價(jià)40萬。

隨著市場(chǎng)趨冷，不少筍盤也開始冒出來了。最近市場(chǎng)傳出金域華府二期，150平四房高層樓王單位，業(yè)主670萬急賣

市場(chǎng)上，不少中介朋友也感受到了寒意，有人表示房子又不好賣了。看房人雖然還挺多的，但觀望情緒濃厚，很多人缺乏對(duì)后市的信心，出手非常謹(jǐn)慎。

不少做二手房中介朋友，開始在朋友圈陸續(xù)放出筍盤，甚至0首付房源，來吸引關(guān)注。

新房市場(chǎng)各種低首付等優(yōu)惠活動(dòng)，在市場(chǎng)上不斷分流二手房客戶，二手市場(chǎng)更難熬了。

總之從個(gè)方面看，經(jīng)歷7月調(diào)

控放松的高潮之后，8月新政效果大大折扣，在外部環(huán)境、深圳沒松綁等因素下，

 

東莞二手房成交下跌！筍盤開始多了

1、從貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)上看，8月1-20日，二手住宅成交量1085套。相比7月份，有明顯下降。

 

從東莞二手房成交量看，已經(jīng)走出了低估時(shí)期，去年10月份指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，東莞二手房成交只有423套，然后一直到今年3月份，東莞二手房成交都徘徊在1000套以內(nèi)。

直到4月份之后，東莞陸續(xù)放松調(diào)控，二手房市場(chǎng)活躍度也逐步提升。

到7月份，東莞二手成交已經(jīng)來到1856套。市場(chǎng)成交已經(jīng)走過最低谷時(shí)期，有一定活躍度。當(dāng)然活躍提升，也帶動(dòng)核心區(qū)的價(jià)格有所反彈。

松山湖南城的價(jià)格反彈，來的更早一些，在3月份市場(chǎng)剛啟動(dòng)時(shí)，成交價(jià)一套比一套高，到現(xiàn)在漲了10個(gè)點(diǎn)左右，當(dāng)然距高峰期還有差距。

其他的濱海灣新區(qū)虎門長安等熱點(diǎn)板塊，有些小區(qū)價(jià)格也是止穩(wěn)回升了。

但二手成交勢(shì)頭在7月后，又開始略顯疲憊。市場(chǎng)上悲觀情緒、觀望情緒籠罩下，二手房市場(chǎng)成交量，在8月份開始掉頭向下，價(jià)格會(huì)往下走一點(diǎn)。

2、近期市場(chǎng)上有不少降價(jià)房源。筍盤出現(xiàn)。

目前市場(chǎng)上掛盤量上升的數(shù)量更多，貝殼網(wǎng)上已經(jīng)有51182套房源掛盤數(shù)量，業(yè)主賣房的意愿更強(qiáng)烈。

隨著掛盤量增加，買家觀望情緒增加，降價(jià)房源也有陸續(xù)增加的現(xiàn)象。

比如說最近市場(chǎng)上傳出的萬科金域華府二期，150平四房3梯兩戶高層樓王單位，目前業(yè)主降價(jià)到670萬，單價(jià)目前僅4.4萬，已經(jīng)嚴(yán)重低于小區(qū)市場(chǎng)均價(jià)。

現(xiàn)在看，成交量下行，成交再次萎靡之際，市場(chǎng)上二手筍盤可能會(huì)增加。

3、中介再次放出零首付等消息。

而在市場(chǎng)下行之際，有些中介朋友陸續(xù)放出二手房零首付的消息。

東莞新房零首付的消息，已經(jīng)很普遍，這些消息都能吸引到不少客戶關(guān)注新房市場(chǎng)，二手不少分流到新房。

例如我前兩天看到，有中介南城御花苑0首付。

而為了增加二手市場(chǎng)關(guān)注度，中介朋友圈近期又放出不少二手零首付消息。

但九十月行情，可能不會(huì)繼續(xù)下跌探底，可能會(huì)維持在1500套上下震蕩。

總之從個(gè)方面看，8月市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)悲觀態(tài)勢(shì)，成交量有下跌趨勢(shì)。

核心區(qū)價(jià)高，不愿接盤！非核心區(qū)投資差，不愿入手

上面我們講了東莞整體的二手房市場(chǎng)環(huán)境。下面講講各個(gè)板塊之間的情況。

中海、華僑城、時(shí)代等周邊項(xiàng)目賣的不錯(cuò)，就是很好的證明。

1、主城區(qū)，南城+東城+莞城，二手房價(jià)格居高不下。這三個(gè)地方，現(xiàn)在大部分小區(qū)的樓齡在十幾年，而且價(jià)格還不便宜，剛需和改善客不少人去周邊買新房。

而真正想要買核心區(qū)的次新盤，現(xiàn)在價(jià)格很高。

金域華府、時(shí)代城、中信森林湖、天驕御峰等標(biāo)桿項(xiàng)目價(jià)格在5-6萬。很多人下不去手。只能去淘筍，買到低于市場(chǎng)價(jià)的盤?；蛘叽蛐?，很多人等著潤府第二批，還有核心區(qū)明年的幾個(gè)新盤。

萬江的面積太大，主要集中在龍灣，在保利拍地之后，也開始趨冷了。

高埗和石碣，二手房市場(chǎng)沒什么動(dòng)靜，很多客戶在等著華僑城天鵝堡，這次天鵝堡，還是吸引了不少城區(qū)外溢客戶，對(duì)這兩鎮(zhèn)的二手打擊很大，基本上沒什么成交，二手房價(jià)也降到和新房價(jià)格差不多。

2、松山湖市場(chǎng)再次進(jìn)入到二手房市場(chǎng)。

在深業(yè)和中海之后，目前只有萬科項(xiàng)目在售，但是萬科大平層總價(jià)太高，不太適合剛需和改善群體。松山湖市場(chǎng)再次進(jìn)入到二手房市場(chǎng)。

在去年年底，松山湖有深業(yè)和中海兩個(gè)新盤項(xiàng)目，很多人去打新，也壓制了松山湖的房價(jià)，很多二手盤跌到5萬內(nèi)。

兩盤售罄后，松山湖3月初二手市場(chǎng)行情向好，反彈了10%左右。目前松山湖有些二手房價(jià)太高，不太值得追高?？纯聪掳肽甑墓S盤。

松山湖華僑城項(xiàng)目

兩個(gè)項(xiàng)目入市，對(duì)壓制二手市場(chǎng)有一定作用。明年價(jià)格預(yù)計(jì)在5.5萬，要買二手的先考量下價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

明年松山湖有兩個(gè)項(xiàng)目，華僑城項(xiàng)目和第三輪土拍宅地項(xiàng)目。

3、濱海片區(qū)，虎門二手房價(jià)格相對(duì)高位，價(jià)格下降不少。例如虎門的標(biāo)桿樓盤萬科云城，現(xiàn)在77平3房成交在260萬，目前價(jià)格企穩(wěn)。變化不大。

長安無新房，主要是二手房市場(chǎng)。如果長安二手市場(chǎng)價(jià)格比較高，7月成交量有小幅上升。長安二手看沙井，松崗，被嚴(yán)重壓制了。

目前片區(qū)價(jià)值走低，二手市場(chǎng)不好賣。

5、東南臨深片區(qū)，塘廈和鳳崗二手房市場(chǎng)成交低迷。新房市場(chǎng)降價(jià)幅度高，優(yōu)惠力度大，前幾天塘廈舉行購房節(jié)，主要推動(dòng)市場(chǎng)銷售。

6、水鄉(xiāng)版塊，二手成交就不活躍。新政之后效果也不大。東部常平等地，剛需成交有一些。對(duì)樓市整體影響不大。房價(jià)上漲引領(lǐng)還要看核心區(qū)。非核心區(qū)都是跟漲區(qū)域?，F(xiàn)在價(jià)格也跌下來了。剛需上車容易很多。

7、總結(jié)一下，二手市場(chǎng)核心區(qū)價(jià)格高，不愿接盤。非核心區(qū)，投資價(jià)值不高，不愿入手。處于一個(gè)極度矛盾的狀態(tài)。

東莞二手五點(diǎn)判斷：不要妄想大漲，下半年震蕩行情！

二手市場(chǎng)在8月也掉頭向下了。市場(chǎng)整體還是低迷。

1、拋棄東莞二手大漲妄想，近一年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)震蕩行情。東莞新政，在市場(chǎng)上只起到了短期打雞血的作用。很快又陷入平靜了。新房市場(chǎng)7月份創(chuàng)造新高，現(xiàn)在看也只是曇花一現(xiàn)，沒有想象中火爆。

2、二手市場(chǎng)利好已經(jīng)出盡。東莞新政官方已經(jīng)表態(tài)，各種利好政策已經(jīng)出盡，接下來就是一些購房節(jié)，人才補(bǔ)貼的優(yōu)惠活動(dòng)。這些購房優(yōu)惠活動(dòng)，主要針對(duì)新房市場(chǎng)，二手市場(chǎng)沒什么關(guān)系。二手房市場(chǎng)利好政策，基本已經(jīng)出盡。

深圳房價(jià)被嚴(yán)格鎖死，樓市活躍度差，沒有上漲預(yù)期。由于比價(jià)效應(yīng)等因素，深圳不漲，深圳不活躍，東莞也很難活躍起來，漲起來。

3、縱觀東莞二手房成交回落，有外部環(huán)境等多重因素，但最根本還在于深圳。深圳這區(qū)樓市的發(fā)動(dòng)機(jī)熄火了。

所以這次高層來深圳之后，都在傳深圳調(diào)控要松綁，因?yàn)榇蠹叶夹枰稽c(diǎn)春天。這樣不僅深圳活過來了。東莞也會(huì)活過來。整個(gè)大灣區(qū)的惠州、中山、珠海、南沙才會(huì)有一絲暖意。

如果想要賣出房子，必須降價(jià)。而且是超出大家預(yù)期的降價(jià)。

4、主城區(qū)南城+東城+松山湖，二手房市場(chǎng)目前居高不下，重點(diǎn)在于淘筍。市場(chǎng)上有些業(yè)主掛盤不急賣，價(jià)格很高。但在成交量如此低迷情況下，

這些筍盤，還是比較推薦大家購買的。畢竟價(jià)格大幅低于預(yù)期。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，有些業(yè)主開公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，急需賣房的。還有業(yè)主急于套現(xiàn)，買回深圳的。還有不少投資客，前期杠桿較高，想著落袋為安的?？傊鞣N情況之下，只要有業(yè)主急賣房產(chǎn)，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)一些筍盤。

，不是特別推薦大家去高位接盤這些二手盤。

但是南城+東城+松山湖，這個(gè)核心地段，大部分業(yè)主還是很貪婪的，降價(jià)幅度是很少，掛盤價(jià)格還是很高

很大概率橫盤震蕩。就算有漲幅，也是很微小的漲幅。

5、主城區(qū)，比較推薦打新。我不認(rèn)為在未來1年內(nèi)，東莞核心區(qū)二手房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

而今年來東莞政府推出了好幾宗不錯(cuò)的宅地。潤府第二批，萬科臻灣匯、東城體育公園宅地、稻花村宅地，天驕國際，松山湖華僑城等，適合改善型。潤府面積143平。萬科臻灣匯最小面積143平。

華僑城最小面積115平。東城體育公園，稻花村宅地應(yīng)該也有小面積。

如果大家置業(yè)需求在改善型，或者想要這個(gè)面積段的，就看城區(qū)這幾個(gè)新盤就可以了。買了絕對(duì)不虧。比如說萬科金域華府二期實(shí)際掛盤價(jià)在5.3萬左右，旁邊潤府備案價(jià)5.1萬，這個(gè)肯定買潤府了。

但是很多人說潤府不好搶，真沒關(guān)系。明年陸續(xù)好幾個(gè)項(xiàng)目出來，慢慢搶。總會(huì)搶到的。

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