市場今日高度矚目的萬科業(yè)績說明會在盤后召開。與預(yù)期一致，萬科的國資大股東在會上表達了對企業(yè)的堅定支持。深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深圳地鐵董事長辛杰等共同出席了此次會議。

記者了解到，深圳市國資委在會上提出了包括“積極組織市屬國有企業(yè)市場化方式參與債券認(rèn)購等工作”在內(nèi)的支持措施。深圳地鐵董事長辛杰強調(diào)，深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。

受這一消息提振，萬科股債走勢今日出現(xiàn)明顯反彈，其中萬科A(000002.SZ)股價大漲超6%，萬科企業(yè)(02202.HK)漲超7%。萬科境內(nèi)債券同步走高，其中“20萬科08”上漲8.24%，“20萬科06”上漲5.56%，美元債漲勢加快。

深圳國資發(fā)聲力撐萬科

“深鐵對萬科的‘實質(zhì)性支持’過去從未間斷，未來更加強化。”作為國資大股東的代表，深圳地鐵董事長辛杰在交流會上延續(xù)了對萬科一如既往的全力支持。

辛杰表示，深鐵對萬科的“實質(zhì)性支持”過去從未間斷，未來更加強化。針對近期資本市場的異常波動，他認(rèn)為，當(dāng)下信心與團結(jié)尤為重要，30多年來，萬科歷經(jīng)多次大風(fēng)大浪，仍一直走在行業(yè)前列，用時間證明了自己。此次萬科管理團隊也一定會不負(fù)眾望，以實際行動，消除市場恐慌。

與此同時，他表示深鐵已經(jīng)準(zhǔn)備了豐富的“工具箱”，將根據(jù)市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元;同時積極準(zhǔn)備，擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

會上，深圳市國資委也表示充分認(rèn)可和信任萬科團隊的專業(yè)性，萬科長期堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財務(wù)政策，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

據(jù)記者了解，深圳市國資委在會上提出了具體支持措施，包括：

1、在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應(yīng)對可能風(fēng)險，包括但不限于通過受讓、合作開發(fā)等方式加快推進萬科大型城市更新項目開發(fā)建設(shè);

2、通過協(xié)同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產(chǎn)的流動性;

3、配合萬科優(yōu)化長期股權(quán)投資結(jié)構(gòu);

4、積極組織市屬國有企業(yè)市場化方式參與債券認(rèn)購等工作;

5、積極協(xié)調(diào)各類金融機構(gòu)加大對萬科融資的支持力度。

萬科董事會主席郁亮在會上表示，感謝深圳市國資委和深鐵集團在關(guān)鍵時刻對萬科強大、有力、源源不斷的支持，對管理團隊的長期信任，相信大家攜手一道，一定能邁過行業(yè)這個關(guān)口。郁亮分析稱，近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設(shè)交付洪峰與銷售連續(xù)下滑疊加在了一起，但從行業(yè)施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結(jié)束。他坦言，“黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。”

國資大股東密集表態(tài)獲矚目

萬科是深圳國資體系的重要成員，深圳國資將萬科納入統(tǒng)計報表范圍，萬科總資產(chǎn)、營業(yè)收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成以上，萬科的經(jīng)營發(fā)展對深圳國資具有重大影響。

業(yè)內(nèi)人士分析，國資如此立場鮮明地力挺企業(yè)實屬罕見，這說明此次面對來勢洶洶的做空勢力和市場過度的恐慌情緒，深圳國資選擇與萬科共同面對，體現(xiàn)了國資大股東對萬科的高度重視。更重要的是，深圳國資不僅有鮮明的表態(tài)，還有多項具體舉措，無疑是給過度恐慌情緒所影響的市場各方吃下“定心丸”。

值得注意的是，大股東出面表態(tài)對萬科的支持，在近期并非第一次。

10月28日，深圳地鐵董事長辛杰當(dāng)選萬科董事會副主席時曾表示，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認(rèn)同和支持不會因市場一時的波動而變化。“深圳地鐵集團堅持長期主義，將長期持有萬科股權(quán)，堅定不移地看好萬科的長期發(fā)展前景。”辛杰強調(diào)，“萬科的背后有深鐵集團，深鐵集團的背后是深圳國資，將始終不渝地全方位支持萬科的健康發(fā)展。”

在今年6月召開的年度股東大會上，辛杰也在回應(yīng)記者提問時，對郁亮帶領(lǐng)的萬科團隊過去三年表現(xiàn)給予高度肯定。辛杰當(dāng)時表態(tài)，“作為股東我們始終不渝支持萬科的健康發(fā)展，繼續(xù)在多個領(lǐng)域、多個項目以及新的賽道上與萬科深入合作，共創(chuàng)美好的明天。對萬科的認(rèn)同和支持不會因為市場一時的波動而變化。”

萬科國資股東的支持意向，獲得市場人士高度矚目。

廣發(fā)證券分析師郭鎮(zhèn)表示，截至2022 年末萬科總資產(chǎn)占國資比例約35%，辛杰的增選有望進一步增強公司與深鐵協(xié)同，提升未來整體信用表現(xiàn)。海通證券分析師涂力磊也認(rèn)為，此次選舉決議代表國資股東對公司經(jīng)營的認(rèn)可背書和堅定選擇。

評級機構(gòu)惠譽也在報告中強調(diào)，鑒于深圳市國資委的持股，萬科擁有暢通的融資渠道。該機構(gòu)認(rèn)為，“萬科在波動的市場環(huán)境中仍保持強勁的流動性，且其債務(wù)到期狀況在2023年上半年有所改善，上述均為萬科的評級支持因素。”

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支持態(tài)度始終如一，而萬科國資股東近期的加強加密發(fā)聲，與地產(chǎn)行業(yè)的整體股債下跌有關(guān)。從股價走勢來看，萬科A股10月整體下跌超13%，股價創(chuàng)逾8年新低，與之相對應(yīng)的是萬科債券價格的快速走低。風(fēng)聲鶴唳之下，圍繞萬科的“看空”聲音逐漸顯現(xiàn)。

對于股價異動，萬科在10月31日出面直接予以公開回應(yīng)稱，“目前股價走勢與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關(guān)，公司將努力做好經(jīng)營，守護公司安全，同時也會做好資金的統(tǒng)籌規(guī)劃和利用，最大程度的維護公司和股東利益。”

對于債券價格異動，萬科同樣回應(yīng)稱，“近期公司境內(nèi)外部分債券品種交易出現(xiàn)異動，并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，導(dǎo)致公司美元債價格在上周尾出現(xiàn)大幅波動。公司會密切關(guān)注市場變化，積極加強與債券投資人的溝通，協(xié)助投資人更好地了解公司財務(wù)與經(jīng)營情況，引導(dǎo)市場價格回歸合理水平。”

萬科做出如上發(fā)聲的底氣，來源于剛剛披露的三季報數(shù)據(jù)：在業(yè)務(wù)層面，1-9月萬科累計合同銷售金額2806億元，排名全行業(yè)第二，其中“金九銀十”累計銷售金額超638億元，較此前兩月環(huán)比增長超四成。

在現(xiàn)金流方面，公司已連續(xù)14年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，截至3季度末，公司在手資金1037億，對短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍，同時萬科在8月提前終止A股增發(fā)融資，間接說明了萬科融資渠道的多樣化。

在債務(wù)償還方面，年內(nèi)萬科已無境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債3.8億。目前公司財務(wù)穩(wěn)健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。

管理層將與股東共進退

結(jié)合行業(yè)整體股債走勢以及投資者社區(qū)的交流意見，其實投資者的疑慮主要并非來自企業(yè)身的經(jīng)營能力，更多是源自對整個房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換的不確定性。對此，萬科已經(jīng)提前進行了長期的布局，其成效正待驗證。

一方面，萬科表態(tài)中長期對行業(yè)的發(fā)展有信心，郁亮多次重申“房地產(chǎn)仍然是十萬億級別的大市場，常做常有，常做常新”。另一方面，萬科也接受行業(yè)進入新發(fā)展階段的現(xiàn)實，將不動產(chǎn)的經(jīng)營管理能力視作企業(yè)未來最重要的競爭力。三季報顯示，2023年前三季度，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，實現(xiàn)全口徑收入405.3億元。

同時，萬科近期在REITs試點中實現(xiàn)突破，10月26日，萬科旗下印力集團于消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點中拔得頭籌。當(dāng)日晚間，郁亮在朋友圈感慨，“REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，將幫助房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動產(chǎn)的經(jīng)營服務(wù)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。”

涂力磊認(rèn)為，此次萬科在首次消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs 申報中搶得先機拔得頭籌，為打通商業(yè)業(yè)務(wù)退出路徑、鑄就商業(yè)業(yè)務(wù)完整閉環(huán)的目標(biāo)做出試水，有利推動從開發(fā)商到不動產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。

“賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢”是萬科近年來著力培育的能力，這種能力能否幫助萬科穿越又一個行業(yè)周期并獲得市場資金的認(rèn)可尚待時間檢驗，但是萬科的管理層已經(jīng)準(zhǔn)備好與公司、投資者共進退。

萬科董事會最新審議通過的《2023-2025 年度獎金方案》，將董事會主席和總裁現(xiàn)金薪酬方案繼續(xù)和年度凈利潤掛鉤，但增加了年度股價變化作為調(diào)節(jié)系數(shù)，將公司A股每日復(fù)權(quán)收盤價的全年平均值作為對比指標(biāo)，強化股東利益導(dǎo)向。

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