導(dǎo)讀：左暉希望把貝殼找房做成一個(gè)包括鏈家在內(nèi)的房產(chǎn)中介都入駐的平臺(tái)。那么，鏈家就既是中介行業(yè)制定游戲規(guī)則者，又是參與者，既是“裁判”，又是“運(yùn)動(dòng)員”。

（文/張玉 編輯/馬媛媛）房子自古以來跟民生息息相關(guān)。而作為房產(chǎn)交易行業(yè)龍頭，貝殼找房上市以來提交的首份答卷也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

2020年3約15日晚，貝殼發(fā)布截至2020年12月底未經(jīng)審計(jì)的第四季度和全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，2020年全年平臺(tái)總交易額（GTV）突破人民幣3.5萬億元，同比上漲64.5%。其中，現(xiàn)房（二手房）GTV成交金額為1.94萬億元；新房成交量達(dá)1.38萬億；新興及其他服務(wù)為1761億元。

2020年，貝殼全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入705億元，同比增長53.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤27.78億元，首次實(shí)現(xiàn)美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的全年盈利，經(jīng)調(diào)整后凈利潤為57.2億元，同比增加了245.4%。

根據(jù)貝殼CFO徐濤的介紹，截至2020年末，年度GTV超過人民幣5000萬元溫飽線的門店比例已經(jīng)超過30%，而2019年僅為19%。

新房業(yè)務(wù)增長加速的背后，貝殼找房未來的發(fā)展走向以及其二手房似乎正在陷入增速乏力的尷尬境地。同時(shí)值得一提的是，3月20日，有消息傳出，鏈家上海突然下架了上萬套二手房。據(jù)稱，此次二手房源大量下架與去年開始實(shí)行的上海二手房新規(guī)有關(guān)。

既當(dāng)“裁判”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”

公開資料顯示，2018年，脫胎于鏈家的貝殼找房正式成立，貝殼找房承載著左暉更大的野心，在他的設(shè)想中，貝殼找房有望建成中國最大的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)。

貝殼找房提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區(qū)服務(wù)等全方位居住服務(wù)。公司號(hào)稱用“真信息”“真價(jià)格”“真體驗(yàn)”“真服務(wù)”建立全行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施重塑消費(fèi)者體驗(yàn)。

截至2020年12月31日，貝殼平臺(tái)連接的經(jīng)紀(jì)人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長25.1%。

2020年貝殼新房業(yè)務(wù)GTV為1.38萬億，由鏈家貢獻(xiàn)的新房交易GTV為2767億元，通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV為1.11萬億元。另據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年貝殼對(duì)非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴(kuò)大至40%以上，且成功實(shí)現(xiàn)了整個(gè)新房墊傭流程線上化。

不難看出，左暉希望把貝殼找房做成一個(gè)包括鏈家在內(nèi)的房產(chǎn)中介都入駐的平臺(tái)。那么，鏈家就既是中介行業(yè)制定游戲規(guī)則者，又是參與者，既是“裁判”，又是“運(yùn)動(dòng)員”。

貝殼APP顯示，目前貝殼找房首頁共分為二手房、新房、租房、海外和商鋪辦公六個(gè)板塊。以上海為例，在找經(jīng)紀(jì)人一欄，按照貝殼分從高到低排列，前100位經(jīng)紀(jì)人全部為鏈家門店經(jīng)紀(jì)人，未看到有其他門店的經(jīng)紀(jì)人。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，貝殼在上海只和鏈家合作，與其他經(jīng)紀(jì)門店門店沒有合作。鏈家在主要城市北京、上海的市占率很高。

同時(shí)值得一提的是，2020年9月16日，天貓與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出“天貓好房”平臺(tái)。天貓好房宣稱：“至少在未來的3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼購房者。”天貓好房的誕生一度被認(rèn)為是貝殼找房重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

上述分析人士指出，貝殼成為房產(chǎn)流量平臺(tái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，擁有客源即擁有更大話語權(quán)；平臺(tái)化趨勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)資源有望進(jìn)一步整合，但也存在資源過于集中的隱患。

淪為開發(fā)商代理？

值得一提的是，近年來，鏈家正在不斷搶占新房空間。越來越多幫開發(fā)商賣房子的貝殼找房，也被業(yè)內(nèi)戲稱“淪為開發(fā)商代理”。

財(cái)報(bào)顯示，2020年貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為人民幣1.94萬億元，同比增長49.5%；全年存量房營業(yè)收入為人民幣306億元，同比增長24.4%。

2020年貝殼新房業(yè)務(wù)GTV為1.38萬億，同比增長85%；全年?duì)I業(yè)收入同比增長87.1%至人民幣379億元，其協(xié)同開發(fā)商營銷、去化能力突顯。

不難看出，2020年貝殼新房業(yè)務(wù)營收已經(jīng)超過存量房業(yè)務(wù)。有多次看房經(jīng)歷的吳波（化名）向記者表示，其此前曾多次到臨港新區(qū)看房。彼時(shí)，其就發(fā)現(xiàn)附近的中介到處都是鏈家的中介。

一位行業(yè)觀察人士向記者表示，現(xiàn)在開發(fā)商在新房領(lǐng)域逐漸走渠道銷售。對(duì)于貝殼來說，新房可能會(huì)是一個(gè)很好的導(dǎo)出渠道。此外，消化壓力之下，房企對(duì)于渠道銷售也給了很多的傭金。而且相對(duì)于二手房來說，新房銷售相對(duì)簡(jiǎn)單，只需要把客戶領(lǐng)到售樓處做好登記確認(rèn)，現(xiàn)場(chǎng)還會(huì)有銷售進(jìn)行詳細(xì)介紹。不過，上述觀察人士指出，不排除貝殼二手房陷入擴(kuò)張瓶頸的問題。

值得一提的是，新房業(yè)務(wù)并不是“貝殼們”的長期“飯票”。貝殼董事長左暉此前曾深夜發(fā)文稱，開發(fā)商一直有房地產(chǎn)“夜壺論”，其實(shí)渠道也是開發(fā)商的“夜壺”，市場(chǎng)不好時(shí)拿出來用用，市場(chǎng)好了就放回去。換言之，新房業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)跟市場(chǎng)關(guān)系密不可分。

收入的增加也拉高了整體的成本。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，貝殼營收總成本從2019年同期的116億元增長至2020年第四季度的172億元，增幅為48.2%。貝殼方面表示，主要原因是關(guān)聯(lián)代理商和其他渠道的分割傭金以及薪酬的增長。

具體來看，2020年第四季度，公司用于連接代理商和其他銷售渠道的傭金收入成本從2019年第四季度的55億元增加至87億元，增幅為59.2%。貝殼方面表示，增長的主要原因是通過連接代理商和其他銷售渠道完成的新房住宅交易數(shù)量的增加。

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