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【作者】:bzzcaijing(也可以進入:平朔財經(jīng))

前中國首富王健林最近成了新聞焦點。7月底，老王出售名下大量房產(chǎn):13個文化旅游城市77家酒店(91%股權)，總價635億元。王健林在“重資產(chǎn)、高杠桿、多元化”的傲慢模式下，決心來個急剎車，讓很多人困惑:老王怎么了？

其實王健林真的是便宜買了他的房產(chǎn)。僅老王出售的呂雯城總建筑面積近6000萬平方米，可售建筑面積近5000萬平方米，可售價值高達7700億元，更不用說77家酒店的資產(chǎn)了！不過，王健林對外界解釋，萬達商業(yè)要輕資產(chǎn)上市。但根據(jù)媒體報道和坊間傳聞，王健林現(xiàn)在手頭拮據(jù)，首富不得不勒緊褲腰帶還債。

萬達的負債率到底有多高，至今不得而知。但從萬達的商業(yè)招股書可以看出，萬達商業(yè)運營的錢，投融資都是高度依賴融資來支撐現(xiàn)金流的。在過去的兩年里，由于住宅市場的蓬勃發(fā)展，經(jīng)營現(xiàn)金流會更好看。但萬達龐大的投資資產(chǎn)需要持續(xù)的投入和燒錢?；ㄔ诤Ｍ獾腻X比花在國內(nèi)的錢多。新一波多元化擴張后，萬達現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，通過低價出售資產(chǎn)來還債也就不難理解了。

自2000年萬達轉型商業(yè)地產(chǎn)以來，王健林的個人資產(chǎn)迅速膨脹。老王為自己果斷的決策而自豪。他曾有一句名言，“膽子大不如清華北大”。后來，王健林要么對萬達的能力充滿信心，要么對單一行業(yè)的發(fā)展沒有“安全感”。萬達一直在尋找新世界。后來萬達從事文化、電影、百貨、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、金融等工作。

但問題是，盡管王健林線上線下布局，對外資產(chǎn)投入巨大，但由于老業(yè)務商業(yè)地產(chǎn)增長乏力，在新領域燒錢無休無止，目前與人對賭的局面達到頂峰。這讓王健林陷入了危機。

先說老王的商業(yè)地產(chǎn)。王健林的辦公室當年選擇進軍商業(yè)地產(chǎn)。他以為如果搞住宅地產(chǎn)，不搞項目開發(fā)就沒錢了。商業(yè)地產(chǎn)坐地能租。后來在萬達廣場開了200多家店。但實際上，萬達集團采取的是“以賣養(yǎng)租”的原則。就是通過廣場低價投資拿地，建設萬達商業(yè)廣場，然后開發(fā)周邊住宅用地，通過出售住宅地價抬高萬達商場的物業(yè)。

但問題是，商業(yè)地產(chǎn)也有弊端:第一，老王把這些自持的商業(yè)地產(chǎn)項目當成了長期規(guī)劃。其實商業(yè)地產(chǎn)投資大，周期長，回報低。如果放在萬達集團手里，老王粲只能做一個長期房東。第二，商業(yè)地產(chǎn)的周期性太強?；旧先曜笥揖陀幸淮握{(diào)控，導致現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預期往往容易發(fā)生變化。當然，熱點城市的中心萬達廣場，還是可以為老王賺取可觀的利潤。

第二，多元化發(fā)展讓王健林陷入泥潭。目前萬達的多元化業(yè)務分為線上、線下、海外三部分。到目前為止，燒錢的多元化發(fā)展模式并沒有停止，也把萬達的現(xiàn)金流拖到了枯竭的邊緣。為了在多元化領域省錢，萬達只能頻繁對外融資。單個萬達商業(yè)的負債率并不低于上市房企恒大、融創(chuàng)。

線下多元化發(fā)展欠缺。萬達集團已將呂雯城和酒店等“不賺錢”的項目轉讓給融創(chuàng)。當然，萬達也可以做文化、電影、百貨、金融。而萬達涉足的這些領域，不僅短期內(nèi)難以給萬達帶來現(xiàn)金流支持，部分項目的燒錢模式更是直接將萬達的流動資金推上來，消耗殆盡。

多元化的線上發(fā)展，是一種擺脫老鼠的方法。萬達換了三任CEO。王有點慌了。我害怕錢會砸到水漂，下屬會忽悠我。對萬達網(wǎng)絡總裁曲德軍，王健林說:你可以忽悠任何人，不要忽悠我。我說好的，我來考核你的目標，在你匯報的基礎上把你砍一半作為考核目標。因此，必須確保完成今年的任務。只要完成今年的任務，明年整體盈利還是可靠的。顯然，萬達目前很難走出虧損的局面。

海外投資舉步維艱。王健林海外投資近2500億。今年年初萬達召開年會時，王健林也說過:堅持國際化。第一個目標是爭取印度和巴黎的文化旅游項目。然而，現(xiàn)在高層官員警告不要用國內(nèi)負債購買海外資產(chǎn)。如果你有能力在海外掙錢，就在國內(nèi)花，把利潤寄回去。如今龐大的海外投資讓萬達無法及時實現(xiàn)回報，相當于失去了流動性，讓萬達集團的資產(chǎn)負債更加失衡。

最后誠實的賭局讓萬達前途未卜。萬達收購傳奇影業(yè)后，王健林欣喜地說，我們兩個月前搞了私募，拿到了158億，比并購的錢還多，除去稅，等于把這次并購的錢都拿回來了，我只是把自己在影視行業(yè)的股權稀釋了，所以我沒有負債。

王健林雖然買下了傳奇影業(yè)，但并沒有增加債務壓力，只是賣掉了一些影視行業(yè)的股份，看起來還算劃算。但這些放松的背后，也有沉重的壓力。萬達收購傳奇影業(yè)后，并入萬達影視。但萬達集團在融資推薦中向股東承諾:“如果一年內(nèi)沒有完成上市，萬達將以15%的回報率從投資者手中回購”。

更神奇的是，2016年9月，其因港股私有化退市時，在萬達商業(yè)私有化投資基金介紹手冊中承諾，私有化兩年后若未完成a股上市，萬達集團或其指定第三方提供10%年度(單利)回購(由萬達集團提供回購擔保)。如果IPO失敗，投資者可以期望獲得扣除各種稅費后最高不超過5%的回報。

這意味著老王賭一把:如果萬達商業(yè)私有化退市后未能實現(xiàn)在國內(nèi)上市，萬達集團將以10%的年率向基金回購全部股份，扣除費用前總回報約20%。這將對萬達集團的現(xiàn)金流空造成巨大壓力。但如果萬達商業(yè)獲準在a股上市，王健林之前所欠的債務可以通過“債轉股”的形式由a股股東承擔。

王健林為什么大量出售萬達地產(chǎn)？主要原因是流動資金不足，通過資產(chǎn)出售回籠資金應對即將到期的債務問題。那么萬達為什么會欠下巨額外債呢？這是因為商業(yè)地產(chǎn)一直在走下坡路，萬達的多元化發(fā)展鋪得太遠了。但多元化投資擴張后，并沒有相應的利潤回報。更何況老王喜歡賭上自己的命。那些賭贏了的債務當然可以通過“債轉股”由股市承擔，但萬達集團賭輸了就會陷入巨大的債務困境。

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