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經(jīng)過多年的游說努力，為壽險公司制定監(jiān)管要求的保險專員組織降低了投資商業(yè)地產(chǎn)的資本要求，這可能為增加該行業(yè)的壽險公司活動打開了大門。
全國保險專員協(xié)會的基于人壽風(fēng)險的資本工作組批準(zhǔn)了這一變化，這是推動基于風(fēng)險的房地產(chǎn)資本要求現(xiàn)代化的一部分，以更緊密地與商業(yè)地產(chǎn)投資的歷史風(fēng)險保持一致。
新的資本規(guī)則要求壽險公司持有 11% 的資本用于商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)投資——低于法規(guī)修訂前的 15%。對于壽險公司在合資、有限責(zé)任公司或類似結(jié)構(gòu)中持有的房地產(chǎn)股權(quán)投資，需要持有的風(fēng)險資本金額從23%降至13%。新規(guī)定對壽險公司2021年年終風(fēng)險資本報告生效。
降低基于風(fēng)險的資本要求，為壽險公司騰出更多資本投資于商業(yè)地產(chǎn)，并提高投資該行業(yè)的有效回報。實際上，相對于大多數(shù)壽險公司的總規(guī)模而言，所涉及的資本金額較小，但它使商業(yè)房地產(chǎn)作為他們的投資產(chǎn)品更具競爭力。
“壽險公司現(xiàn)在可以獲得比以前更好的基于風(fēng)險的資本回報，這使得商業(yè)房地產(chǎn)相對于其他投資比改變之前更具吸引力，”商業(yè)和多戶家庭政策副總裁布魯斯奧利弗說。位于華盛頓特區(qū)的抵押貸款銀行家協(xié)會。
現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)
包括 MBA 和人壽保險公司在內(nèi)的壽險公司和行業(yè)貿(mào)易團體于 2017 年開始與 NAIC 工作組進行討論，以降低資本要求。行業(yè)代表爭辯說，先前的要求反映了商業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度高于該行業(yè)的歷史表現(xiàn)。
在一封日期為 5 月 21 日的提案的支持信中，MBA 寫道，在 2000 年采用當(dāng)前基于風(fēng)險的資本要求時，幾乎沒有關(guān)于房地產(chǎn)表現(xiàn)的數(shù)據(jù)。
“(T)他的提議是基于對 NCREIF 房地產(chǎn)指數(shù)的歷史房地產(chǎn)投資業(yè)績數(shù)據(jù)的分析，并輔以進一步的數(shù)據(jù)......直到 1961 年至 1977 年的早期，”信中說。“MBA 支持 11% 的提議系數(shù)，作為對該分析結(jié)果的合理和保守應(yīng)用。”
信中指出，合資企業(yè)投資的較高風(fēng)險權(quán)重“基于一個隱含的假設(shè)，即間接房地產(chǎn)投資……平均比直接房地產(chǎn)投資風(fēng)險高出約 50%。” 然而研究表明，“通過合資企業(yè)持有的房地產(chǎn)的表現(xiàn)與獨資房地產(chǎn)一致，甚至可能略好于獨資房地產(chǎn)。”
壽險公司聯(lián)盟還代表 RBC 壽險工作組游說一項提案，該提案將進一步降低賬面價值低于市場價值的資產(chǎn)的基于風(fēng)險的資本要求。該提案將使壽險公司能夠確認部分資產(chǎn)的未實現(xiàn)收益，例如，隨著時間的推移會升值。
例如，市值為 1,500 萬美元、賬面價值為 1,000 萬美元的財產(chǎn)的基于風(fēng)險的資本支出將減少到未實現(xiàn)價值 500 萬美元的一部分，以進一步減少監(jiān)管金額。壽險公司必須為該財產(chǎn)持有的資本。此更改是原始房地產(chǎn)提案的一部分，但工作組將其推遲，以便有時間解決運營會計和估值問題。
修改 CMBS 法規(guī)
NAIC采取的行動只影響商業(yè)房地產(chǎn)股權(quán)，不影響壽險公司的債務(wù)投資。另外，NAIC 工作組也在聽取類似的建議，以更新 CMBS 的基于風(fēng)險的資本要求。這些更新還將涉及降低資本要求，從而減輕壽險公司投資商業(yè)抵押貸款和 REIT 支持的債券的負擔(dān)。
這些變化的理由是使 CMBS 的資本費用更符合證券帶來的實際風(fēng)險。與股本要求的變化一樣，相對于競爭投資產(chǎn)品，這可能使 CMBS 對壽險公司更具吸引力。
NAIC 的估值證券特別工作組正在聽取 CMBS 提案。根據(jù)該提案，目前監(jiān)管適用于壽險公司購買的證券的資本費用的六因素指定系統(tǒng)將擴大到包括多達 20 個不同的因素。這些因素圍繞著包括債券評級和所購買工具的潛在損失在內(nèi)的指標(biāo)展開。
提議的更新包括將模型從當(dāng)前為 CMBS 計算基于風(fēng)險的資本的方式更改為基于整個周期的績效的方式。這些變化的支持者指出，當(dāng)前基于風(fēng)險的資本要求將 CMBS 視為比其歷史表現(xiàn)所顯示的風(fēng)險更高的產(chǎn)品。他們指出，AAA 級 CMBS 在其整個歷史上幾乎沒有虧損，可以追溯到 30 多年。
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