經(jīng)過多年的游說努力，為壽險(xiǎn)公司制定監(jiān)管要求的保險(xiǎn)專員組織降低了投資商業(yè)地產(chǎn)的資本要求，這可能為增加該行業(yè)的壽險(xiǎn)公司活動(dòng)打開了大門。

全國保險(xiǎn)專員協(xié)會(huì)的基于人壽風(fēng)險(xiǎn)的資本工作組批準(zhǔn)了這一變化，這是推動(dòng)基于風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)資本要求現(xiàn)代化的一部分，以更緊密地與商業(yè)地產(chǎn)投資的歷史風(fēng)險(xiǎn)保持一致。

新的資本規(guī)則要求壽險(xiǎn)公司持有 11% 的資本用于商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)投資——低于法規(guī)修訂前的 15%。對(duì)于壽險(xiǎn)公司在合資、有限責(zé)任公司或類似結(jié)構(gòu)中持有的房地產(chǎn)股權(quán)投資，需要持有的風(fēng)險(xiǎn)資本金額從23%降至13%。新規(guī)定對(duì)壽險(xiǎn)公司2021年年終風(fēng)險(xiǎn)資本報(bào)告生效。

降低基于風(fēng)險(xiǎn)的資本要求，為壽險(xiǎn)公司騰出更多資本投資于商業(yè)地產(chǎn)，并提高投資該行業(yè)的有效回報(bào)。實(shí)際上，相對(duì)于大多數(shù)壽險(xiǎn)公司的總規(guī)模而言，所涉及的資本金額較小，但它使商業(yè)房地產(chǎn)作為他們的投資產(chǎn)品更具競(jìng)爭力。

“壽險(xiǎn)公司現(xiàn)在可以獲得比以前更好的基于風(fēng)險(xiǎn)的資本回報(bào)，這使得商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)于其他投資比改變之前更具吸引力，”商業(yè)和多戶家庭政策副總裁布魯斯奧利弗說。位于華盛頓特區(qū)的抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)。

現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)

包括 MBA 和人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的壽險(xiǎn)公司和行業(yè)貿(mào)易團(tuán)體于 2017 年開始與 NAIC 工作組進(jìn)行討論，以降低資本要求。行業(yè)代表爭辯說，先前的要求反映了商業(yè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度高于該行業(yè)的歷史表現(xiàn)。

在一封日期為 5 月 21 日的提案的支持信中，MBA 寫道，在 2000 年采用當(dāng)前基于風(fēng)險(xiǎn)的資本要求時(shí)，幾乎沒有關(guān)于房地產(chǎn)表現(xiàn)的數(shù)據(jù)。

“(T)他的提議是基于對(duì) NCREIF 房地產(chǎn)指數(shù)的歷史房地產(chǎn)投資業(yè)績數(shù)據(jù)的分析，并輔以進(jìn)一步的數(shù)據(jù)......直到 1961 年至 1977 年的早期，”信中說。“MBA 支持 11% 的提議系數(shù)，作為對(duì)該分析結(jié)果的合理和保守應(yīng)用。”

信中指出，合資企業(yè)投資的較高風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“基于一個(gè)隱含的假設(shè)，即間接房地產(chǎn)投資……平均比直接房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高出約 50%。” 然而研究表明，“通過合資企業(yè)持有的房地產(chǎn)的表現(xiàn)與獨(dú)資房地產(chǎn)一致，甚至可能略好于獨(dú)資房地產(chǎn)。”

壽險(xiǎn)公司聯(lián)盟還代表 RBC 壽險(xiǎn)工作組游說一項(xiàng)提案，該提案將進(jìn)一步降低賬面價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值的資產(chǎn)的基于風(fēng)險(xiǎn)的資本要求。該提案將使壽險(xiǎn)公司能夠確認(rèn)部分資產(chǎn)的未實(shí)現(xiàn)收益，例如，隨著時(shí)間的推移會(huì)升值。

例如，市值為 1,500 萬美元、賬面價(jià)值為 1,000 萬美元的財(cái)產(chǎn)的基于風(fēng)險(xiǎn)的資本支出將減少到未實(shí)現(xiàn)價(jià)值 500 萬美元的一部分，以進(jìn)一步減少監(jiān)管金額。壽險(xiǎn)公司必須為該財(cái)產(chǎn)持有的資本。此更改是原始房地產(chǎn)提案的一部分，但工作組將其推遲，以便有時(shí)間解決運(yùn)營會(huì)計(jì)和估值問題。

修改 CMBS 法規(guī)

NAIC采取的行動(dòng)只影響商業(yè)房地產(chǎn)股權(quán)，不影響壽險(xiǎn)公司的債務(wù)投資。另外，NAIC 工作組也在聽取類似的建議，以更新 CMBS 的基于風(fēng)險(xiǎn)的資本要求。這些更新還將涉及降低資本要求，從而減輕壽險(xiǎn)公司投資商業(yè)抵押貸款和 REIT 支持的債券的負(fù)擔(dān)。

這些變化的理由是使 CMBS 的資本費(fèi)用更符合證券帶來的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。與股本要求的變化一樣，相對(duì)于競(jìng)爭投資產(chǎn)品，這可能使 CMBS 對(duì)壽險(xiǎn)公司更具吸引力。

NAIC 的估值證券特別工作組正在聽取 CMBS 提案。根據(jù)該提案，目前監(jiān)管適用于壽險(xiǎn)公司購買的證券的資本費(fèi)用的六因素指定系統(tǒng)將擴(kuò)大到包括多達(dá) 20 個(gè)不同的因素。這些因素圍繞著包括債券評(píng)級(jí)和所購買工具的潛在損失在內(nèi)的指標(biāo)展開。

提議的更新包括將模型從當(dāng)前為 CMBS 計(jì)算基于風(fēng)險(xiǎn)的資本的方式更改為基于整個(gè)周期的績效的方式。這些變化的支持者指出，當(dāng)前基于風(fēng)險(xiǎn)的資本要求將 CMBS 視為比其歷史表現(xiàn)所顯示的風(fēng)險(xiǎn)更高的產(chǎn)品。他們指出，AAA 級(jí) CMBS 在其整個(gè)歷史上幾乎沒有虧損，可以追溯到 30 多年。

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