天達(dá)房地產(chǎn)基金有限公司(Investec Property Fund Limited)宣布公司可分配收益同比下降33.9%至46.87cps(20財(cái)年上半年：70.93cps)，這主要是由于與相關(guān)的優(yōu)惠和租戶倒閉的影響，這在很大程度上影響了南方的投資非洲。

聯(lián)席首席執(zhí)行官安德魯•伍勒(Andrew Wooler)評(píng)論說(shuō)：“在這段不確定的時(shí)期，我們繼續(xù)專注于實(shí)踐目標(biāo)和主動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債表管理的戰(zhàn)略目標(biāo)。”

交付遞減的飛行路線產(chǎn)生了總計(jì)45億蘭特的收益，用于償還債務(wù)，將貸款價(jià)值比(LTV)從43.8%(2020年9月)正常化為目前的38.8%。脫檔飛行路線的結(jié)果是資產(chǎn)負(fù)債表更加簡(jiǎn)化和穩(wěn)健，使該基金進(jìn)入21財(cái)年下半年處于健康狀態(tài)。

天達(dá)房地產(chǎn)基金的南非投資組合受到最嚴(yán)重的影響，從2020年3月26日(過(guò)渡期開(kāi)始)開(kāi)始，實(shí)行國(guó)家封鎖的第5級(jí)，并于2020年9月21日逐漸放松至第1級(jí)。非洲進(jìn)入了越來(lái)越多的封鎖和貿(mào)易放松狀態(tài)，歐洲許多國(guó)家都宣布了逐步取消封鎖和重新開(kāi)放經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃。這種差距體現(xiàn)在該基金21財(cái)年上半年的業(yè)績(jī)中，歐洲投資組合的穩(wěn)健回報(bào)(收益增長(zhǎng)了14.8%)繼續(xù)鞏固了當(dāng)?shù)氐谋憩F(xiàn)，收益下降了24.4%。

在南非和英國(guó)發(fā)生減值后的中期，NAV下降了5.1%，至139億蘭特(2020年3月：146億蘭特)。但是，隨著對(duì)泛歐物流(PEL)平臺(tái)投資的增加，外國(guó)投資現(xiàn)在占該基金資產(chǎn)負(fù)債表的約50%和收益的43%。這些特點(diǎn)增強(qiáng)了投資組合的防御能力，這得益于歐洲強(qiáng)勁的供需動(dòng)態(tài)，在整個(gè)物流平臺(tái)上，租賃活動(dòng)平均帶來(lái)了14.4%的平均正回報(bào)。

通過(guò)c的遠(yuǎn)期租賃，該基金的中長(zhǎng)期收益狀況得到了進(jìn)一步加強(qiáng)。遍布南非和歐洲的200,000平方米(可出租總面積的10%)，平均租賃年限為9.9年。

“在有史以來(lái)最具挑戰(zhàn)性的運(yùn)營(yíng)環(huán)境之一中，在南非和歐洲實(shí)現(xiàn)的租賃活動(dòng)進(jìn)一步證實(shí)了該基金的基礎(chǔ)房地產(chǎn)的實(shí)力，盡管短期內(nèi)收益將受到負(fù)值回報(bào)的影響，但長(zhǎng)期價(jià)值將大大提高一直保持和股東創(chuàng)造”評(píng)論聯(lián)合首席執(zhí)行官歐陽(yáng)邁耶斯。

盡管交易條件艱難，但天達(dá)產(chǎn)業(yè)基金仍宣布宣派上一財(cái)年末的39.05cps的H2 20財(cái)年下半年股息，這表明其資產(chǎn)負(fù)債表的實(shí)力和彈性。鑒于其先前表示的意圖，鑒于PEL債務(wù)再融資成功完成并已獲得以ZAR計(jì)價(jià)的債務(wù)的再融資，該基金還宣布了同期的進(jìn)一步補(bǔ)足股利29.82cps 12月到期。這將使FY20的下半年總股息達(dá)到68.87cps，F(xiàn)Y20的全年總股息達(dá)到139.80cps，代表可分配收益的95%的支付比率，并確保該基金及其股東的最佳稅收效率。

天達(dá)房地產(chǎn)基金投資于國(guó)外市場(chǎng)的進(jìn)一步封鎖，在經(jīng)營(yíng)環(huán)境中造成了不確定性，而且這種情況對(duì)歐洲投資組合的影響尚不明確?；诘谝淮捂i定期間顯示的彈性，歐洲投資組合能夠?qū)⑵骄厥章示S持在98%，因此該基金對(duì)這段時(shí)期內(nèi)的投資組合充滿信心。盡管期望在第二波中取得類似的業(yè)績(jī)，但董事會(huì)認(rèn)為保持謹(jǐn)慎態(tài)度是審慎的做法。因此，董事會(huì)決定推遲派發(fā)21財(cái)年上半年中期股息，直到出現(xiàn)更大程度的穩(wěn)定性和關(guān)于中斷的持續(xù)時(shí)間和程度的可見(jiàn)性為止。

遵守REIT規(guī)定要求在該基金的21財(cái)年末四個(gè)月內(nèi)支付股息。因此，在現(xiàn)階段推遲中期分配不會(huì)對(duì)稅收產(chǎn)生不利影響，并且基金組織打算在董事會(huì)認(rèn)為這種謹(jǐn)慎的情況下盡快恢復(fù)正常的股息分配周期。

天達(dá)房地產(chǎn)基金的管理層繼續(xù)認(rèn)為，該基金高度分散的投資組合和以物流為中心的平臺(tái)將繼續(xù)保持其良好的發(fā)展勢(shì)頭。加上振興的資產(chǎn)負(fù)債表和強(qiáng)大的流動(dòng)性頭寸，該基金進(jìn)入21財(cái)年下半年的資金狀況相對(duì)較好。但是，鑒于離岸市場(chǎng)新的不確定性，該基金繼續(xù)保留其21財(cái)年全年業(yè)績(jī)的指導(dǎo)。當(dāng)該基金可以更好地評(píng)估英國(guó)和歐洲鎖定的全部范圍及其對(duì)基金財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的潛在影響時(shí)，預(yù)計(jì)將提供此服務(wù)。

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