公眾的看法是，隨著經(jīng)濟(jì)和住房市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的其余部分也將隨之發(fā)展。擔(dān)心潛在的房屋崩潰，對您的投資組合可能產(chǎn)生什么影響?為了獲得真知灼見，讓我們回顧一下引發(fā)全球金融危機(jī)的上一次房屋崩盤。

回顧經(jīng)濟(jì)大衰退

讓我們從2007年房屋崩盤的原因開始。專家們認(rèn)為，不僅是導(dǎo)致房屋泡沫的一個(gè)因素。飛機(jī)墜毀是由多種因素共同造成的，例如颶風(fēng)的聚集力量相互fed繞，直到無法遏制為止。

沒有關(guān)于房屋倒閉的簡單解釋，但是我將嘗試用外行的術(shù)語來解釋。一切始于投資者對新型抵押支持證券(MBS)和抵押債務(wù)義務(wù)(CDO)的需求。在2006年之前，大多數(shù)MBS和CDO與再融資有關(guān)。新型MBS的創(chuàng)建是為了擴(kuò)大抵押貸款框，最終將3萬億美元注入抵押池中，以大量放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)的新貸方提供所謂的非傳統(tǒng)NINJA(無收入，無工作，無資產(chǎn)) )抵押。

這些由銀行打包的資產(chǎn)支持證券以固定收益證券的形式出售給投資大眾，這吸引了投資者，因?yàn)楫?dāng)時(shí)它們提供的利率高于國庫券，并且具有評級機(jī)構(gòu)的強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評級。

在對資產(chǎn)支持證券的需求的推動(dòng)下，貸方開始發(fā)起越來越多的抵押貸款，導(dǎo)致許多抵押貸款人放寬了借貸標(biāo)準(zhǔn)，從而產(chǎn)生了次級抵押貸款。在貪婪的刺激下，沒有人停止質(zhì)疑向信用不良的借款人提供高利率貸款的明智性。

次級抵押貸款為更多的候選人打開了購房之門，刺激了狂熱的住房需求并推高了房價(jià)。為了從房地產(chǎn)繁榮中獲利，各種類型的投資者(個(gè)人，機(jī)構(gòu)，私募股權(quán)，企業(yè)聯(lián)合組織)陷入了競爭。

然后，在2007年，由于借款人開始拖欠其次級抵押貸款，地毯被從整個(gè)紙牌屋中抽出，摧毀了這些抵押貸款所擔(dān)保的資產(chǎn)支持證券以及其軌道上的所有事物，從而引發(fā)了全球金融危機(jī)。 。貸款人，借款人，資產(chǎn)支持證券的買家，投資銀行，房地產(chǎn)投資者，金融機(jī)構(gòu)和信用評級機(jī)構(gòu)是首批受到打擊的群體。盡管如此，這場災(zāi)難很快就席卷全球，使全球經(jīng)濟(jì)陷入大蕭條。

在房地產(chǎn)泡沫破滅后，幸存下來的金融機(jī)構(gòu)收緊了向企業(yè)和消費(fèi)者的信貸流，使借貸更加復(fù)雜，復(fù)蘇之路更加艱巨。

歷史證明，住宅市場與整個(gè)經(jīng)濟(jì)緊密相連。如果一個(gè)人走了，其他人也走了。但是，商業(yè)房地產(chǎn)(CRE)市場又如何呢?

得益于事后觀察，大蕭條如何影響了華潤創(chuàng)業(yè)?可能不是您所期望的。盡管辦公樓和零售店等特定細(xì)分市場因與大盤市場密切相關(guān)而受到打擊，但并非所有CRE細(xì)分市場或地域市場均受到同等影響。從大衰退的余波中我們可以了解到，房地產(chǎn)市場是多種多樣的，而房地產(chǎn)市場中發(fā)生的事情并不一定轉(zhuǎn)化為商業(yè)呼吁。在城市，郊區(qū)和農(nóng)村等眾多地區(qū)擁有多種資產(chǎn)類別和細(xì)分市場，經(jīng)濟(jì)下滑并不會(huì)平等地影響所有類別。

正如大蕭條所證明的那樣，雖然零售和辦公與更廣泛的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更為緊密，但在經(jīng)濟(jì)衰退期間，仍有一些資產(chǎn)類別蓬勃發(fā)展。隨著人們失去家園，自經(jīng)濟(jì)衰退以來，在負(fù)擔(dān)得起的細(xì)分市場中，許多人已淪為多戶家庭財(cái)產(chǎn)，需求持續(xù)增加，供應(yīng)受到限制。自我存儲(chǔ)也是小型化的自然結(jié)果。

倒退到引發(fā)的低迷的開始，CRE班級表明并非所有地區(qū)和細(xì)分市場都受到同等的影響。雖然許多商業(yè)部門的空置率增加且收入減少，但一些工業(yè)和移動(dòng)房屋公園的空置率卻下降并且租金增加。

即使不是所有的CRE細(xì)分市場在低迷時(shí)期都會(huì)受到同等的影響，但地理位置也是如此。到2020年，限制性措施較少的地區(qū)比其他地區(qū)的情況要好。這表明，CRE市場在城市，地區(qū)，大都市等地區(qū)之間可能存在很大差異。不依賴單一行業(yè)的地區(qū)的票價(jià)往往要比那些依賴單一行業(yè)的地區(qū)更好。

并非所有投資者都看到大蕭條對他們的投資組合造成了破壞。被動(dòng)的投資者可以從蓬勃發(fā)展的投資者那里學(xué)到什么?他們?nèi)绾文鎰莅l(fā)展?

我們能學(xué)到什么

我們從大蕭條中幸存下來的成功投資者身上可以汲取的教訓(xùn)是，多元化至關(guān)重要。將您所有的諺語雞蛋放在一個(gè)資產(chǎn)和地理籃子中，這是災(zāi)難的根源。跨不同地理位置，投資策略(增值，機(jī)會(huì)主義等)和細(xì)分市場的多元化(尤其是那些抵御經(jīng)濟(jì)衰退的領(lǐng)域，如經(jīng)濟(jì)適用房，移動(dòng)房屋和自存儲(chǔ))，不僅會(huì)為您提供最佳的生存機(jī)會(huì)但在衰退期間也有可能蓬勃發(fā)展。

除了多元化以外，要度過衰退的另一個(gè)關(guān)鍵因素就是與合適的發(fā)起人進(jìn)行投資。由合適的人管理的合適位置的合適資產(chǎn)可以使您的投資組合在衰退期間消失和繁榮。

沒有人知道下一次房屋崩潰的發(fā)生時(shí)間。華爾街希望以波動(dòng)性向您出售股票，因?yàn)楣彩袌鼍哂胁▌?dòng)性，但正如我們從大蕭條中獲悉的那樣，以正確的方式投資商業(yè)房地產(chǎn)可以使您的投資組合免受下一次衰退的影響。

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