這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買房的人。

以下為“武漢房姐”微信公眾號(hào)粉絲問答精選提問

提問：新人首問!房姐你好!

1.請(qǐng)問，這一輪光谷東啟動(dòng)會(huì)帶動(dòng)武漢其他板塊嗎?如后湖等...

2.金銀潭如被劃入三環(huán)內(nèi)，對(duì)于夢(mèng)想特區(qū)宏圖里來說，是大利好嗎?

3.夢(mèng)想特區(qū)宏圖里可以長持嗎?預(yù)計(jì)可以到多少?

4.全球通脹對(duì)買房有什么影響?我是你的老粉絲，感謝解疑!

回答：你好，拉長周期來看，還是光谷東這些區(qū)域會(huì)有強(qiáng)勁的后動(dòng)力。參考深圳、杭州的例子，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、價(jià)值再凝聚”，長遠(yuǎn)看，中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域在今后的房價(jià)上的表現(xiàn)一定會(huì)超出大家的想象，看到這個(gè)底層邏輯就明白了，看市場不能只看一時(shí)，要看三年、五年，甚至6-10年。往后的日子里，大的區(qū)域板塊輪動(dòng)，以及區(qū)域內(nèi)得所謂樓盤的輪動(dòng)，這種規(guī)律越來越不明顯了，原因就是“大水”不會(huì)那么大，而且“大水”也不會(huì)那么勤，所以丟掉一切“大水漫灌”的情懷，老老實(shí)實(shí)的在選籌上下足硬功夫，你自然就會(huì)受益非淺，無論是經(jīng)濟(jì)效益還是教訓(xùn)。

選籌的核心變?yōu)榱耍阂?guī)劃利好的區(qū)域、好產(chǎn)品，用接盤俠思維來通盤考慮，并結(jié)合區(qū)域板塊的增量兌現(xiàn)和供求關(guān)系。因?yàn)楦舯诎鍓K的價(jià)格被買高了，所以這個(gè)區(qū)域板塊就顯得價(jià)格低了。

當(dāng)房價(jià)傳導(dǎo)到這個(gè)區(qū)域板塊的時(shí)候，最先有反應(yīng)的是位居區(qū)域板塊中心位置，絕對(duì)的次新物業(yè)，有地鐵加持，且物業(yè)良好，可以簡單歸納為這個(gè)區(qū)域的網(wǎng)紅盤。

關(guān)山大道和光谷東目前也只是網(wǎng)紅盤先漲，還沒有達(dá)到區(qū)域普漲的程度。等到清江山水，桃花源這類盤也上漲20%-30%，購買力才會(huì)延伸到其他板塊。比如花山 左嶺等。當(dāng)然前提是過程中沒有出臺(tái)嚴(yán)厲的政策限制，如果漲幅持續(xù)時(shí)間較長 會(huì)帶動(dòng)其他板塊的上漲。

我們總結(jié)武漢這一輪漲幅規(guī)律：

1.人口凈流入大的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)網(wǎng)紅盤先漲

2.學(xué)區(qū)房先漲

3.高價(jià)區(qū)越來越貴，低價(jià)區(qū)越來越便宜，區(qū)域分化加劇

武漢投資不能單純的用環(huán)線來判斷價(jià)值，金銀潭這類成熟板塊 未來增量有限，并不具備很高的投資價(jià)值，屬于跟漲板塊。

現(xiàn)在的世界，已經(jīng)是一個(gè)比爛的世界，中國可能是2021年全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。而全球通脹的后果，也許會(huì)逐步滲透到中國國內(nèi)市場。房產(chǎn)，未必是最好的投資產(chǎn)品，但一定是普通人抵御通脹、保衛(wèi)家庭資產(chǎn)最好的武器。

提問：智慧的房姐，您好 1，進(jìn)入圈子后，9月入手光谷東山水年華98平的小三房，前后期算下地單價(jià)1.87萬，長持5年的話，房齡也10年了，不知是否合適賣還是再等個(gè)5年? 2，山水貸款51萬1月開始還款，利率5.93(下圖)，怎么這么高?這正常嗎?銀行理財(cái)都追不上，我應(yīng)該提前還款嗎? 3，我父母(80歲)在中南一路建工局宿舍有個(gè)100平的樓梯老破中，出租3000一月，中介說可以賣200w，我手上現(xiàn)有60w，但是房票已經(jīng)用完，只能用父母的名額全款再買個(gè)房，將來我來繼承 困惑的是：老破中是收租好還是置換好?置換的話該何時(shí)賣，全款房何時(shí)買在哪里買?因?yàn)槿钯I房劃不來，所以是置換好還是換錢理財(cái)好呢?置換的話將來遺產(chǎn)稅是不是又要被收割一次? 我目前沒有月供能力，公積金還一套，商代還一套。還要養(yǎng)2歲孩子

回答：你好，感謝付費(fèi)！

1.光谷東這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只要入手價(jià)格不虛高（低于2W）長持10年沒問題。

2.利率不超過6%都可以接受。 假如100w的房子，首付50w，貸50w 5年后，你的總成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我沒仔細(xì)算，大概這么個(gè)數(shù)） 如果房價(jià)上漲50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投資收益率80%，這很不錯(cuò)了吧？ 即便房價(jià)只上漲30%，收益率也有50%，理財(cái)哪有5年50%收益率的？ 另外你的租房收益也應(yīng)該算進(jìn)去。 房價(jià)不漲，就不存在買房投資這門技術(shù)。沒有通脹，租售比大于月供的部分就是毛利潤。純利潤，還要代入你的人工成本，機(jī)會(huì)成本。

3.二線城市價(jià)格不算太高，作為剛需入門產(chǎn)品，剛需的選擇還是很多的，老破只是其中一個(gè)，在一線城市，有一定的流動(dòng)性往往是因?yàn)閯傂柽x擇不多，沒有次新替代品。而二線稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的次新，可能價(jià)格還更便宜，所以次新或者新房作為剛需入門產(chǎn)品，往往是第一考慮的。即使在一線城市，目前老破行情慢慢也在變差。 不管是一線還是二線，老破的投資潛力跟次新差距很大，往往是跑輸大盤的。 什么時(shí)候可以買老破，往往是樓市極初期，次新和老破差距數(shù)倍。只要恢復(fù)了市場應(yīng)有價(jià)值，老破就開始跑輸大盤了。 老破大老破中老破小屬于相近市場，武漢目前老房子流動(dòng)性不強(qiáng)。 建議出手換籌，可以用老人票全款買。

提問：提問：#新人首問，美麗的房姐您好： 最近家里舊房有拆遷的事宜(待拆遷房屬于老婆母親，但拆遷事宜準(zhǔn)備綜合全家情況考慮)，不知道怎么選擇拆遷補(bǔ)償，請(qǐng)求賜教。 一，家庭情況 本人33歲，名下有一套后湖圣誠和園房90平米房產(chǎn)(婚前)，由于當(dāng)年買的時(shí)候商貸利率低，還剩10年10w左右貸款在慢慢還，目前我的爸媽在住 老婆31歲，名下有一套后湖陌陌屋75平(公積金貸款還剩10w)，一套塔子湖美聯(lián)城仕120平三室兩廳(剩商貸88w，30年，目前我們一家三口在住)，也都是婚前房產(chǎn)。 老婆母親(目前住陌陌屋)，名下就是一套待拆遷房產(chǎn)(有證)，無貸款。 一個(gè)兒子，2歲半，明年上幼兒園 二、拆遷情況 待拆遷屬于西馬路小房，按40平方算，估計(jì)算下來貨幣能補(bǔ)到100萬多點(diǎn)，如果還房子有三處(補(bǔ)貼要少10幾萬，相當(dāng)于10幾萬買了指標(biāo))，產(chǎn)權(quán)置換分別是塔子湖躍進(jìn)地塊(拆遷優(yōu)惠價(jià)1.15w)， 后湖正義路地塊(拆遷優(yōu)惠價(jià)1.2w)，提供購房指標(biāo)是二七路與黑泥湖西路交界處的地塊(優(yōu)惠購房價(jià)1.9w)。 請(qǐng)問，目前手上子彈50，考慮： 1、以后孩子上學(xué)地理位置好些，爭取到二七那個(gè)地塊的指標(biāo)，但是選個(gè)100平左右的話，補(bǔ)貼加上手子彈不夠(因?yàn)橐? 2、選后湖或者塔子湖的置換房產(chǎn)后出租，塔子湖躍進(jìn)地塊估計(jì)選了不用補(bǔ)什么錢，但是個(gè)人覺得躍進(jìn)那塊有點(diǎn)遠(yuǎn)，到時(shí)候也不好出租。 3、干脆直接選純貨幣補(bǔ)貼(可以多獎(jiǎng)勵(lì)10多萬)，然后今后再找個(gè)合適漢口中心點(diǎn)的二手房或新房(本人還未使用過公積金，可JLH后購房使用)。 4、房姐更好的建議，請(qǐng)賜教，謝謝。

回答：你好，如果考慮自住，建議入手二七地塊，資金問題直接截?cái)嗟盅菏フ\和園，目前抵押的利率比按揭利率更低。 從投資角度看，你們的倉位過于集中漢口，考慮入手1套武昌做投資，分散風(fēng)險(xiǎn)。比如光谷東 白沙洲這類板塊，未來升值潛力也不錯(cuò)。

提問：房姐，您好! 看了很多您寫的東西，現(xiàn)在想買聯(lián)投光谷瑞園，純投資。 請(qǐng)問： 1. 瑞園的2期，離地鐵花山河站至少有1.2公里遠(yuǎn)，這種情況下，仍然不影響投資嗎? 2. 2期有102，116，120，133，146這些戶型。請(qǐng)問純投資，買哪種最好?最好再說下為什么? 非常感謝房姐。

回答：你好，感謝付費(fèi)！ 這一期瑞園的價(jià)格依然有優(yōu)勢，可以入手 二期比一期地鐵距離稍微遠(yuǎn)了點(diǎn)，交通不算太方便 如果淘不到性價(jià)比高的二手房，建議入手瑞園，后期價(jià)格還會(huì)繼續(xù)抬升 建議133，單價(jià)較低，房票珍貴，面積可以偏大一些 小戶型單價(jià)偏高，且不好搶

提問：新人首問：房姐你好，坐標(biāo)重慶，情況如下： 1.我名下一套位于空港新城的澤科港城國際一期高層，建面97平現(xiàn)自住，有公司jyd 83w，目前還lx，4.53%; 2.老公名下空港紅樹林小區(qū)一套87平小高層，無dk，老人住 3.夫妻jlh狀態(tài)，我zx好他zx不好，資產(chǎn)都是以我的名義貸款，公司法人也是我。 4.目前想換改善型住房，看上南濱路中海十里長江一套臨江精裝大平層帶花園，套內(nèi)單價(jià)約3.1w，總價(jià)值527w，首付需170w 5.二人共同經(jīng)營一個(gè)制造業(yè)公司每年約能拿出50w子彈，但今年因投資了項(xiàng)目一次性拿不出這么多子彈付首付(每月抽調(diào)10w沒問題) 6.有兩套在合川清平鎮(zhèn)中微汽配城的門面，付了50%首付款(50w)2年，還沒能拿到證，簽了購房合同，焦灼狀態(tài) 問：我們應(yīng)該怎么重新配置手里資產(chǎn)才能最大化重新分配選擇，以便能買到臨江改善型住房?是現(xiàn)在貸款購置十里長江的高層小三房1-2套用于投資增值，3-5年增值后賣掉，還是處理現(xiàn)在手里的資產(chǎn)直接買大平層?但是又想和老人分開住，是不是該把不好的資產(chǎn)盡快處置掉更換區(qū)域(如紅樹林片區(qū)那個(gè)老房子) 謝謝房姐

回答：你好，十里長江繼承了中海的高價(jià)傳統(tǒng)，江景位置一般，距離地鐵太遠(yuǎn)。綜合配套和人員聚集都不太好。 自住喜歡就好，投資不建議。 綜合考慮，建議出手紅樹林，置換橄欖郡

提問：新人首問，看了很久終于買了圈子會(huì)員，美麗房姐你好，坐標(biāo)烏魯木齊想在會(huì)展片區(qū)再買入一套房(已有一套目前商貸月供2500，目前子彈45，算不上投資現(xiàn)在看烏市的房產(chǎn)投資價(jià)

---

版權(quán)說明： 本文由用戶上傳，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除！

---

標(biāo)簽：