深耕內(nèi)地市場(chǎng)近20年的瑞安房地產(chǎn)出現(xiàn)了“水土不服”

《中國(guó)科技投資》毛中楠

8月24日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)公布上半年未經(jīng)審核的綜合業(yè)績(jī)。2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入119.77億元，同比增長(zhǎng)726%;毛利49.44億元，同比增長(zhǎng)413%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)10.82億元，同比扭虧，去年同期該數(shù)值為虧損16.22億元。

然而，高速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)背后，瑞安房地產(chǎn)開始了土儲(chǔ)縮減。在發(fā)布中報(bào)的前一個(gè)月，瑞安房地產(chǎn)在佛山接連退地，使其大灣區(qū)的土儲(chǔ)歸零，截止2021年6月30日，瑞安房地產(chǎn)的土儲(chǔ)只有840萬平方米。

與此同時(shí)，在中報(bào)前夕，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱公司正考慮可能分拆公司的商業(yè)投資地產(chǎn)及物業(yè)管理及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)并于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市。

土儲(chǔ)銳減

7月初，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱：旗下2家全資子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地分別與廣東佛山市禪城區(qū)土地儲(chǔ)備中心及佛山市禪城區(qū)祖廟街道辦事處訂立土地使用權(quán)儲(chǔ)備協(xié)議書。公告顯示，瑞安房地產(chǎn)向佛山禪城區(qū)歸還嶺南天地項(xiàng)目7號(hào)及8號(hào)土地，代價(jià)為現(xiàn)金補(bǔ)償人民幣26.53億元，相比于24.5億的賬面凈值高出了約2億元。

將時(shí)間倒退到2007年11月，彼時(shí)瑞安通過旗下8家子公司以75.1億元成交價(jià)聯(lián)合競(jìng)得嶺南天地，該項(xiàng)目樓面價(jià)約為5004.45元/平方米，占地面積達(dá)65萬平方米，總建筑面積達(dá)150萬平方米。次年2月28日項(xiàng)目正式動(dòng)工，截至目前，除去前述被退地塊，項(xiàng)目整體已基本完工且已成為佛山市的地標(biāo)。

根據(jù)原計(jì)劃，被退回的兩宗地塊，一個(gè)擬建成430米的新地標(biāo)，且該地塊將涵蓋瑞安房地產(chǎn)的絲綢試樣廠項(xiàng)目，而另一個(gè)計(jì)劃建成256米高的寫字樓，但伴隨著退地工作的展開，兩宗地塊的原計(jì)劃宣告“流產(chǎn)”。

這并非瑞安房地產(chǎn)在佛山項(xiàng)目上的首次瘦身。早在2012年，瑞安房地產(chǎn)就佛山嶺南天地6號(hào)及16號(hào)地段向三井出售Glroy Land的49%權(quán)益發(fā)布公告。公司全資附屬SODH于當(dāng)年8月22日與三井訂立買賣協(xié)議，以2.24億人民幣的現(xiàn)金代價(jià)向三井出售Glroy Land的49%權(quán)益。待出售完成后，Glroy Land將由SODH持有51%權(quán)益，三井則持有49%權(quán)益。

此外，在2016年4月，碧桂園(02007.HK)以17.26億元的價(jià)格向瑞安房地產(chǎn)收購佛山嶺南天地項(xiàng)目的一幅土地，該地塊總可售建筑面積23.15萬平方米。

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》消息，瑞安房地產(chǎn)就該地塊的開發(fā)意愿本就不強(qiáng)，加之2020年上半年佛山甲級(jí)寫字樓的空置率高達(dá)43.8%，此次的退地，無論對(duì)瑞安還是佛山市，都可以說是雙贏。且瑞安房地產(chǎn)也表示，退地之后，地塊的性質(zhì)或?qū)l(fā)生改變，如若有更大的利潤(rùn)空間，瑞安房地產(chǎn)也有意再次參加該地塊的土拍。

但無論如何，隨著此次的7號(hào)、8號(hào)地塊退地工作完成，瑞安房地產(chǎn)在大灣區(qū)的土儲(chǔ)正式歸零。事實(shí)上，不止是在大灣區(qū)，瑞安房地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)的土儲(chǔ)都出現(xiàn)了收縮。相較于2017年的1150萬平方米土儲(chǔ)面積，2020年僅有860萬平方米，縮水290萬平方米。針對(duì)土儲(chǔ)等相關(guān)事宜，《中國(guó)科技投資》記者致函瑞安房地產(chǎn)企業(yè)，截至發(fā)稿，對(duì)方未予以回應(yīng)。

對(duì)此，58房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示：“近幾年隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷從緊，拿地成本不斷提升，瑞安房地產(chǎn)的發(fā)展也逐步偏向保守，預(yù)計(jì)瑞安房地產(chǎn)后續(xù)依然會(huì)更為重視財(cái)務(wù)健康度。”

謀求轉(zhuǎn)型

或是面對(duì)業(yè)績(jī)方面的壓力，瑞安房地產(chǎn)不得不選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。8月4日晚間，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱正在考慮拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)部門中國(guó)新天地在香港上市，并已就上市事宜同潛在財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行了早期討論，最快明年完成上市，募資規(guī)模預(yù)計(jì)為5億美元。

這并非新天地第一次謀求上市。早在2009年，瑞安房地產(chǎn)就曾考慮拆分新天地獨(dú)立上市，2012年5月28日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱港交所已確認(rèn)公司分拆中國(guó)新天地的建議，但在次年初舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞宣布該計(jì)劃終止;2015年年初，瑞安房地產(chǎn)再次定下讓新天地下半年入市的目標(biāo)，但在2016年舉行的15年業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)又暫停了該計(jì)劃。

仔細(xì)對(duì)比時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新天地每次的上市決定，似乎都與瑞安房地產(chǎn)錢袋是否充足有關(guān)系。根據(jù)瑞安房地產(chǎn)高層對(duì)外的表態(tài)分析，之所以在2016年擱淺新天地的上市計(jì)劃，是因?yàn)?ldquo;估值太低”，加上在此之前瑞安房地產(chǎn)將位于虹橋天地的酒店和上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)進(jìn)行出售，合計(jì)回款超過130億元，彼時(shí)“不差錢”的瑞安房地產(chǎn)便選擇了暫停新天地的上市計(jì)劃。而今時(shí)不同往昔，截至去年年底，瑞安賬面上實(shí)際可支配靈活資金不到百億，緊縮的“錢袋”讓瑞安再次考慮拆分新天地謀求上市。

瑞安房地產(chǎn)此次拆分新天地上市或許和自身資金壓力有關(guān)，盡管中報(bào)會(huì)上并未披露瑞安現(xiàn)階段的現(xiàn)金流，但值得注意的是，今年6月瑞安房地產(chǎn)發(fā)行了一筆總價(jià)4億美元的5.5%可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券，該筆債券主要用于償還前期債務(wù)以及未來的經(jīng)營(yíng)。“億歐網(wǎng)”援引業(yè)內(nèi)人士分析稱，此次募資至少為5億美元，而將新天地拆分上市，是羅康瑞拯救瑞安低迷業(yè)績(jī)的重要一步。

對(duì)于瑞安拆分新天地上市，張波表示：“在房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)、房企融資持續(xù)承壓的環(huán)境下，房企在開發(fā)經(jīng)營(yíng)層面的壓力也逐步增大，拿地層面和部分城市商品房限價(jià)的壓力尤為明顯，各地的限購和限貸政策也導(dǎo)致區(qū)域去化預(yù)期下滑;其二是房產(chǎn)的集中度不斷增加，品牌房企追求規(guī)?；哪_步也在不斷加速，輕資產(chǎn)化模式是在資金壓力下快速擴(kuò)展規(guī)模的方式之一”。

在中報(bào)會(huì)上，羅康瑞也指出：“與上海市黃浦區(qū)國(guó)資(企業(yè))合作，各出資50%開發(fā)太平橋項(xiàng)目，是瑞安輕資產(chǎn)方式開發(fā)業(yè)務(wù)的一個(gè)體現(xiàn)，此舉將實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。”

回望瑞安房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，多以舊城改造和城市更新為主，無論是佛山的嶺南天地，還是上海的翠湖天地、瑞虹新城，都是基于大規(guī)模的舊城改造，其中嶺南天地更是當(dāng)時(shí)廣東規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目。正如知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)所言：“舊城改造，可以證明瑞安的品牌影響力，也證明了瑞安是城市更新的杰出代表，但是城市更新體量大，約束條件多，競(jìng)爭(zhēng)類的企業(yè)多，也是瑞安在今后所需要關(guān)注的地方。” 正是這樣來自重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的考量，倒逼著瑞安房地產(chǎn)開始輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

伴隨著輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，瑞安房地產(chǎn)退地以及拆分新天地上市背后的邏輯顯現(xiàn)，正如嚴(yán)躍進(jìn)所言：“退地與上市等一系列做法是企業(yè)在反思既有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)做出的積極優(yōu)化。淘汰一些開發(fā)前景不強(qiáng)的項(xiàng)目，同時(shí)促進(jìn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市等，這都是瑞安整個(gè)企業(yè)體系會(huì)考慮的內(nèi)容。”

張波表示：“作為典型的港企，瑞安并沒有追求規(guī)?；l(fā)展，而是更多關(guān)注于利潤(rùn)率表現(xiàn)，從瑞安在內(nèi)在的發(fā)展來看，一直深耕城市更新領(lǐng)域，但城市更新這一賽道本身就不是‘快車道’，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)金流還有很高要求。近幾年隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷從緊，拿地成本不斷提升，瑞安的發(fā)展也逐步偏向保守，預(yù)計(jì)瑞安后續(xù)依然會(huì)更為重視財(cái)務(wù)健康度。”

“在房地產(chǎn)開發(fā)后時(shí)代，去杠桿化，重品質(zhì)化的時(shí)代，能夠占據(jù)重點(diǎn)城市的舊改項(xiàng)目，也是發(fā)展?jié)摿Φ捏w現(xiàn)。但舊改項(xiàng)目本身對(duì)于房企實(shí)力的要求較高，開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)于現(xiàn)金流的要求更高，一般財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企，加上獨(dú)特的地緣資源，會(huì)更具長(zhǎng)期發(fā)展優(yōu)勢(shì)。”張波補(bǔ)充。

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