哈嘍大家好!我是血拼哥!

今天的主題，咱們圍繞海淀剛需置業(yè)，

新房“門檻價(jià)”

來看看海淀現(xiàn)在是多少?這樣的“門檻價(jià)”能買到什么樣的二手房?另外咱海淀又是多少?

爭取一篇文章讓剛需朋友了解海淀置業(yè)新房二手房情況(有點(diǎn)狂，手動狗頭保命.jpg)

01/永豐新盤

最新消息，海淀新房終于要上新!

詳情可以戳鏈接考古~

之前有和大家聊過海淀唯三的新盤(永豐F2地塊)中，中海拿下的兩宗地戶型情況曝光，

好消息是，海淀永豐的兩個(gè)開發(fā)商都不約而同的做起了90平以下小戶型。

海淀供地少眾所周知，今年以來市場環(huán)境發(fā)生變化，海淀關(guān)注度卻不見減弱，不僅如此，

以往海淀出的新房都是大戶型改善，如今咋就做小戶型了?

不是海淀也賣不動了

其實(shí)大家觀察下就知道，，海淀以往出地的地方在哪?五環(huán)邊的樹村、五環(huán)內(nèi)的北沙灘，這樣的地段開發(fā)商信心十足，當(dāng)然放膽做，而且大戶型成本相對好控制，利潤還高，但是永豐的位置和客群注定開發(fā)商要謹(jǐn)慎了。

說遠(yuǎn)了，繼續(xù)來看永豐新房的門檻價(jià)！

跟年初比，海淀新房門檻價(jià)微漲。

中海滙德里77平兩居起步

，左右，首套(混合貸，公積金120萬貸滿，月供大約2萬出頭)，空前搶手。

的新盤中海富華里·富園，

最近曝光按政府指導(dǎo)價(jià)，，總價(jià)，首套首付大(混合貸，公積金120萬貸滿，月供大約2萬2左右)。

首付漲了16萬。

但是不得不承認(rèn)，戶型對比后發(fā)現(xiàn)，富華里的戶型升級了。

滙德里77平兩居VS富華里80平兩居

海開·澐頌

永豐的另一個(gè)開發(fā)商海開，最近流出了案名戶型面積段消息，，政府指導(dǎo)價(jià)，預(yù)計(jì)，總價(jià)，首付。

總價(jià)首付稍低，但是戶型設(shè)計(jì)目前看不如富華里~~

海開82平兩居

標(biāo)題更正是海開·澐頌

首付270萬左右

這么看來，，基本上就是海淀上車的門檻價(jià)了。

永豐這三個(gè)新盤也是唯一的選擇了。

想要上車新盤，

那么，海淀永豐這個(gè)地方怎么樣呢?

可能大家的第一反應(yīng)是“遠(yuǎn)”，第二反應(yīng)是“到處是荒地、工地”，最后總結(jié)“不值8萬”。

網(wǎng)友留言

但是永豐的產(chǎn)業(yè)一點(diǎn)不孬。在住宅板塊的南側(cè)與西側(cè)，沿北清路，密布著航天城、永豐基地、中關(guān)村壹號、中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園、中關(guān)村翠湖科技園等高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)隔京新高速則有昌平生命科學(xué)園、北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)，可以說這里是北京科創(chuàng)的源頭，發(fā)展動力十足。

而且根據(jù)北京市的總體規(guī)劃，北清路沿線中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)將釋放約700萬平米的產(chǎn)業(yè)空間，形成中關(guān)村翠湖科技園、永豐基地、中關(guān)村生命科學(xué)園園區(qū)組團(tuán)的格局。而這產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，也被納入了31.85平方公里的北京自貿(mào)區(qū)科技創(chuàng)新片區(qū)。

目前的永豐已經(jīng)成為山后的核心

永豐的發(fā)展定位就很高，，潛力很大。

近期海淀的供地也多在這片區(qū)域。

永豐板塊3公里生活圈也在建設(shè)過程之中，西側(cè)1公里外在建西北旺大悅城，大悅城北側(cè)則是在建的故宮北院，教育資源有12年學(xué)制的清華附中永豐學(xué)校，醫(yī)療機(jī)構(gòu)則有東北側(cè)2公里外的醫(yī)院北大國際醫(yī)院。

但是住宅區(qū)附近的交通(地鐵19號線支)，確實(shí)是還沒有納入規(guī)劃，何時(shí)納入，也沒有官方的回復(fù)。

首付270萬這個(gè)“門檻價(jià)

那么如果不選擇永豐新房。手握”，海淀“二手房市場”你能買到啥呀的房子?

02/用新房“門檻價(jià)”買啥樣二手房？

首付270左右的商品房二手房源

血拼哥幫大家整理出了海淀首套，前提是商貸基本能貸滿303萬，，沒有限制樓齡一共給大家盤出了

位置從三環(huán)到五環(huán)外都有，雖然在海淀550萬左右總價(jià)買不到太好的戶型產(chǎn)品，但是位置、配套好一些的還是有的。

后臺回復(fù)【270萬】獲取完整表格~

海淀二手房多為“高齡”房

另外跟大家打個(gè)預(yù)防針，，受到貸款年限的限制，另外五環(huán)內(nèi)首套商貸一般只能到303萬，具體還得看產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，具體房源具體分析。

貸款年限：(一般來說，商業(yè)貸款都是30年以內(nèi)的房齡，最長貸款年限是用50減去房齡;混合貸款，磚混結(jié)構(gòu)是47減去房齡，鋼混結(jié)構(gòu)是57減去房齡。具體房源具體分析，情況可能有差別)

具體付多少還是得綜合貸款年限和金額來看。

所以表格中的首付只作為參考，

樓齡是第問題，

海淀房子真的很老，樓齡2000年以后的二手房面積普遍偏大，總價(jià)很高。面積小、總價(jià)低的基本分布在西三旗、安寧莊、清河這些稍遠(yuǎn)的地段。所以海淀剛需買房，盡量看85、90年代的二手房，貸款能多批一些。

首付270萬左右

的二手房源中，，基本上是兩室，老宿舍一般沒有客廳餐廳之分，衛(wèi)生間稍微狹小。不過南北向采光充足，而且周邊的配套也比較成熟。

咱們拿三環(huán)外八里莊的房子舉例看看首付都拿出270萬了，房子啥樣。

八里莊北里，92年二手房，有客廳，但是沒窗戶，衛(wèi)生間稍小，南北通透，俗稱扁擔(dān)房。

戶型可能糟心，但是配套是真扎實(shí)。

臨鐵700米左右，周圍兩條地鐵線，東西南北交通便利;

3公里范圍49個(gè)幼兒園，22個(gè)小學(xué)，海淀八里莊小學(xué)、海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，不算強(qiáng)，但是中學(xué)水平都不錯(cuò)且均衡，13個(gè)中學(xué)，首都師范大學(xué)附屬中學(xué)、北京理工大學(xué)附屬中學(xué)(東校區(qū))等;

3公里范圍28家醫(yī)院，三甲醫(yī)院就7個(gè);

最后是購物，周圍3公里10個(gè)購物中心，4個(gè)商業(yè)街，100多家超市。

寫多了新房的配套，再看二手房配套，確實(shí)不一樣。

總體來看，二手房買的是地段、配套，是當(dāng)下，但是在戶型、樓齡上要有取舍，做好心理準(zhǔn)備。

因?yàn)闀幸徊糠值脑鲋刀悾蟾?0萬左右，契稅6.15萬左右

最后提示，房源的首付可能會略高于預(yù)估，，中介費(fèi)按照正常成交價(jià)的2.7%，

但是如果沒有這么多錢，也不用氣餒，也是有機(jī)會的!

海淀基本沒有300萬以下房源，但是總價(jià)在400萬以下的二手房源也有不少。

03/海淀二手房門檻價(jià)多少？

首付在120萬左右

盤了一下發(fā)現(xiàn)，海淀首套首付最低的兩居，。

但是位置非常遠(yuǎn)，沒有地鐵。集中在海淀北部新區(qū)、清河、西山地區(qū)。

幫大家篩出22套房源，也是滿五唯一，集中供暖沒有限制樓齡。但是因?yàn)槲恢幂^差，我又放寬限制，將首套首付鎖定在160萬左右，又整理了33套房源。

后臺回復(fù)【海淀】獲取完整表格~

50㎡左右的實(shí)用小戶型為主，也有不少臨鐵項(xiàng)目

首付140萬左右，可選范圍大一些，擴(kuò)大到了西三旗、安寧莊。戶型以。

30年以上的老房子，15年以內(nèi)的房源極其少

當(dāng)然，價(jià)格相對較低，樓齡總體來看就更不怎么理想了，基本上都是。

樓齡比較在意

如果對，但是預(yù)算有限，綜合來看目前最新。

70年大產(chǎn)權(quán)，樓齡是2011-2013年的

上莊馨瑞嘉園位于六環(huán)里，。

28套

目前在售二手房，均價(jià)在，小區(qū)二手房戶型面積段在，總價(jià)，如果是。

永豐，上地，航天城

小區(qū)到都不遠(yuǎn)，足以滿足自駕需求。周邊還有永旺國際商城，北大國際醫(yī)院等配套，清華附中上莊學(xué)校等，未來還會

300萬以下也是可以買到小兩居的。

剛需預(yù)算實(shí)在是不夠，有特別想在海淀置業(yè)的話，

一共也就兩套

另外，血拼哥幫大家找到了目前在售的300萬以下房源，，不過屬于，需要一定的綜合定價(jià)款。

福利房，所以需要上交多個(gè)轉(zhuǎn)商費(fèi)

經(jīng)濟(jì)適用房屬于當(dāng)時(shí)的，血拼哥也幫大家打聽了，一類經(jīng)適房轉(zhuǎn)商，可以貸款，。

2010年以后的

兩套房源都是，在海淀區(qū)六環(huán)里五環(huán)外，南北通透兩居室?guī)щ娞荩?/p>

上地軟件園、航天城、生命科學(xué)園等上班的剛需們

如果是在，或者有的，真可以考慮一下。

04/二手VS新房

海淀的二手房1980年上下的房源居多

綜合來看，，但是有很多臨鐵項(xiàng)目，配套方面也是比較成熟的。戶型居住感更佳。

接下來咱們上干貨，看看兩者的優(yōu)劣勢。

能買新房一般都不會考慮二手房，所以新房肯定是有一定優(yōu)勢的。

首付比例低：新房首付比例三到四成，海淀二手房多為“高齡”房，受到貸款年限的限制，意味著首付至少要準(zhǔn)備總價(jià)的五成左右。

房源選擇多：新房房源戶型選擇多，而二手房房源受限，很難挑到喜愛的房源。

產(chǎn)權(quán)年限長：新房直接從開發(fā)商購買，70年產(chǎn)權(quán)，從新住到老，而二手房尤其老破小，產(chǎn)權(quán)有的不清晰，未來如何維修都是問題，謹(jǐn)慎。

二手房在市場中的熱度也不比新房差

，它的優(yōu)勢也是看得到的。

配套完善：二手房房齡較大，周邊的配套設(shè)施也就會更完善。

現(xiàn)房優(yōu)勢：二手房是現(xiàn)房，可以評測品質(zhì)、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

入住更快：二手房交易完后即可交房入住，過戶快可自行裝修。

缺點(diǎn)

就是價(jià)格比較低的二手房品質(zhì)參差不齊;樓齡問題貸款受限，月供可能會很高。如果有機(jī)會可以看看公房，能多貸一些。

那么到底怎么選呢？

說了這么多，

首先，要明確自己的需求

。明確自己能不能接受近5-10年片區(qū)配套才能逐漸完善，最好不好賭未落地的規(guī)劃，現(xiàn)狀就是底線。

其次，具體分析

。寫了篇但是還是都紙上談兵，海淀不少二手房我都親自跑過，同樣的戶型

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