文：千一

本期來(lái)講講500-700萬(wàn)+、800-1000萬(wàn)+預(yù)算同學(xué)，可以關(guān)注的區(qū)域。

相比剛需只需要解決住的問(wèn)題，改善、豪宅同學(xué)，對(duì)房產(chǎn)的要求更高。

地段、品質(zhì)、環(huán)境、產(chǎn)品力，這些方面，都必須要夠強(qiáng)，夠好。

具體來(lái)看。

500-700萬(wàn)+

這個(gè)總價(jià)段的同學(xué)，在看重板塊發(fā)展空間的同時(shí)，會(huì)選擇更舒適的面積段，也希望占據(jù)一定稀缺的資源，比如江景、比如學(xué)位。

我們上一篇文章所提及的300-400萬(wàn)+的剛改板塊都可以選，但預(yù)算邁進(jìn)了500+，那就可以更進(jìn)階的——進(jìn)入市中心。

第一、天河智谷

首選自然是天河，有宇宙的光環(huán)。

而天河地少，還能連片開(kāi)發(fā)的不多。

天河智谷，是天河除金融城外，在發(fā)力推進(jìn)的產(chǎn)業(yè)新區(qū)(有大量的高科技產(chǎn)業(yè)公司)，有發(fā)展變量，有新房的板塊。

它的優(yōu)勢(shì)還在于連片開(kāi)發(fā)+有教育的變量，執(zhí)信+清華附中，再加上壹品旁、保利天匯旁還沒(méi)官宣的九年一貫制學(xué)校，板塊的教育資源還是很強(qiáng)勁的。

短板在于不夠成熟，周邊的城市界面還未更新。但是等發(fā)展5-10年后，這里的城市形象+教育+成熟度，會(huì)是最能打的新區(qū)。

三個(gè)主力盤(pán)：天河壹品、保利天匯、珠江花城，是上車(chē)天河必看的盤(pán)?，F(xiàn)在基本賣(mài)到后期位置比較好的組團(tuán)。

天匯：

是三盤(pán)里目前地鐵優(yōu)勢(shì)最突出的，近21號(hào)線大觀南地鐵站(約1公里)，配有幼兒園+九年一貫制學(xué)校，但學(xué)校未定。新推的五期12棟產(chǎn)品，116-178㎡四房，起步價(jià)760萬(wàn)左右。

壹品

：是三盤(pán)里更近市區(qū)的，它的標(biāo)簽是低密改善、有產(chǎn)區(qū)、有學(xué)區(qū)(清華附中+1所規(guī)劃中的九年一貫制)。在售產(chǎn)品跨度大，70㎡2+1-142㎡5+1房，戶(hù)型使用率很高。

珠花：

位置交通對(duì)比前兩盤(pán)有點(diǎn)弱了，勝在學(xué)校確定性強(qiáng)，小學(xué)已經(jīng)確定體育東集團(tuán)的均和小學(xué)以及產(chǎn)品能打。大體量社區(qū)，樓距寬，戶(hù)型使用率高。

天河智谷板塊周邊在售新盤(pán)一覽 數(shù)據(jù)：貝殼、銷(xiāo)售 制表：園長(zhǎng)說(shuō)廣州樓市
樓盤(pán)	面積（㎡）	單價(jià)（萬(wàn)/㎡）	總價(jià)（萬(wàn)）
保利天匯	81-191	6.8	544-990
天河壹品	70-142	8.3	500-1200
珠江花城	77-140	6.3	550-900

第二、海珠西江一帶

嗯，就是這一片，被中海所包攬。

別看目前城市界面比較破舊，但是因?yàn)榭拷@里也會(huì)是海珠下一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展、改造的區(qū)域。

老城地段，要商業(yè)有商業(yè)，要地鐵有地鐵，還有江景在手，等舊改完成后，在中海產(chǎn)品力下，區(qū)域會(huì)升級(jí)為品質(zhì)住區(qū)，契合現(xiàn)在新貴買(mǎi)房的喜好。

中海的3個(gè)盤(pán)都賣(mài)的挺貴的，這個(gè)總價(jià)預(yù)算需要夠一夠才能勉強(qiáng)上車(chē)觀澔府、觀云府，映瀾臺(tái)其實(shí)屬于千萬(wàn)級(jí)的豪宅范圍了。

中海觀澔府

其中，，優(yōu)勢(shì)在于有地鐵(1公里范圍有廣佛線燕崗站和石溪站，以及10號(hào)線大干圍站)，有江景，和隔壁的石溪村舊改變量。目前在售89㎡三房、建面約119㎡四房、建面約126㎡四房，總價(jià)620-1000萬(wàn)左右。

中海觀云府

，在南洲地鐵站旁幾十米處，周邊的生活氛圍很成熟。項(xiàng)目賣(mài)的就是海珠成熟地段+超高使用率產(chǎn)品以及讓人頗為驚艷的戶(hù)型。對(duì)于改善自住，是不可多得的好產(chǎn)品。

中海映瀾臺(tái)，除了創(chuàng)新灣的地段價(jià)值和周邊舊改變量外，最強(qiáng)的是把產(chǎn)品和一線江景巧妙結(jié)合，最大化景觀資源。高顏值、高使用。

海珠西沿江一帶周邊在售新盤(pán)一覽 數(shù)據(jù)：貝殼、銷(xiāo)售 制表：園長(zhǎng)說(shuō)廣州樓市
樓盤(pán)	面積（㎡）	單價(jià)（萬(wàn)/㎡）	總價(jià)（萬(wàn)）
中海觀澔府	89-126	7.8	620-1030
中海映瀾臺(tái)	141-246	11	1000-2000
中海觀云府	86-164	7	580-1220

第三、廣鋼、花地灣板塊

這是荔灣兩個(gè)發(fā)展比較成熟的區(qū)域，有地鐵、有學(xué)校、有配套，也有概念。

 

前者有中央公園在建中，后期和廣船聯(lián)動(dòng)發(fā)展;后者有整個(gè)花地灣的大城規(guī)劃，建18萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心。

從生活便捷性看，兩個(gè)板塊，會(huì)是西部宜居性很強(qiáng)的居住社區(qū)。

成熟，是二手市場(chǎng)最看重的一點(diǎn)。

曦府

呢，是西部賣(mài)得很好的盤(pán)。依托的是萬(wàn)科花地灣的整個(gè)規(guī)劃，有花地灣交通樞紐，有花地灣購(gòu)物中心，又引入了省實(shí)，園林、產(chǎn)品設(shè)計(jì)也不差，對(duì)西部同學(xué)來(lái)說(shuō)，這是個(gè)綜合素質(zhì)很過(guò)關(guān)的盤(pán)。就是密度高了點(diǎn)。

朗閱，

廣鋼最后一個(gè)新盤(pán)。在整個(gè)廣鋼片區(qū)它的位置沒(méi)有占得很優(yōu)，但是產(chǎn)品很出圈，空間感、品質(zhì)感很給力。

廣鋼-花地灣板塊周邊在售新盤(pán)一覽 數(shù)據(jù)：貝殼、銷(xiāo)售 制表：園長(zhǎng)說(shuō)廣州樓市
樓盤(pán)	面積（㎡）	單價(jià)（萬(wàn)/㎡）	總價(jià)（萬(wàn)）
萬(wàn)科金域曦府	72-132	5.5	420-800
中海保利朗閱	98-182	6.5	630-1300

第四、萬(wàn)博、長(zhǎng)隆板塊

這個(gè)片區(qū)是番禺現(xiàn)在發(fā)展最成熟、配套最完善，有比較明確預(yù)期的區(qū)域。

有地鐵、有產(chǎn)業(yè)、有IP，加上樓盤(pán)產(chǎn)品力做得好，是改善同學(xué)會(huì)考慮對(duì)比比較多的區(qū)域。

和樾府的優(yōu)勢(shì)，不用多說(shuō)了，現(xiàn)在隔壁地塊規(guī)劃了九年一貫制學(xué)校，把項(xiàng)目唯一的短板給補(bǔ)齊了，價(jià)值會(huì)走高。當(dāng)然，最后能不能入讀呢，要看教育局規(guī)劃才行，我覺(jué)得是有機(jī)會(huì)的。

瑞麓府，主打的是低密、學(xué)區(qū)和品質(zhì)感，有一種獨(dú)特的老派豪宅范兒，本地改善客還是很喜歡的。缺點(diǎn)就是離地鐵略遠(yuǎn)。

耀勝新世界呢，就很有港企的特色，產(chǎn)品很花心思打造，很尊重改善同學(xué)。設(shè)計(jì)了很多的產(chǎn)品，選擇性廣。

萬(wàn)博板塊周邊新盤(pán)一覽 數(shù)據(jù)：貝殼、銷(xiāo)售 制表：園長(zhǎng)說(shuō)廣州樓市
樓盤(pán)	面積（㎡）	單價(jià)（萬(wàn)/㎡）	總價(jià)（萬(wàn)）
越秀和樾府	98-270	6.6	640-1800
越秀瑞麓府	116-140	4.8	530-650
耀勝新世界	88-127	/	/

800-1000萬(wàn)+

這個(gè)總價(jià)段往上，是廣州購(gòu)買(mǎi)力的金字塔塔尖了。

追求的是有稀缺資源的核心資產(chǎn)。

目前來(lái)看，能夠滿(mǎn)足需求的板塊，掰著手指都能數(shù)過(guò)來(lái)，金融城、琶洲、白鵝潭、廣船，選擇比較少，但是也意味著，更稀缺，更有競(jìng)爭(zhēng)力。

第一、金融城

盡管怎么掀起吐槽也好，金融城有故事可以講，就有價(jià)值。

第二CBD的高規(guī)格定位+南向一線江景+天河牛逼的地段+市區(qū)成熟的交通、商業(yè)配套。

合景臻溋名鑄賣(mài)到5000萬(wàn)/套。它的底氣就在于，金融城起步區(qū)、南向的、頭牌的江景面。在產(chǎn)品的打造上也是給了頂豪應(yīng)有的尊貴和體面。

珠江天酈，鴿了又鴿，準(zhǔn)備賣(mài)9-12萬(wàn)，還是有很多壕客在等。最大賣(mài)點(diǎn)在金融城的地段、駿景成熟的生活氛圍+未來(lái)合生匯的商業(yè)，產(chǎn)品呢，就相對(duì)中規(guī)中矩。詳情可以戳之前的踩盤(pán)稿：珠江天酈，金融城10萬(wàn)+，終于來(lái)了啊。

金融城板塊周邊新盤(pán)一覽 數(shù)據(jù)：貝殼、銷(xiāo)售 制表：園長(zhǎng)說(shuō)廣州樓市
樓盤(pán)	面積（㎡）	單價(jià)（萬(wàn)/㎡）	總價(jià)（萬(wàn)）
珠江天酈	129-180	9--12	1161-2160
江源半島花園	70-127	9.3	630-1143
合景臻溋名鑄	280-535	/	5000起

第二、琶洲

琶洲的價(jià)值，是被大部分人認(rèn)可的?？磁弥弈蟃OD被搶爆的架勢(shì)就知道了。

獨(dú)特的會(huì)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人工智能數(shù)字經(jīng)濟(jì)區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)，這是風(fēng)口上的行業(yè)都扎堆在這里，加上江景、市區(qū)的地段和配套，琶洲對(duì)內(nèi)對(duì)外的吸引力都是極強(qiáng)的。

它的上升空間預(yù)期還有很大。

琶洲南TOD

，所處的區(qū)域是海珠乃至市中心少有的連片開(kāi)發(fā)的凈地，還是大社區(qū)。相當(dāng)于在一塊空地上重新建一個(gè)“城”，有學(xué)校、有商業(yè)、有地鐵...對(duì)面還是欣欣向榮的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

海珠天珺

，賣(mài)點(diǎn)是：江景+產(chǎn)品+琶洲地段。不足在于周邊面貌差了點(diǎn)，教育資源不占優(yōu)勢(shì)。

湖光悅色

，其實(shí)算不上琶洲了，但它距琶洲也挺近，勉強(qiáng)歸為這一類(lèi)吧。是海珠的第二檔選項(xiàng)。

它的優(yōu)勢(shì)在于近濕地公園，環(huán)境清幽，產(chǎn)品力OK;短板在商業(yè)配套。

琶洲板塊周邊在售新盤(pán)一覽 數(shù)據(jù)：貝殼、銷(xiāo)售 制表：園長(zhǎng)說(shuō)廣州樓市
樓盤(pán)	面積（㎡）	單價(jià)（萬(wàn)/㎡）	總價(jià)（萬(wàn)）
琶洲南TOD	125-313	13	1625-4069
招商保利海珠天珺	137-262	10	1200起
保利湖光悅色	120-200	8	900-1800

第三、白鵝潭

白鵝潭，之前也是一直處于畫(huà)餅的階段。但是呢，還是讓很多人不能舍棄。

因?yàn)榈囟问亲銐騼?yōu)秀，三江會(huì)聚的寶地，有CBD的規(guī)劃，這兩年，也有崛起的勢(shì)頭。

加上，新隆沙地塊成功轉(zhuǎn)手華潤(rùn)，華潤(rùn)又把這里當(dāng)作重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)產(chǎn)品來(lái)打造，對(duì)于白鵝潭來(lái)說(shuō)，是很重要的。

白鵝潭悅府

已經(jīng)亮相了，今年就會(huì)開(kāi)賣(mài)。

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