1953年1月的最后一個(gè)黃昏，北海刮起了大風(fēng)。英國(guó)、比利時(shí)、德國(guó)三個(gè)國(guó)家也來(lái)湊熱鬧，掀起了一股水淹四國(guó)的滔天巨浪。

那晚在荷蘭澤蘭省的海邊，站了很多人，像中國(guó)人民“錢(qián)塘江觀潮”一般觀看這一自然奇觀。

據(jù)說(shuō)，英語(yǔ)里澤蘭省的意思是澤國(guó)。而被無(wú)數(shù)河流穿腸而過(guò)的荷蘭，也被叫做“生活在海平面之下”的民族。

按理說(shuō)，常年遭遇水災(zāi)的人民總有一股猝然臨之而不驚的氣質(zhì)，澤蘭省的人們也跟中國(guó)湖北省的人們一樣，總是始料不及洪水將至。

那天到了深夜人們才發(fā)現(xiàn)，這次漲潮，不是“錢(qián)塘江觀潮”。

一夜之間，洪水沖過(guò)大壩，吞噬了整個(gè)澤蘭省。持續(xù)了兩天的天災(zāi)，造成荷蘭1800多人死亡，3300棟房屋被毀，10萬(wàn)人無(wú)家可歸。

順帶被波及的英國(guó)和比利時(shí)，也有307人和28人死亡。

對(duì)于發(fā)達(dá)、繁榮、常年與水搏斗而又十分了解水的荷蘭來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)難以接受的災(zāi)難。

二十年前，他們?cè)藿ㄟ^(guò)一堵能抵擋千年一遇洪水的攔海大壩。而在這次災(zāi)難過(guò)后，為了讓悲劇不再發(fā)生，他們痛定思痛修建了一堵更高、更厚、更強(qiáng)，也是全世界最長(zhǎng)的一堵大壩——三角洲工程。

1986年，歷時(shí)三十年的巨制三角洲工程完工。

如果1953年擁有它，就不會(huì)有水淹四國(guó)的悲劇。

當(dāng)時(shí)有媒體稱(chēng)，這是現(xiàn)代世界奇跡之一。

但所謂天災(zāi)，總會(huì)有些始料不及的原因讓人防不勝防。

1995年，阿爾卑斯山積雪融化，不巧的是萊茵河上也暴雨如注，洪水從瑞士穿過(guò)德國(guó)直奔荷蘭。原以為能抵擋萬(wàn)年一遇洪水的三角洲防線被輕松帶球過(guò)人，澤蘭省再次被淹沒(méi)。

用“堵”來(lái)治水

上千年來(lái)，人們一再試圖用大禹父親鯀的方法——。雖然小洪水的威脅被大大減少了，但大洪水一來(lái)，卻反而助長(zhǎng)了本已勢(shì)不可敵之勢(shì)。

這幾天，首次針對(duì)二手房限價(jià)的調(diào)控政策從深圳發(fā)起，廣州緊接跟上，成都在前天尾隨。

在2月份數(shù)據(jù)公布后，許多人欣喜過(guò)望，不單成交量下降8成，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌之勢(shì)。

“跌了？那真是好事，說(shuō)明調(diào)控有了效果。”

許多媒體喟嘆——

錘子打到哪兒就短期有效果一陣子

不過(guò)，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的朋友都知道，就像財(cái)新張鴻說(shuō)的，這些年來(lái)的“調(diào)控”政策，就像一個(gè)“打地鼠游戲”——。長(zhǎng)期來(lái)看，治本之策一直沒(méi)找到。

樓市的治本之策，可能本來(lái)也沒(méi)打算找

不過(guò)與洪水不同的是，。

1. 調(diào)控從何而來(lái)？

2016年夏天，全國(guó)人民都在搶房。一股狂熱情緒中，他們想盡一切辦法借首付、加杠桿，搶新房、搶學(xué)區(qū)房、搶地鐵房，隨便什么概念，極盡可能。

一個(gè)錢(qián)包不夠“六個(gè)錢(qián)包”來(lái)湊的法門(mén)，以及首付貸

那會(huì)兒的人們也不知道，自己夠不夠資格搶?zhuān)袥](méi)有錢(qián)搶?zhuān)恢雷约旱腻X(qián)包哪怕再干癟，也有。

靠著這樣的備胎發(fā)力，許多人搶完一線城市后，又從北、上、廣飛到南京、杭州、武漢甚至海南買(mǎi)房。

短短兩年里，中國(guó)一二三四線城市的房?jī)r(jià)被推得水漲船高。

“搶的不是房子，而是一張末日方舟的船票。”

而論其動(dòng)機(jī)，就像當(dāng)時(shí)一位網(wǎng)友的感嘆——

溯及過(guò)往，掌握這股洪流的是已卸任的周行長(zhǎng)。

“資金進(jìn)入股市，也是支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)”

2015年3月，周行長(zhǎng)談到，。隨即A股迎來(lái)大牛。

“個(gè)人住房加杠桿，邏輯是對(duì)的”

2016年2月，周行長(zhǎng)表示，。爾后人們紛紛響應(yīng)號(hào)召，唱起崔健的戰(zhàn)歌——“我要從南走到北，我還要從白走到黑”，開(kāi)始了一場(chǎng)轟轟烈烈的“漲價(jià)去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)。

周行長(zhǎng)的話為什么這么管用?

降落點(diǎn)

一方面是肩負(fù)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)自08年后漫長(zhǎng)復(fù)蘇的重任。另一方面，也是市場(chǎng)上多出來(lái)的熱錢(qián)，得找到合適的。

2014年底，中國(guó)開(kāi)始了連續(xù)六次的降息之路，房地產(chǎn)利率也隨之下調(diào)至25年以來(lái)的最低水平。到2016年初，首付比例又被降至前所未有的20%。

利率低，首付低

，一系列寬松政策給了市場(chǎng)一麻袋熱錢(qián)。

而在持續(xù)了一年的牛市過(guò)后，2015年下半年到2016年初，A股一片綠，送上最后一掌助推，讓這一年所有的錢(qián)都直沖進(jìn)了樓市。

2016年，中國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款增加了近5萬(wàn)億，占全年中國(guó)各項(xiàng)貸款增加額的四成。

只是聚散終有時(shí)，在所有涌來(lái)的資金紛紛找到降落點(diǎn)后，閘門(mén)開(kāi)始關(guān)閉。

“房地產(chǎn)泡沫是最大的灰犀牛”。

2016年9月開(kāi)始，限購(gòu)、限價(jià)、限售、購(gòu)租并舉...一系列調(diào)控政策紛紛出臺(tái)。一套組合拳的背后，就像郭主席最近的擔(dān)憂(yōu)——

所以為了防止這種泡沫，我們開(kāi)始構(gòu)建起一堵最強(qiáng)的三角洲防線。

雖然隨后的樓市應(yīng)聲降溫。人們也發(fā)現(xiàn)，彼時(shí)不是買(mǎi)不起房了，而是沒(méi)資格買(mǎi)。

“上有政策，下有對(duì)策。”

但中國(guó)人的智慧總能超常發(fā)揮，并且用一句樸素的話就能概括——

“2016年中國(guó)離婚增長(zhǎng)率驚人。”

那會(huì)兒我們常常能看到這樣的新聞標(biāo)題：

2. 為什么限不??？

“房住不炒”

隨后的中國(guó)樓市，既有四個(gè)字，也有八個(gè)字，還有去年針對(duì)開(kāi)放商的，這給未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)。

但耐人尋味的現(xiàn)象是，無(wú)論怎么堵，似乎也堵不住聰明人的腦回路。

以“限價(jià)令”為例，無(wú)論是2016年起的針對(duì)新房，還是最近深圳廣州開(kāi)始面向二手房，市場(chǎng)都早有對(duì)策。

比如，“雙合同”就是一個(gè)典型方案。

所謂雙合同，就是把一筆房?jī)r(jià)拆分到兩個(gè)合同中。一份嚴(yán)格遵守政府公布的指導(dǎo)價(jià)，另一份則將房?jī)r(jià)里超出指導(dǎo)價(jià)的部分補(bǔ)回來(lái)。

這個(gè)創(chuàng)意由誰(shuí)率先提出，已很難考證，但在執(zhí)行上，大多開(kāi)發(fā)商都已諳熟于心。

即將這部分超出的房款算成裝修款，寫(xiě)入裝修合同。這就繞過(guò)了政府的“限價(jià)令”，同時(shí)保全了開(kāi)放商的利益。

但同時(shí)會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題是，第二份合同里的這部分房款，一般需要一次性付清。而房貸只會(huì)按照合規(guī)的第一份合同來(lái)算。

這意味著，購(gòu)房者要拿出更多的首付。

錢(qián)從哪兒來(lái)?就關(guān)聯(lián)最近的第二個(gè)新聞。

這些天里，北上廣深四座一線城市開(kāi)始嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市。

為什么經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸會(huì)進(jìn)入到樓市?

又源于去年底的新規(guī)，央行和銀保監(jiān)會(huì)要求，銀行針對(duì)房地產(chǎn)和個(gè)人住房的貸款余額占比，分別設(shè)置了上限。

換句話說(shuō)，銀行最多能貸給開(kāi)放商和個(gè)人購(gòu)房的貸款，都有了明確限制。

額度降低，利率自然升高。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的報(bào)告顯示，2月全國(guó)首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上漲0.04%。反觀原本適用于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸，利率只要4%。

于是，銀行便向購(gòu)房者主推經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等其他形式利率更低的貸款，而恰好購(gòu)房者需要一筆低成本資金付在第二份合同里。

如此一來(lái)，銀行降低了房貸額度，達(dá)到合規(guī)要求，購(gòu)房者也順利買(mǎi)到了房，皆大歡喜。

雖然，目前在二手房市場(chǎng)還未看到雙合同的案例，但“限購(gòu)”就“假離婚”，“限價(jià)”就“雙合同”等應(yīng)對(duì)手段，似乎都在重復(fù)給人們上著一堂名叫“滯后性”的法理課。

“要盡最大力量消滅一萬(wàn)六以下的低價(jià)房源”

前天，在武漢的光谷，某小區(qū)業(yè)主醞釀集體漲價(jià)，聲稱(chēng)，一時(shí)惹得全城熱議。

回想這些年來(lái)不斷被砸的售樓部，可能除了法理課外，還得補(bǔ)一門(mén)“辯證唯物主義”哲學(xué)課。

3. 新房是進(jìn)城稅，二手房是割肉流的淚

之所以是辯證唯物主義，一方面既有購(gòu)房者的“一會(huì)兒要降”“一會(huì)兒又要漲”，另一方面，也來(lái)自政府對(duì)調(diào)控政策本身的矛盾。

是地方的矛盾。

更能證實(shí)的說(shuō)，

這幾年來(lái)，就像自媒體“城市戰(zhàn)爭(zhēng)”的名字一樣，許多城市開(kāi)啟了“搶人大戰(zhàn)”。核心部隊(duì)是年輕人。

為什么是年輕人?正如上文談到的“六個(gè)錢(qián)包”，今天一個(gè)家庭存量財(cái)富的主要去向，基本取決于年輕人的去向。

年輕人去哪兒，買(mǎi)房、婚育、教育等大頭開(kāi)支就會(huì)為哪座城市貢獻(xiàn)GDP，就帶去了一個(gè)家庭很大比例的存量財(cái)富。

那這些存量財(cái)富到了地方后又去哪兒了?

從錢(qián)的流向看，最大的一部分自然是房產(chǎn)，又叫進(jìn)城稅，也就是占地方財(cái)政比例極大的土地轉(zhuǎn)讓金。

正常情況下，土地拍賣(mài)價(jià)格再高，最后都不會(huì)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，而是成為房?jī)r(jià)中的最大比例由購(gòu)房者承擔(dān)。

我們簡(jiǎn)單算一筆賬，假設(shè)一座城市的“搶人”政策是落戶(hù)即送2萬(wàn)元。而一位符合標(biāo)準(zhǔn)的大學(xué)生在該地買(mǎi)房落戶(hù)，就打100平的房子均價(jià)2萬(wàn)總價(jià)200萬(wàn)，假設(shè)土地轉(zhuǎn)讓金占房?jī)r(jià)的40%，那么就相當(dāng)于一次性收了80萬(wàn)的隱形稅。這還不包括印花稅等明面上的稅。

用少量的錢(qián)，吸收更多的錢(qián)，對(duì)于地方來(lái)講，“搶人”政策怎么都不會(huì)虧。

不得不承認(rèn)，普通家庭的支出大部分都集中在生活開(kāi)支上

此外，還有教育、醫(yī)療、婚嫁，雖然消費(fèi)和這些硬需求不能比，但。

且這個(gè)時(shí)代，也永遠(yuǎn)不缺被消費(fèi)主義引誘的年輕人。

而對(duì)于二手房而言，由于此前

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