日照樓市將會(huì)進(jìn)入1年左右的橫盤期，二手房以量換價(jià)，一手房會(huì)出現(xiàn)更多的優(yōu)惠和返現(xiàn)活動(dòng)，賺錢不賺錢是一回事，回籠資金，防止踩到“三道紅線”是開發(fā)企業(yè)的首選。

能夠生存下來(lái)，比賺錢更重要。

據(jù)日照房管政務(wù)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年1-10月份日照商品房累計(jì)簽約19716套，同比上漲約18.47%，累計(jì)簽約面積約1810943.76平方米。

新房簽約量較去年上漲，有幾個(gè)原因：一是，政策調(diào)控有一段延緩期，很多人仍然保持以前的思維模式，搶購(gòu)新房;二是，計(jì)劃購(gòu)買新房的人沒有受到調(diào)控的影響，按原計(jì)劃進(jìn)行;三是，有人已經(jīng)賣掉舊房子，買新房也是因?yàn)槭掷镉绣X必須換房。

影響日照樓市的因素有以下幾個(gè)：

第一，“學(xué)區(qū)房”的降溫，樓市失去上漲的領(lǐng)頭羊

日照近期對(duì)樓市影響最大的就是“學(xué)區(qū)房”的降溫，新市區(qū)二手學(xué)區(qū)房多數(shù)在20000元/平方米以上。隨著東港區(qū)教育集團(tuán)成立，重點(diǎn)小學(xué)設(shè)立了很多校區(qū)，實(shí)行“教師輪流制”，讓更多的孩子享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，惠及數(shù)十個(gè)小區(qū)。此前的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房也面臨著失去昔日的光環(huán)，雖然沒有明顯的降價(jià)，房子已經(jīng)有價(jià)無(wú)市。

第二，二手房不活躍，一手房資金來(lái)源就會(huì)枯竭

日照房?jī)r(jià)與收入之比背離較大，很多家庭是賣掉老城區(qū)的房子，然后貸款購(gòu)置新市區(qū)的房子。所以，很多收入一般的家庭，也能買得起新市區(qū)的高價(jià)房。如果二手房一直處于“冷凍”狀態(tài)，無(wú)法流動(dòng)和變現(xiàn)的情況下，新房的銷售會(huì)受到很大的影響。畢竟動(dòng)輒100-200萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，不是普通工薪族能夠買得起的。

第三，房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期，外地購(gòu)房者拋房現(xiàn)象明顯

前幾年在新市區(qū)、山海天旅游度假區(qū)有很多外地購(gòu)房者，他們看中日照的氣候和風(fēng)光，購(gòu)置房產(chǎn)用于投資和度假。隨著房產(chǎn)稅、房東稅征收的傳聞，未來(lái)持房成本會(huì)大幅增加。所以，這些不經(jīng)常居住的房子就會(huì)賣掉，減少人均納稅的面積。來(lái)年會(huì)出現(xiàn)很多外地人拋房的現(xiàn)象，對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)有很大的影響。

第四，開發(fā)商拿地意愿處于歷史低點(diǎn)，避免“擦槍走火”

9月30日，日照土拍成交5宗，流拍4宗，溢價(jià)率下降，流拍率明顯上升。開發(fā)商拿地意愿處于歷史低點(diǎn)，很多小型開發(fā)企業(yè)因“三道紅線”的約束，不敢拿地。即使實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)商也更為小心，當(dāng)前的樓市稍有不慎就會(huì)擦槍走火，傷及自己。所以，在未來(lái)的1年內(nèi)，如果沒有新政出臺(tái)，那么新房開發(fā)的速度和規(guī)模都會(huì)受到影響。

第五，百姓普遍感到房?jī)r(jià)太高都在觀望，購(gòu)房意愿不足

日照缺少高科技的就業(yè)渠道，以制造和服務(wù)為主，普通工薪族的工資在3000-5000元占多數(shù)，而房?jī)r(jià)卻排在全省第三的位置。據(jù)資料顯示，日照11月份二手房均價(jià)為10672元/平方米。這幾年日照市區(qū)逐漸擴(kuò)大，很多家庭擁有二套住宅，新的購(gòu)房群體多數(shù)是周邊農(nóng)民和新參加工作的人群，他們的購(gòu)房意愿不足，市場(chǎng)沒有推動(dòng)上漲的資金和動(dòng)力。

2022年土拍會(huì)繼續(xù)冷清，預(yù)示著土地財(cái)政向征收房產(chǎn)稅為主的轉(zhuǎn)變，二手房穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主，新房要消化存量房、減少庫(kù)存。預(yù)測(cè)一下2022年的基本走勢(shì)：

01，新的宅基地很難審批，很多家庭還會(huì)買樓

日照近幾年發(fā)展較快，北面接軌青島半島經(jīng)濟(jì)圈，南面融入魯南商業(yè)圈。城區(qū)周圍更多的村莊，因?yàn)榛ǖ仍?，?dǎo)致農(nóng)村的宅基地很難審批。而且，又停止了棚戶區(qū)拆遷的進(jìn)度，很多適齡的青年人結(jié)婚沒有新房，需要來(lái)城里買樓。價(jià)格較低的二手房是他們選擇的對(duì)象，因?yàn)闃鞘械南碌统山涣康那宓?，他們不敢貿(mào)然入市。如果樓市行情穩(wěn)定后，很多農(nóng)村青年會(huì)來(lái)城里購(gòu)房。2022年下半年，二手房有望出現(xiàn)“活躍期”。

 

02，更多企業(yè)落戶，對(duì)外貿(mào)易向好，對(duì)日照房?jī)r(jià)影響較大

隨著日照的知名度和港口建設(shè)現(xiàn)代化程度的提高，很多知名企業(yè)來(lái)日照安營(yíng)扎寨，招兵買馬。如山鋼集團(tuán)、長(zhǎng)城汽車、汽車等，導(dǎo)致日照人員大量流入。當(dāng)前山鋼成就了一個(gè)萊蕪地級(jí)市，現(xiàn)在有了更好的運(yùn)輸條件和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)日照的發(fā)展和就業(yè)提供了方便。疫情結(jié)束后，對(duì)外貿(mào)易就會(huì)活躍，港口、鋼鐵等用人密集的行業(yè)，會(huì)帶動(dòng)更多的住房需求。這些企業(yè)的人員能夠帶動(dòng)較高品質(zhì)的樓盤，如新市區(qū)、山海天等區(qū)域。

03，養(yǎng)房成本增加，會(huì)優(yōu)化購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)的分化

隨著房產(chǎn)稅、房東稅等實(shí)行，居民的持房成本會(huì)增加。日照很多家庭擁有2套以上的住宅，就會(huì)賣出去多余的房子，而購(gòu)置高端的房產(chǎn)，2022年置換新房的家庭增多。同時(shí)，隨著政府對(duì)租賃市場(chǎng)的投入和規(guī)范，很多低收入的家庭選擇租房居住，流失了部分購(gòu)房的群體。未來(lái)樓市分化十分明顯，新市區(qū)高端多層洋房還會(huì)上漲，而其他區(qū)域的低端房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌走量的情況。

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