綜合體單體設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容較廣，包括商業(yè)、辦公和酒店。今天我們的主題：辦公設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。首先我們少不了對(duì)相關(guān)概念與規(guī)劃要點(diǎn)的了解，再到我們的核心內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)層與體量設(shè)計(jì)、分區(qū)與核心筒設(shè)計(jì)，最后到功能用房的設(shè)計(jì)。這些內(nèi)容我們一共分為四個(gè)章節(jié)講述。

相關(guān)概念與規(guī)劃要點(diǎn)

概念——如何定義超高層

首先我們要對(duì)超高層有個(gè)基本理解，到底多高的寫(xiě)字樓屬于超高層建筑。實(shí)際上我們是以時(shí)間為劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超高層的定義可分為三個(gè)階段：

第一個(gè)階段

1972年以前，7層的建筑一般就被認(rèn)為是超高層建筑。

第二個(gè)階段

1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議，規(guī)定了按照層數(shù)的多少把高層建筑劃分為以下四類(lèi)：

第一類(lèi)高層：9一16層(最高到50米);

第二類(lèi)高層：17一25層(最高到75米);

第三類(lèi)高層：26一40層(最高到100米);

第四類(lèi)高層：超高層建筑，40層以上(100米以上)。

第三個(gè)階段

20世紀(jì)90年代以后，隨著建筑、工程技術(shù)的進(jìn)步，沒(méi)有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，一般認(rèn)為: 8-29層，高度30米以上100米以?xún)?nèi)為中高層建筑;30-60層，高度100米以上200米以?xún)?nèi)為高層建筑;60層以上，高度超過(guò)200米的為超高層建筑。

就我國(guó)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有嚴(yán)格的超高層概念界定，但從目前的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》來(lái)看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱(chēng)為超高層建筑，繼續(xù)沿用第二個(gè)階段對(duì)超高層的定義。不過(guò)在100米的高度區(qū)間，110米和120米的建筑物無(wú)論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無(wú)明顯的質(zhì)的變化。

國(guó)際對(duì)超高層的定義取決于不同階段的不同技術(shù)條件。

這種分類(lèi)方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國(guó)際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因?yàn)槟壳俺^(guò)100米的建筑已經(jīng)越來(lái)越多。但是我們可以肯定的是

概念——寫(xiě)字樓分級(jí)

寫(xiě)字樓的叫法源于香港，而寫(xiě)字樓的等級(jí)也只是市場(chǎng)給的一個(gè)說(shuō)法。比如我們經(jīng)常聽(tīng)到一些寫(xiě)字樓宣傳“甲級(jí)”與“超甲級(jí)”。實(shí)際行業(yè)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)“甲級(jí)”有成文的規(guī)定，國(guó)內(nèi)更沒(méi)有規(guī)范詳細(xì)規(guī)定甲級(jí)必須達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)。它是起源于香港著名策劃公司、統(tǒng)計(jì)公司如戴德梁行、世邦魏理仕給業(yè)主定義的。大家都不愿意被定義“乙級(jí)”，市場(chǎng)上絕大多數(shù)上規(guī)模的寫(xiě)字樓都被包裝成“甲級(jí)寫(xiě)字樓”，僅此而已。

而寫(xiě)字樓還有“5A寫(xiě)字樓”的說(shuō)法，這個(gè)倒是有一個(gè)類(lèi)似于酒店星級(jí)評(píng)定的明確標(biāo)準(zhǔn)。5A指的是智能化(automation),分別是

OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)

FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)

SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)

BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)

但是對(duì)于建筑師給業(yè)主匯報(bào)方案時(shí)，無(wú)可避免被業(yè)主問(wèn)到甲級(jí)與超甲級(jí)的區(qū)別的話。我們也是根據(jù)已有的經(jīng)驗(yàn)，給你們提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。

甲級(jí)寫(xiě)字樓與超甲級(jí)寫(xiě)字樓的區(qū)別除了體量、面積和凈高這些基本建筑信息之外，還有配置也很重要。重點(diǎn)提及走廊寬度里的電梯前室，如果你的寫(xiě)字樓定位是高端豪華路線，我們就會(huì)建議大堂的電梯前室不應(yīng)該低于3.3米，而3.3米也被認(rèn)為區(qū)分定位的一個(gè)分水嶺。

另一個(gè)就是對(duì)寫(xiě)字樓影響比較大的電梯系統(tǒng)，作為建筑師，我們主要關(guān)注電梯的載重量與配置比例。甲級(jí)與超甲級(jí)在電梯配置比例上差別只是幾百方，但是這個(gè)差別并不是絕對(duì)的，要區(qū)別寫(xiě)字樓之間的等級(jí)，關(guān)鍵還是看人們?cè)跇?biāo)準(zhǔn)層等候電梯的時(shí)間，時(shí)間越短，寫(xiě)字樓級(jí)別越高。

最后提一下表格中的穿梭梯，通常指車(chē)庫(kù)至首層或者首層至頂層的大堂轉(zhuǎn)換層的電梯。這些電梯的標(biāo)準(zhǔn)主要看經(jīng)濟(jì)情況，基本都采用1.75米/秒的梯速，算是速度相對(duì)較慢的電梯，因?yàn)榈诌_(dá)層數(shù)少，即使用最低速的電梯，也能夠滿足60秒的消防呼救的時(shí)間間隔。所以大家在做穿梭梯的時(shí)候自然而然會(huì)選擇這種速度慢，但價(jià)格便宜的電梯。

概念——標(biāo)準(zhǔn)層

關(guān)于寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層，諸如標(biāo)準(zhǔn)層輪廓、進(jìn)深和核心筒輪廓這些基本我們就不細(xì)說(shuō)了。

我們重點(diǎn)要知道的是標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積，即標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積減去核心筒的面積所得。

而標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積和有效建筑面積的區(qū)別就是減去公共的走道與設(shè)備管井的面積。那么這兩個(gè)面積對(duì)于租戶有什么影響呢?比方說(shuō)如果你是租下一整層的話，那么你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的有效建筑面積。而如果你只是租下一層里的某一間辦公室，需要承擔(dān)走廊的公攤面積，這時(shí)你就應(yīng)該關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層有效建筑面積和標(biāo)準(zhǔn)層的凈使用面積，我們又可以得出兩個(gè)數(shù)據(jù)：基本得房率和二次得房率(概念如圖示)。不過(guò)二次得房率的參考意義不大，真正有意義的應(yīng)該是參考基本得房率乘以二次得房率后的數(shù)值，即標(biāo)準(zhǔn)層凈使用面積與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的比值，我們稱(chēng)為凈得房率。凈得房率也是我們使用比較多的參考數(shù)值。

一般我們?cè)谧鲋笜?biāo)的時(shí)候，有可能會(huì)弄混基本得房率與凈得房率，實(shí)際上它們不能一概而論，往往會(huì)因?yàn)楣沧呃鹊牟顒e，在數(shù)值上存在六七個(gè)點(diǎn)的差異。所以大家需要明確這些概念，千萬(wàn)不要犯糊涂了。

辦公體設(shè)計(jì)的相關(guān)概念就普及到此了，馬上進(jìn)入規(guī)劃的要點(diǎn)講解。

我們?cè)谏掀v解商業(yè)體設(shè)計(jì)，當(dāng)中的組織設(shè)計(jì)章節(jié)提及到了商業(yè)體與辦公體之間的關(guān)系，辦公體的部分規(guī)劃要點(diǎn)，各位可以回顧一遍。那么這里我們根據(jù)辦公體規(guī)劃，針對(duì)塔樓裙樓合并和分開(kāi)的兩種情況為大家補(bǔ)充要點(diǎn)。

規(guī)劃——塔樓裙樓合并

我們提過(guò)辦公樓一般設(shè)置在整個(gè)商業(yè)動(dòng)線的一端，如果遇到有交叉口的路段，那么辦公樓就會(huì)如下圖放置。在這里辦公樓充當(dāng)了一個(gè)標(biāo)志物的作用。

看到這里，可能有人會(huì)問(wèn)辦公樓這樣放置怎樣安排車(chē)流線?因?yàn)榻徊媛房谑艿酵司嗟南拗?，不能?0米的距離內(nèi)設(shè)置車(chē)行交通入口。那么這時(shí)我們辦公的車(chē)流就不得不與綜合體其他功能的車(chē)流重疊。

在這張圖里的車(chē)流安排就是從臨街一側(cè)進(jìn)入，經(jīng)辦公樓前的廣場(chǎng)最后再繞行進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，這時(shí)的車(chē)庫(kù)出入口與綜合體統(tǒng)一考慮，并且車(chē)行入口的道路(綠化退距與雙車(chē)道)必須留足夠大的距離。

同樣是合并的規(guī)劃情況，但是用地沒(méi)有那么緊張的話，建議最好是在辦公樓前設(shè)計(jì)一個(gè)回車(chē)場(chǎng)或者是地下車(chē)庫(kù)的出入口(如圖所示)

規(guī)劃上安排完車(chē)流后，我們?cè)賮?lái)看人流的設(shè)計(jì)。

綜合體設(shè)計(jì)中各功能板塊可以連通，但是要注意商業(yè)動(dòng)線不要直接進(jìn)入辦公或酒店的大堂，畢竟大堂就是代表門(mén)面的名片，視線內(nèi)不希望看到雜亂的人流。所以往往會(huì)設(shè)計(jì)一條較為隱蔽的流線，來(lái)將辦公、酒店和商業(yè)三部分連通。

這個(gè)要點(diǎn)影響到我們核心筒的交通流線設(shè)計(jì)，我們將上圖案例的核心筒交通簡(jiǎn)化為下圖：

可以注意到規(guī)劃完功能的出入口，核心筒的基本形式以及組織形式也形成了。圖中即形成了T字型的交通關(guān)系，即使在不知道電梯數(shù)量和管井布置的情況下，也可以畫(huà)出核心筒。它會(huì)對(duì)我們?cè)谧稣麄€(gè)辦公單體深化的過(guò)程有很大的幫助。

規(guī)劃——塔樓裙樓分開(kāi)

在規(guī)劃中塔樓與裙樓分開(kāi)時(shí)，通常會(huì)出現(xiàn)用地寬裕與緊張的兩種情況。

把不同功能的車(chē)流線形成獨(dú)立單向環(huán)線。

在用地較為寬裕的情況下，我們參考下圖，最好可以將辦公、酒店甚至是公寓的流線形成單獨(dú)的回車(chē)環(huán)線。即

圖中辦公和酒店的車(chē)流都可以通過(guò)一個(gè)獨(dú)立的環(huán)線，進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)或是離開(kāi)，互不干擾。

然而在用地比較緊張的情況下，我們可以沿著建筑物的外圍設(shè)計(jì)流線，如圖，車(chē)流從城市干道重疊進(jìn)入，然后將一部分流線給酒店，一部分給辦公，最后重疊的路線要么連接城市干道，要么連接地下車(chē)庫(kù)。

標(biāo)準(zhǔn)層與體量設(shè)計(jì)

了解完概念與規(guī)劃要點(diǎn)后，我們漸漸也來(lái)到了核心章節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)層與體量。對(duì)于辦公樓設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層與核心筒、使用率這些的關(guān)系可謂是重中之重。

辦公樓的本質(zhì)實(shí)際也很簡(jiǎn)單，就是由一個(gè)筒組織起來(lái)的。說(shuō)起核心筒，就不得不提起潘工的青澀往事，想當(dāng)年剛畢業(yè)出來(lái)工作老板安排的第一個(gè)任務(wù)就是畫(huà)核心筒的施工圖，當(dāng)時(shí)內(nèi)心os：哇，老板將這么核心的東西交給我做，應(yīng)該是很信任我的能力，看來(lái)只要我努力很快就能走上人生巔峰!后來(lái)得知真相的潘工不禁流下一行熱淚，老板竟然說(shuō)因?yàn)楹诵耐脖容^簡(jiǎn)單，交給我這種小白應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題……

上面的故事大家聽(tīng)了就樂(lè)呵一下好了，實(shí)際上核心筒說(shuō)難不難，但說(shuō)容易也不容易。難是難在方案前期我們?nèi)绾伟阉须娞荨翘?、管井還有整個(gè)交通形式，以比較經(jīng)濟(jì)的形式將它們合理地組合在一起，最終提高使用率。那么說(shuō)它容易呢，是因?yàn)樗诟鞣矫娲_定之后，去到初設(shè)或施工圖階段，只要按照規(guī)范去安排和其他專(zhuān)業(yè)配合，就能基本完成核心筒。

所以一個(gè)成功的辦公樓案例，它的核心筒一定是在方案階段就已經(jīng)落實(shí)。

體量影響因素——規(guī)模、高寬比

要知道體量對(duì)核心筒，乃至整個(gè)辦公樓的影響首屈一指。如果我們從美學(xué)的角度來(lái)評(píng)判一個(gè)建

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