上海的房?jī)r(jià)，今年4月以來，價(jià)格下降趨勢(shì)一直持續(xù)進(jìn)行之中。開始是學(xué)區(qū)房、老破大、老破小等領(lǐng)跌，郊區(qū)搶跑，市中心區(qū)如黃浦、老靜安、徐匯中心區(qū)相對(duì)堅(jiān)挺。7月之后之后，上海房?jī)r(jià)開始向普跌方向延續(xù)。隨著下跌趨勢(shì)近一步深入，尤其是9月新政刺激力量開始消退后，下跌區(qū)域開始向市區(qū)20年左右房齡的較新小區(qū)蔓延，而且跌幅還比較猛。像我們今天關(guān)注的老靜安核心區(qū)品質(zhì)小區(qū)——靜安楓景苑，10月中旬以后，掛牌出售價(jià)格開始猛烈下降，甚至有的房子，比如一套在售2房，9月底開始到現(xiàn)在一個(gè)多月，下降已經(jīng)近240萬，目前依然沒有看到成交的跡象，可以想見，最終成交價(jià)可能是一個(gè)難以想象的低價(jià)!

靜安楓景苑小區(qū)，絕對(duì)是老靜安區(qū)核心板塊。小區(qū)南為新閘路，北靠武定路，西是常德路，東近西康路，門牌地址為常德路500弄。論板塊屬于江寧路板塊，路地段，你可以算南京西路，因?yàn)樾^(qū)距離南京西路直線不到600米，東南距離恒隆廣場(chǎng)不到700米，西南距離靜安寺不到800米，妥妥地南京西路核心區(qū)域板塊樓盤!

靜安楓景小區(qū)周邊配套，他說差，市區(qū)沒有幾個(gè)好區(qū)域板塊了。

東南千米以內(nèi)梅恒泰僅在不到1000米內(nèi);南面、東面，上海商城、嘉里中心、東海廣場(chǎng)、芮歐百貨、久光百貨、晶品商廈，頂端商場(chǎng)，應(yīng)有盡有;醫(yī)療上，上海市兒童醫(yī)院小區(qū)對(duì)面，靜安區(qū)中心醫(yī)院小區(qū)斜對(duì)面，華東醫(yī)院、華山醫(yī)院也都在打車起步價(jià)范圍，無需多言;交通上，西北300米地鐵7號(hào)線昌平路站，西南800米，地鐵7號(hào)、14號(hào)、2號(hào)線南京西路站，出行無話可說;教育上，對(duì)口市重點(diǎn)靜安一中心小學(xué)。上述配套，全市范圍都算是一流的!

靜安楓景小區(qū)，自身品質(zhì)也還不錯(cuò)。小區(qū)是新加坡吉寶置業(yè)開發(fā)，2004年-2005年年初竣工交付，自帶會(huì)所和游泳池，很受租客和買客歡迎;綠化挺高，超過50%;小區(qū)車位相對(duì)短缺，沒有實(shí)現(xiàn)人車分流;目前是上海萬科物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)為5.88元/平方/月;小區(qū)中等規(guī)模，總計(jì)10幢，1300多戶，不大不小。上述這種配置，在一般品質(zhì)小區(qū)之中，算是非常不多的了!小區(qū)早期業(yè)主多是具有海外關(guān)系或者境外人士，一直到2012年以后，也就是限購后的第二年，靜安楓景成交的客戶才以上海本地人為主，尤其是2016年學(xué)區(qū)房星期以后，這里置業(yè)絕大多數(shù)成為了具有上海戶籍人的寵兒!

靜安楓景小區(qū)戶型角度，算不上優(yōu)質(zhì)。靜安楓景小區(qū)的戶型以2房和3房為主力，1房和4房戶型為輔。但是，無論2房、3房戶型，還是1房、4房戶型都不是很令人滿意，因?yàn)閼粜筒皇呛芊秸?房面積70平方左右，并非并排朝南，房間伸出，廳稍微縮進(jìn)，不是很規(guī)整;

2房面積結(jié)伴上為96-120平方左右，全朝南，還是東南、西南(117平方左右)，也都不是并排朝南，全南者一個(gè)房間縮進(jìn)去明顯;

3房面積段在125-141平方，無論是125平方者，還是141平方者，都不能算是真正南北通，且有一個(gè)房間太小;

至于4房戶型，更是一言難盡，面積段在150-280平方左右，也不能算是嚴(yán)格南北通，177平方以下者，有一個(gè)小房間只有7平方以內(nèi)，實(shí)際上根本沒法住人，而218相對(duì)好一些!

總之，戶型不是很理想，得房率也不高，算起來也不過73%左右。

梯戶比上，不算理想。高端社區(qū)，一般為2梯2戶，甚至2梯1戶，最多2梯3戶。靜安楓則不同，梯戶比過半多數(shù)都是2梯4戶，只有5號(hào)、6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)為2梯3戶，這個(gè)梯戶設(shè)置，直接決定了靜安楓景稱不了豪宅，最多是品質(zhì)小區(qū)。你看翠湖、華府、錦麟天地等豪宅，小區(qū)一般沒有多戶樓棟，或者有一兩棟為多梯多戶，絕大多數(shù)都是2梯2戶，或者3梯2戶。 靜安楓景小區(qū)，其實(shí)早期就是一個(gè)普通住宅。起碼2014年以前，靜安楓景與靜安區(qū)傳統(tǒng)的品質(zhì)小區(qū)如遠(yuǎn)中風(fēng)華園、國際麗都城、靜安四季苑等比較，價(jià)格還差得遠(yuǎn)。2015年開始，人們購買學(xué)區(qū)房的愿望逐漸熱乎，靜安楓景因?yàn)閷?duì)口不錯(cuò)學(xué)校，于是愛屋及烏，開始熱捧靜安楓景小區(qū)，大概是2016年左右，靜安楓景的價(jià)格已經(jīng)逐漸拉近了與麗都、遠(yuǎn)中、中凱等小區(qū)的價(jià)格距離，2019年之后，甚至趕上了上述小區(qū)的價(jià)格，不能不說是一個(gè)奇跡!

2021年3月的學(xué)區(qū)新政，一定程度上沒有對(duì)靜安楓景的價(jià)格造成太大的影響。由于老靜安區(qū)的學(xué)區(qū)房，只有楓景和豪景對(duì)口，豪景戶型更差，且價(jià)格更貴，人們?yōu)榧骖檶W(xué)校和居住，多數(shù)還是選擇楓景，所以楓景的價(jià)格相對(duì)還是異常堅(jiān)挺的，因?yàn)閷?duì)于很多客戶來說，居住也不錯(cuò)，還要一個(gè)不錯(cuò)的學(xué)校，比較一下還是能接受的

然而，你不可否認(rèn)，靜安楓景小區(qū)房齡到明年年底也20年了!上海房?jī)r(jià)本輪下跌以來，靜安楓景總體上早期影響似乎不大，然而隨著全市普跌，跌幅進(jìn)一步增大，靜安楓景小區(qū)賣房的業(yè)主，逐漸開始放開了價(jià)格!沒有辦法，根據(jù)上海綠軍數(shù)據(jù)，小區(qū)在售房源在40套以上，在租也有26套以上，可以說，目前的靜安楓景，無論出租，還是出售房源都異常充足，這在往年，簡(jiǎn)直是不可想象的。

看看在售的房源，與高峰成交價(jià)格，已經(jīng)拉開了很大的距離!目前小區(qū)在售3房，5樓以上，132.8平方，報(bào)價(jià)只有1750萬，單價(jià)只有13.1萬;

在售2房，117.96平方，27樓左右，報(bào)價(jià)只有1620萬，單價(jià)13.7萬。

我們文初提到的2房，105.72平方，25樓以上，報(bào)價(jià)只有1470萬，掛牌不到半年已經(jīng)降價(jià)320萬，仍然沒有賣掉!

按照現(xiàn)在情況，我個(gè)人認(rèn)為或許，1350萬成交，或許都有可能!而這個(gè)戶型，按照上海綠軍的成交記錄，去年8月成交18樓，成交價(jià)為1725萬，僅僅那掛牌價(jià)1470萬來比較 就跌掉了255萬，世紀(jì)成交價(jià)格，跌幅可能是350萬!真要這樣，等于跌幅20%以上。

或許有人說，你舉例的是個(gè)例!我可以告訴你，這個(gè)例子對(duì)于整個(gè)小區(qū)很具有代表性。該小區(qū)3房，12樓，綠軍今年3月成交價(jià)為2172萬，如今相同戶型，類似的樓層，1800萬以下，很容易買到。1房，今年3月，綠軍成交價(jià)20樓，為1138萬;如今，也是1000萬左右買到不難。無論哪個(gè)戶型，其跌幅都不小，主力戶型的2房、3房，與去年或者今年3月比，跌幅更是高達(dá)20%左右。

所有人都在等新的政策出臺(tái)!結(jié)果在哪里，不知道!

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