今年8月末深圳開始實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，9月末又降低房貸利率，首套房貸利率已經(jīng)降至LPR以下，一個(gè)月內(nèi)就祭出兩大樓市利好政策。然而，政策出臺之后購房者看房很積極，顯現(xiàn)在數(shù)據(jù)端的成交量卻沒有明顯波動，進(jìn)入10月，樓市看房量也開始下滑。與此同時(shí)，想要借政策熱度出售房源的業(yè)主也變多，目前，深圳二手房掛牌量已接近6萬套，再創(chuàng)新高。

那么，政策之后，深圳樓市為什么沒有明顯起色?對此，有行業(yè)專家表示，與復(fù)雜且捆綁得很嚴(yán)的樓市政策系統(tǒng)相比，“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是一個(gè)點(diǎn)上的放松，就像在五花大綁上解開一個(gè)小結(jié)，直接效果不會太明顯。另外，近期政策只是在需求端鼓勵(lì)購房者入市，但沒有改變購房者對房價(jià)下跌的預(yù)期，因此購房者還在觀望，也期待更多的利好政策出臺。

行業(yè)專家認(rèn)為，目前深圳可利用的政策工具還有很多，例如，限購、限價(jià)等政策已不符合目前市場新形勢，存在放松的空間，不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，若深圳放開限購政策，短期內(nèi)對深圳樓市會有一定效果，但效果也不會太大。

政策后二手房掛牌量創(chuàng)新高

今年8月末，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺，對于該政策的影響，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，購房門檻和成本的下調(diào)，將釋放不少購房需求，特別是改善型購房者。不過，從數(shù)據(jù)端來看，政策的影響并不明顯。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月，深圳看房量環(huán)比上漲26%，但相較今年2、3月份，仍有一定差距，購房者仍較為謹(jǐn)慎。

新房市場方面，樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，深圳全市一手住宅網(wǎng)簽成交2076套，環(huán)比下跌6%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下跌。成交量走低，去化周期持續(xù)上漲，9月底深圳一手住宅去化周期超過17個(gè)月。

二手房方面，樂有家研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，9月深圳二手住宅過戶成交2400套，成交套數(shù)環(huán)比微跌1%。價(jià)格方面，9月深圳二手房掛牌價(jià)仍然處于下滑態(tài)勢，90%的業(yè)主報(bào)價(jià)下滑或維持穩(wěn)定。全市掛牌均價(jià)環(huán)比下跌0.8%。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺一個(gè)月之后，深圳再次在購房政策端發(fā)力。9月29日起，深圳首套住房商貸利率下限調(diào)整為LPR減10個(gè)基點(diǎn)，二套住房商貸利率下限調(diào)整為LPR加30個(gè)基點(diǎn)，成為繼廣州之后房貸利率下限突破LPR的一線城市，而該水平也再次觸及深圳有記錄以來的房貸利率新低。

按照上述政策，深圳首套房貸款利率的下限從此前的4.5%下調(diào)為4.1%，按總價(jià)500萬，純商貸30年，等額本息還貸方式計(jì)算，房貸利率下調(diào)后，購房者每月房貸成本降了822.05元，30年房貸將少支付29.59萬元，少了近30萬元。

彼時(shí)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房貸利率的下降，將減輕購房成本，尤其是深圳新市民的月供壓力，從而增加剛需購房者的入市意愿。

不過，房貸利率下調(diào)后的中秋、國慶雙節(jié)期間，深圳新房成交量依舊無起色。中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶假期(9月29日～10月6日)深圳新房成交面積為3.5萬平方米，同比2022年國慶期間的成交面積下降了46%。

進(jìn)入10月，深圳樓市仍然沒有顯現(xiàn)出政策后的水花。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，過去一周(10月16日～10月22日)，深圳市二手房錄得量為861套，環(huán)比下降11.5%，經(jīng)歷了雙節(jié)后一周的小幅增長之后，深圳二手房錄得量再次下降。

樂有家研究中心表示，8月末新政出臺之后，市場信心提升，筍盤加速消耗，需求集中釋放后，10月成交有所放緩，購房者期待更多的利好出臺，市場再次進(jìn)入觀望期，成交房源以低于參考價(jià)的高性價(jià)比筍盤為主。

“大部分人都在觀望，想要抄底。”張明(化名)是深圳市寶安區(qū)一名房產(chǎn)中介，他對第一財(cái)經(jīng)表示，9月份政策剛出來那一段時(shí)間，看房的人比較多，進(jìn)入10月，明顯感覺到看房人數(shù)在變少。“實(shí)際上每年3、4月看房買房的人是比9、10月要多的，因?yàn)楹芏嗳速I二手房很大一部分原因是為了孩子上學(xué)。”張明說。

成交量疲軟的情況下，著急賣房的業(yè)主只能降價(jià)來吸引買家，近期深圳二手房市場上就出現(xiàn)一種現(xiàn)象，即業(yè)主降價(jià)幅度太大，評估價(jià)還沒跟得上業(yè)主降價(jià)的速度，買家可以在銀行貸到更多的錢，最終實(shí)現(xiàn)“低首付”，甚至“零首付”買房。

成交量沒有起色，深圳的二手房掛牌量也逐漸增長并創(chuàng)新高，截至2023年10月23日，深圳全市掛牌量為57944套，較上周增加661套。對此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會行業(yè)發(fā)展部主任周衍江對第一財(cái)經(jīng)記者表示，隨著市場優(yōu)化政策不斷出臺，部分業(yè)主想借助樓市利好政策出售自己的房源，致使市場房源掛牌量持續(xù)上升，全國不少城市都存在二手房掛牌量上升的現(xiàn)象。

新房市場方面，開發(fā)商采取各種方式促銷，但是最終效果難言理想。例如深圳市光明區(qū)的滿京華金碩華府項(xiàng)目，開盤之前就以“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的噱頭吸引購房者，還邀請著名歌手鄧紫棋為樓盤站臺，最終價(jià)格上也比此前周邊項(xiàng)目有一定優(yōu)勢，折后價(jià)3.66萬元/平方米起，9月下旬，該項(xiàng)目首次開盤，推出704套房源，開發(fā)商對外宣稱開盤當(dāng)天去化437套，但記者在深圳市住建局官網(wǎng)看到，截至10月25日，該項(xiàng)目實(shí)際銷售套數(shù)僅142套，去化率僅兩成。

深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，四季度深圳將有近1.4萬套新建商品房入市，該供應(yīng)套數(shù)近乎深圳三季度新房成交量的兩倍。

政策效果為何不明顯？

那么，今年8月末“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低房貸利率”政策之后，深圳樓市的成交量為何沒有明顯波動?促進(jìn)深圳樓市復(fù)蘇還有哪些政策工具可以使用?

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)政策是經(jīng)過過去若干年不斷調(diào)控加碼形成的，是相對復(fù)雜且捆綁得很嚴(yán)的一個(gè)系統(tǒng)，而“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是在一個(gè)點(diǎn)上的放松，就像是在五花大綁上解開一個(gè)小結(jié)，直接效果不會太明顯。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，政策之后深圳樓市不溫不火，中短期來看，主要原因還是大家對深圳樓市的預(yù)期比較看淡。“近期不管是認(rèn)房不認(rèn)貸，還是降低房貸利率，其實(shí)是在需求端刺激購房者入市，而近期深圳新房、二手房價(jià)格走勢同環(huán)比都是下跌的，二手房掛牌量比較高，在這種情況下，需求端鼓勵(lì)大家買房，但是沒有改變購房者對房價(jià)下跌的預(yù)期，這是政策之后深圳樓市成交量無明顯變化最根本的原因。”

李宇嘉認(rèn)為，過去深圳住宅用地供應(yīng)較少，房子供不應(yīng)求，房價(jià)上漲預(yù)期比較強(qiáng)，大家愿意加杠桿買房，而現(xiàn)在，2019年以來深圳土地供應(yīng)量不斷增長，“房子供不應(yīng)求”對深圳來說已經(jīng)不是問題，在此背景下，投資客變少，再加上此前深圳高收入群體(金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，以及機(jī)關(guān)單位的公務(wù)員群體)近年來受行業(yè)裁員、降薪影響，這對深圳樓市的影響也比較大。

周衍江也提及，深圳樓市經(jīng)歷這幾年的洗禮，房產(chǎn)投資屬性在明顯下降，房產(chǎn)已回歸居住屬性。“通過深房中協(xié)開展的消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者對房價(jià)還有下跌預(yù)期，且對自身未來收入存在一定擔(dān)憂，擔(dān)心未來月供壓力。”周衍江說。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，深圳樓市已連續(xù)近三年低迷不振，即使“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地了，金九銀十依然成交量沒有明顯起色，追溯原因，深圳限購政策仍然嚴(yán)格執(zhí)行，本地戶籍也要連續(xù)繳納三年社保，即使是最近2-3年新加入了深圳戶籍的年輕人也無法購房，嚴(yán)格的限購政策切斷了所有外地投資客與剛?cè)肷钲趹艏膭傂杩蛻?。另外，二手房指?dǎo)價(jià)的存在，再加上隱藏掛盤價(jià)，這增加了購房難度，也導(dǎo)致二手房交易持續(xù)低迷。“限價(jià)盤的入市也打擊了購房者預(yù)期與信心，同時(shí)，二手房價(jià)已經(jīng)回落，倒掛項(xiàng)目的套利空間也減少，房價(jià)不再有較大的上漲幅度與空間。”張宏偉說。

張宏偉還提及，近兩年深圳相當(dāng)于商品房6折的人才房集中入市，占據(jù)了原本屬于普通商品住房的市場。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至10月19日，深圳市2023年共入市1.16萬套可售型人才房，去化率達(dá)到88.2%，相當(dāng)于今年新建商品住房網(wǎng)簽量的40%。

“政策面拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但市場面拐點(diǎn)有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態(tài)，市場需要更強(qiáng)有力的組合政策來重建信心。”吳睿表示，目前可利用的政策工具還有很多，除了從金融層面松綁，降低房貸利率，限購、限價(jià)等政策也已不符合目前市場新形勢，存在放松的空間。周衍江表示，深圳樓市政策在限購、限售、增值稅、契稅等方面還有很大優(yōu)化空間。

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