8.5萬，絕大部分北京樓盤跨不過去的分界線

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導(dǎo)語：

近期北京二手房市場出現(xiàn)了意想不到的反彈，然而，國慶黃金周期卻并未如期而至。鏈家等大型中介機構(gòu)成交量急降，房價出現(xiàn)震蕩。盡管如此，北京作為中國首都，依然備受富人追捧，部分小區(qū)更是漲幅驚人。然而，新房市場也承受著壓力，各區(qū)域都有各自的買賣策略。本文將深入探討這些現(xiàn)象，并提供一些有關(guān)北京樓市的思考。

新盤成交疲軟，鏈家調(diào)整策略

北京的二手房市場在“認房不認貸”政策實施后經(jīng)歷了一個月的反彈，然而國慶假期的到來并沒有帶來人們期盼的金九銀十行情。最大的二手房中介機構(gòu)鏈家在國慶期間的成交量僅有774套，較去年同期驟降了50%。鏈家甚至出現(xiàn)罕見的情況，部分經(jīng)紀人獲準自主休假三天，同時中介費也從2.7%降至2%。盡管鏈家后臺掛牌量已突破16.6萬套，但大多數(shù)都是老舊小區(qū)，不過，好的次新房源開始加速售出。

在全國范圍內(nèi)，國慶期間，只有上海、廣州和武漢等一線和二線城市相對表現(xiàn)不錯，而其他城市則陷入低迷。此外，新房市場也面臨挑戰(zhàn)，國慶期間，一位名為慶慶哥的網(wǎng)友對北京的數(shù)十個樓盤進行了考察，結(jié)果顯示，不論是預(yù)售排卡還是項目帶看人數(shù)，都遠低于開發(fā)商的預(yù)期。例如，國慶期間，五棵松青塔熙華臺的售價遠低于預(yù)期，四環(huán)外的豐臺科技園的臻園項目也經(jīng)歷了價格下跌。這些情況表明，盡管成交低迷，北京樓市依然有潛力，只要能找到合適的策略。

次新房源持續(xù)升值

盡管整體市場低迷，北京的次新房源卻表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。讓我們來看一些典型案例：金茂逸墅，位于亦莊區(qū)，141平米戶型，房價在短短3年內(nèi)從800多萬漲到了1280萬，升值近450萬，平均每年升值150萬。北京城建海梓府的94平米戶型，2019年售價525萬，如今已經(jīng)賣到800萬，短短4年升值275萬，平均每年升值近70萬。清河橡樹灣的163平米三房戶型，2018年售價1550萬，到2023年賣到了2085萬，五年內(nèi)漲幅超過500萬，平均每年升值100萬。

此外，海淀地區(qū)的一些標桿次新房源也經(jīng)歷了巨幅升值，如永豐萬科如園和上地佳園，四年內(nèi)漲幅分別接近1000萬和500萬。因此，盡管成交低迷，但對于那些尋求換房或優(yōu)化資產(chǎn)配置的購房者來說，北京的樓市依然具備吸引力，尤其是那些位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)和次新改善區(qū)的樓盤。

新房市場各區(qū)域策略分化

在新房市場方面，各區(qū)域都在制定自己的策略以應(yīng)對不同的市場需求。例如，臻園的預(yù)售價格下降至6.4萬元每平方米，而半個月前的天壇府6期銷售均價卻從12萬元漲到13萬元，最高價達到14.6萬元，漲幅達到1.1萬元每平方米。

這種差異反映了市場的復(fù)雜性。事實上，真正的內(nèi)城核心好資產(chǎn)在市場上一直備受歡迎，而東西海等內(nèi)城核心地段仍然保持平穩(wěn)。在其他區(qū)域，如豐臺、石景山、昌平、朝陽和順義，不同的購房策略逐漸形成。

豐臺和石景山的新盤，著重推介自家四環(huán)五環(huán)的地段、配套和生態(tài)。例如，保利璟山和煦的均價為6.2萬元每平方米，注重首鋼園的發(fā)展預(yù)期和價格優(yōu)勢。熙華臺位于西四環(huán)青塔，商業(yè)、地鐵等配套齊全，均價為8.5萬元每平方米。

森與天成位于南四環(huán)新宮站，圍繞公園建設(shè)，具有位置、戶型、環(huán)境和價格的優(yōu)勢。順義區(qū)的產(chǎn)品種類也繁多，包括建發(fā)觀云、龍湖御湖境和中海湖光玖里等，滿足不同購房需求。

相比之下，朝陽的新

盤則主要銷售板塊。東壩的保利天匯和北熙區(qū)是代表性的案例。盡管東壩被譽為“第四使館區(qū)”和“第二三里屯”，地塊周邊商場較少，地鐵站尚在建設(shè)中，但該區(qū)的指導(dǎo)價已達到8.5-8.6萬元每平方米。

北熙區(qū)是京投旗下的標桿TOD項目，雖然目前只剩下尾盤在售，但潛在供應(yīng)還有數(shù)千套。盡管相比北熙區(qū)，保利天匯的指導(dǎo)價漲幅似乎較大，但整體而言，東壩概念或許已經(jīng)被過度消耗。與其他區(qū)域相比，東壩的價格高昂，因此對于購房者來說，還有其他更具吸引力的選擇，比如亦莊的招商璽。

綜上所述，盡管北京樓市面臨成交低迷等壓力，不同區(qū)域的新盤采取不同的策略以滿足購房需求。尋找合適的購房策略是關(guān)鍵，而豐臺、石景山、順義等區(qū)域的次新房源可能成為購房者的熱門選擇。

同時，盡管價格高昂，北京的核心內(nèi)城區(qū)域依然備受歡迎，購房者需要根據(jù)自己的需求和財力做出明智的選擇?？傮w來說，要想在北京買到一套真正優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，至少需要1000萬元的預(yù)算，800萬元的房子適合剛需改善，600萬元的房子則可能無法滿足市民的需求。

(文中涉及的案例數(shù)據(jù)截止至2021年9月，如有變動請以最新數(shù)據(jù)為準。)

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小產(chǎn)權(quán)房是否能正常在市面流通，住建部作出回應(yīng)，還有人會買嗎

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房地產(chǎn)市場的波動一直備受關(guān)注，近期國家政府的政策干預(yù)使得整個市場陷入明顯的降溫狀態(tài)，價格下滑成為了市場的主旋律。隨著傳言四起，房價下滑的消息逐漸傳遍大街小巷，不少投資者急急忙忙停止了房產(chǎn)投資，甚至有人急于把手中的閑置房產(chǎn)掛牌出售。雖然房價下跌對于廣大普通百姓來說無疑是一則好消息，但過度的價格下滑可能引發(fā)一系列不利影響。

在這個背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部迅速采取行動，全面審查自建房，引發(fā)了網(wǎng)絡(luò)上的激烈討論。人們開始紛紛探討小產(chǎn)權(quán)房的去留問題，質(zhì)疑這類房產(chǎn)是否還具備合法性和市場價值。那么，什么是小產(chǎn)權(quán)房呢?

小產(chǎn)權(quán)房通常是指建在農(nóng)村集體土地上的房屋，它們并沒有相關(guān)的國家房產(chǎn)證，也沒有繳納土地使用費等相關(guān)費用。這使得它們與常規(guī)房產(chǎn)有著顯著的不同。擁有了房產(chǎn)證的居民可以自由買賣房產(chǎn)，但擁有小產(chǎn)權(quán)房的居民只能獲得使用權(quán)，無法私自交易。

特別是在當今社會，人們可能因子女的教育需求或家庭成員的工作變動，需要調(diào)整居住地點，而小產(chǎn)權(quán)房的存在使得這一調(diào)整變得復(fù)雜。

此外，小產(chǎn)權(quán)房也面臨著合法性的質(zhì)疑。政府最近發(fā)布了通知，將徹底審查小產(chǎn)權(quán)房，這一決定或許受到了長沙市發(fā)生的自建房倒塌事故的啟發(fā)。那場悲劇造成了幾十人的喪生，引起了社會的高度關(guān)注。自建房的安全問題成為了備受矚目的話題，因此我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布將在5月初開始自建房審查和整改工作。

這次審查首先將集中在長沙市的城市自建房和商業(yè)自建房，這也引發(fā)了人們對于小產(chǎn)權(quán)房的未來走向的擔(dān)憂。多年前國內(nèi)已經(jīng)明令禁止小產(chǎn)權(quán)房在市場上流通，根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房無法辦理確權(quán)登記，也不能私自買賣。盡管購買小產(chǎn)權(quán)房的人或許期望有朝一日能夠合法化，但政府的立場似乎不太樂觀。

對于存在安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)和專家評估后，有可能被劃定為危險房屋，我國通常會采取拆遷的方式來處理這類房產(chǎn)。

然而，小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)并不會全部消失，它們的合法性將持續(xù)備受爭議。

值得注意的是，小產(chǎn)權(quán)房不僅分布在農(nóng)村，城市中也有不少這樣的房產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量高達40萬套，總面積達4.2億平方米。這些房屋有的是本地居民居住的，有的則是外來務(wù)工人員租住的。這一獨特的市場背景使得小產(chǎn)權(quán)房問題更加復(fù)雜，也更值得深入探討。

盡管現(xiàn)在的局勢充滿了不確定性，但無論小產(chǎn)權(quán)房最終會如何發(fā)展，政府和社會都在不懈努力，希望能夠找到一種既能維護市場秩序又能保障人民利益的解決方案。

2853835.2元!吳江這個小區(qū)業(yè)委會勝訴!

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最近，一起物權(quán)保護糾紛案的審判結(jié)果引發(fā)廣泛關(guān)注，這個案件涉及到中南世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中南世紀城北區(qū)業(yè)委會以及中南世紀城南區(qū)業(yè)委會之間的爭議。根據(jù)法院的判決，中南世紀城公司被要求支付了筆占有使用費，涵蓋了數(shù)年的時間，總額高達2853835.2元。這個案件的根本爭議點在于業(yè)委會對某些物業(yè)用房租金的合理性提出了質(zhì)疑，引發(fā)了一場漫長的法律爭端。

事情始于2019年，當時中南世紀城北區(qū)業(yè)委會成立，并開始接管物業(yè)用房。他們很快就對部分物業(yè)用房的租金產(chǎn)生疑慮。據(jù)中南世紀城北區(qū)業(yè)委會主任委員趙明平介紹，根據(jù)中南世紀城公司提供的租賃合同，一塊約909平方米的物業(yè)用房被出租，而每年的租金收入竟然只有100萬元。這個費用被分為三部分，包括物業(yè)費40萬元、設(shè)備使用費40萬元以及租金20萬元。趙明平認為20萬元的年租金與市場價格相比嚴重不符，因此他們聘請了第三方測評機構(gòu)來估算，結(jié)果顯示年租金應(yīng)該在40萬元左右。

這一質(zhì)疑引發(fā)了長時間的交涉和爭議，但雙方一直無法就這個問題達成共

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