來(lái)源：環(huán)球時(shí)報(bào)

【環(huán)球時(shí)報(bào)駐香港特派、特約記者 馮學(xué)知 葉藍(lán) 環(huán)球時(shí)報(bào)特約記者 余楓】香港特區(qū)政府響應(yīng)市場(chǎng)呼聲，調(diào)整已實(shí)施13年的樓市辣招。行政長(zhǎng)官李家超10月25日在發(fā)表施政報(bào)告時(shí)稱，過(guò)去一年利率顯著上升，多個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)放緩，本地樓市交投減少，樓價(jià)也出現(xiàn)調(diào)整。隨著香港未來(lái)房屋供應(yīng)量將持續(xù)增加，考慮整體情況后，決定采取多項(xiàng)調(diào)整住宅物業(yè)需求管理措施，即日起生效。樓市的“減辣”措施引發(fā)香港社會(huì)的高度關(guān)注。

李家超在最新《施政報(bào)告》中提出“樓市減辣”

“辣稅”下買(mǎi)房難

在香港買(mǎi)一套房子要多少錢(qián)?可以說(shuō)，香港的房?jī)r(jià)在全球都是數(shù)一數(shù)二的，根據(jù)港媒今年初發(fā)布的數(shù)據(jù)，香港房?jī)r(jià)平均1平方米為21萬(wàn)港元(1港元約合人民幣0.9元)，500萬(wàn)港元只能買(mǎi)個(gè)25平米左右的房子。大家經(jīng)?？吹接行侣剤?bào)道稱，香港某明星購(gòu)入“千呎豪宅”，其實(shí)也僅有100平方米左右。明星尚且如此，普通港人的房子就顯得更像“蝸居”了，基本上都是10-50平方米，大于50平方米以上都可以算是豪宅了。不過(guò)需要一提的是，香港的首付低較低，最低只需要一成。

來(lái)自內(nèi)地的楊女士是近年移居的“新香港人”，她從學(xué)校畢業(yè)后與身在香港的丈夫結(jié)婚，之后決定在當(dāng)?shù)卣夜ぷ鞑⒍ň?。然而，二人在港已居住約6年，依然沒(méi)有買(mǎi)房。她在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一是因?yàn)閮扇诉^(guò)去數(shù)年經(jīng)常往返內(nèi)地和香港，目前對(duì)房子還沒(méi)有剛需，另一個(gè)原因則很明顯是因?yàn)橄愀郯嘿F的房?jī)r(jià)。但是楊女士表示，兩人考慮在不久的將來(lái)要一個(gè)小孩，純粹租房的話還是“沒(méi)有一個(gè)家的感覺(jué)”。而對(duì)于居住面積，夫妻二人只能盡量放低標(biāo)準(zhǔn)，“首先離好學(xué)校近，環(huán)境也要好，可以先看看小一點(diǎn)的房子”。

英國(guó)廣播公司(BBC)早在2019年曾報(bào)道凱瑞德的故事，她是香港一家國(guó)際公司的技術(shù)人員，她和哥哥向母親借錢(qián)買(mǎi)了一套公寓。“在香港買(mǎi)房很難，過(guò)去這些年房?jī)r(jià)一直在漲”，她說(shuō)，“因?yàn)閮r(jià)格一直在上漲，所以我們決定趕緊買(mǎi)房”。她的公寓“花了50多萬(wàn)美元，面積只有25平方米”。她與哥哥及她的男友一起住，“因?yàn)橄愀鄯績(jī)r(jià)高昂，這并不罕見(jiàn)”。

除了房?jī)r(jià)本身不便宜外，香港購(gòu)房成本也相當(dāng)高，也就是所謂的樓市“辣招”——為打擊短期炒賣(mài)及減少外來(lái)需求，香港2009年起針對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)采取特別的印花稅措施，旨在遏制樓價(jià)，而且多年來(lái)數(shù)度“加辣”。目前，在香港買(mǎi)房無(wú)論新舊，除非獲得特別豁免，準(zhǔn)業(yè)主都需要繳付不同類型的印花稅。

根據(jù)香港《印花稅條例》，截至今年《施政報(bào)告》發(fā)布之前，與住宅買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的印花稅主要有如下類：一是從價(jià)印花稅(AVD)，指由買(mǎi)家支付跟從價(jià)值而征收的印花稅，其中住宅類稅率的高低取決于是否為首套房及潛在的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，以及是否為香港永久居民。二是買(mǎi)家印花稅(BSD)，是在從價(jià)印花稅上額外再加的第二重印花稅，征收與否視乎是否為香港永久居民。如果沒(méi)有該身份，就需要在15%的從價(jià)印花稅基礎(chǔ)上，額外多繳15%的買(mǎi)家印花稅，即共30%。三是新從價(jià)印花稅(NEW AVD)，針對(duì)的是已有房產(chǎn)的香港永久居民，稅率為房?jī)r(jià)的15%。以600萬(wàn)港元房?jī)r(jià)為例，非香港永久居民購(gòu)入，須繳付15%從價(jià)印花稅及15%的買(mǎi)家印花稅，稅率總共為樓價(jià)的30%，即需要180萬(wàn)港元。成為香港永久居民后，實(shí)際稅款降為13.5萬(wàn)港元，等同港人首套房稅率，購(gòu)房成本大大降低。以上人士3年內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)，須再支付交易額10%-20%的額外印花稅(SSD)。假設(shè)房?jī)r(jià)為600萬(wàn)港元，買(mǎi)入后6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售征稅為20%，即需要支付120萬(wàn)港元的稅款;住宅買(mǎi)入后6-12個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售征稅15%，12-36個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售征稅10%。

此外，由于相關(guān)措施推出后，未能成功遏制炒房者，特區(qū)政府2016年11月決定“加辣”，又衍生出“新住宅印花稅”(NRSD)。據(jù)香港《明報(bào)》報(bào)道，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，特區(qū)政府推出“辣招”13年來(lái)，“辣稅”成交總數(shù)達(dá)約24.2萬(wàn)件，涉款約1955.4億港元，其中2015年為最多“辣稅”成交年，有約4.8萬(wàn)件。

現(xiàn)在有空間“減辣”

在過(guò)去實(shí)施“辣招”的十幾年里，香港輿論普遍認(rèn)為對(duì)解決“住房難”的效果有限。據(jù)香港“01”網(wǎng)此前報(bào)道，在“辣招”推出的前10年，差估署樓價(jià)指數(shù)從2010年11月的163.7點(diǎn)，持續(xù)上升至2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn)。到了近一兩年，香港樓市受到美國(guó)加息影響，樓價(jià)指數(shù)又出現(xiàn)急跌情況，連跌4個(gè)月至今年8月的339.2點(diǎn)，已接近2022年12月的低位334.7點(diǎn)。近來(lái)二手市場(chǎng)甚至不時(shí)出現(xiàn)“蝕讓”案(即虧本出售，業(yè)主損失的不止是樓價(jià)上漲帶來(lái)的收益，還有自己的部分本金)，如今年9月就出現(xiàn)數(shù)十件二手蝕讓案，賬面蝕讓(即跌幅)普遍高達(dá)10%-20%，個(gè)別半新盤(pán)蝕幅更高達(dá)30%。有輿論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“過(guò)熱”變成“過(guò)冷”，支撐“辣招”的基礎(chǔ)已失效，直接影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

特區(qū)政府也多次強(qiáng)調(diào)，“辣招”是“非常時(shí)期”下的“非常手段”，并不是一個(gè)長(zhǎng)久政策。有政府消息人士就表示，在市場(chǎng)氣氛及外圍經(jīng)濟(jì)影響下，現(xiàn)在有空間對(duì)“辣招”作出調(diào)整。在最新發(fā)表的《施政報(bào)告》中，李家超表示，過(guò)去一年，利率顯著上升，多個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)放緩，本地樓市交投減少，樓價(jià)也出現(xiàn)調(diào)整。隨著香港未來(lái)房屋供應(yīng)量持續(xù)增加，考慮整體情況后，政府決定做出調(diào)整。

不過(guò)，相關(guān)政策并非全部廢除，即不是“撤辣”，而是“減辣”?！妒┱?bào)告》宣布，買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅從原來(lái)的15%大幅下調(diào)至7.5%，額外印花稅的適用年期由3年縮短至2年，換言之，業(yè)主在持有房產(chǎn)2年后出售，無(wú)需再繳付樓價(jià)10%的額外印花稅。同時(shí)，為吸引專才落戶，符合資格外來(lái)人才由“先征后退”改為“先免后征”，即購(gòu)房時(shí)暫免付稅，如果其后未成為香港永久居民，才需繳稅。以1000萬(wàn)港元的住宅為例，買(mǎi)家如果屬于非港人或公司入市，新措施下稅率從30%減至15%，稅款從300萬(wàn)港元減少了一半。如果是外來(lái)專才購(gòu)買(mǎi)1000萬(wàn)港元的住宅房產(chǎn)，之前須預(yù)先支付“辣稅”約300萬(wàn)港元;新措施后只需支付從價(jià)印花稅(第二標(biāo)準(zhǔn)稅率)，即物業(yè)價(jià)值的3.75%。

解決“老大難”房屋問(wèn)題有明確時(shí)間表和路線圖

在香港主營(yíng)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的道遠(yuǎn)咨詢香港公司管理合伙人于樂(lè)告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，交易成本的增減對(duì)樓市成交量有比較明顯的影響，上述措施有助于釋放二手市場(chǎng)的盤(pán)源，增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，并且降低了非永居買(mǎi)家以及第二套住宅買(mǎi)家的入市成本，為合資格外來(lái)人才減輕負(fù)擔(dān)，有助增加市場(chǎng)的交投量，對(duì)穩(wěn)定當(dāng)前疲軟的樓市以及市民對(duì)于投資地產(chǎn)的信心都有助益。于樂(lè)表示，本次《施政報(bào)告》中落實(shí)的“資本投資者入境計(jì)劃”，也能夠?yàn)橄愀蹘?lái)充裕的資金以及人才，進(jìn)而逐步增加住宅市場(chǎng)的需求，帶動(dòng)香港整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

李家超27日稱，現(xiàn)在樓市環(huán)境與當(dāng)年推出“辣招”時(shí)不同，因而決定“減辣”，雖然可能減少稅收，但希望可增加樓市交投量及流動(dòng)性。消息人士表示，要考慮到完全“撤辣”可能對(duì)樓市帶來(lái)太大沖擊，因此在平衡刺激樓市及防止炒風(fēng)重臨的風(fēng)險(xiǎn)之間，做出這次“減辣”決定。

香港浸會(huì)大學(xué)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授麥萃才稱，新措施可為市場(chǎng)提供一定流動(dòng)性及穩(wěn)定性，尤其外來(lái)人才來(lái)港時(shí)大多會(huì)先租房居住，評(píng)估香港的生活是否合適。楊女士告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，印花稅的調(diào)整確實(shí)影響到他們購(gòu)房的決心，將進(jìn)一步觀望是否能享受更多優(yōu)惠。有其他在香港居住的人士對(duì)記者表示，樓市“減辣”主要還是利好改善型需求，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)沒(méi)太大變化，但是相信對(duì)部分觀望者會(huì)有一定刺激作用。

香港地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)表示歡迎施政報(bào)告推出多項(xiàng)寬減“辣稅”和提振樓市的措施，認(rèn)為將有助于穩(wěn)定樓市，減輕置業(yè)者的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，并吸引更多海外專才和投資者來(lái)港工作和生活。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁(港澳)布少明稱，這次“減辣”幅度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，額外印花稅由3年縮至2年，更屬意外之喜，有助于增加二手供應(yīng)。香港中文大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授莊太量表示，預(yù)計(jì)短期交投量上升兩成，全年樓價(jià)波動(dòng)約5%。還有分析稱，內(nèi)地買(mǎi)家也是支持香港樓市的重要部分，地鐵沿線的二手房尤其受到內(nèi)地投資者的歡迎，若明年利率有機(jī)會(huì)回落，將會(huì)吸引更多內(nèi)地買(mǎi)家。據(jù)港媒26日?qǐng)?bào)道，《施政報(bào)告》公布“減辣”后，向來(lái)備受內(nèi)地客追捧的九龍站實(shí)時(shí)受惠，有房產(chǎn)工作人員透露接到10組內(nèi)地客查詢。

有分析認(rèn)為，除了“辣招”影響香港樓市外，還有其他一些因素，比如租金回報(bào)率。此外，土地開(kāi)發(fā)數(shù)量也非常重要，香港

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