最近惠州成為了全國追捧的熱地，疫情之后，惠州樓市還是一路高歌!無論什么樣的樓盤都非常熱銷，對于這種現(xiàn)象，小編還是提醒大家，購房不是跟風(fēng)，惠州是一個(gè)投資的價(jià)值洼地，但是不要盲目選擇項(xiàng)目，不然得不償失。

深圳:發(fā)展面臨問題——地少人多密度大

人口大戶——總面積1997.47平方公里，截至2017年末，深圳常住人口1252.83萬人，其中戶籍人口434.72萬人，實(shí)際管理人口超過2000萬，城市化率100%;年輕人口凈增率高達(dá)22.53%，位居全國榜首。人口密度——深圳人口密度是北京和廣州的約4.5倍，是上海的1.5倍。但深圳面積為廣州的1/4、上海的1/3、北京的1/8。深圳是“北上廣深”中人口密度最高的城市，同時(shí)也是土地資源開發(fā)程度最高的城市——深圳國土開發(fā)強(qiáng)度已超50%，而國際警戒線為30%。

土地供應(yīng)——深圳住房自有率僅34%，意味著有66%的人在深圳是租房居住，但是深圳過高的國土開發(fā)強(qiáng)度又使得深圳幾乎沒有新增住房用地，人地矛盾逐漸凸顯

深圳特性——人口外溢

外來人口多，占比66%，安家置業(yè)需求大

深圳新房成交均價(jià)已破5萬，10年間漲了超5倍。惠州將承載更多深圳外溢人口

深圳市區(qū)土地面積已經(jīng)不足以支撐為了發(fā)展需求，深圳為保持持續(xù)競爭力，

大量的勞動(dòng)密集型企業(yè)將會(huì)隨著政策導(dǎo)向，東進(jìn)轉(zhuǎn)移。

惠州將承載更多深圳外溢人口

深圳市區(qū)土地面積已經(jīng)不足以支撐為了發(fā)展需求，深圳為保持持續(xù)競爭力，

大量的勞動(dòng)密集型企業(yè)將會(huì)隨著政策導(dǎo)向，東進(jìn)轉(zhuǎn)移。

深圳教育缺口

深圳教育局的數(shù)據(jù)顯示：

2016年公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口將達(dá)到

4.63萬個(gè)

2018年公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口將達(dá)到6.1

萬個(gè)，公辦初一學(xué)位缺口0.32萬個(gè)。

深圳向東

，是城市發(fā)展的必然趨勢

每座國際大都市的發(fā)展史，都是一部向外發(fā)展的擴(kuò)展史

“龍崗—坪山”由城市副中心升級(jí)為深

圳東部中心

重點(diǎn)完成交通建設(shè)、產(chǎn)業(yè)提升、公共服

務(wù)、城市發(fā)展等領(lǐng)域共13項(xiàng)重點(diǎn)任

務(wù)，其中“十三五”期間計(jì)劃投資5600

億元

惠陽、環(huán)大亞灣

價(jià)值凸顯

港深后花園惠州將

迎來前所未有的飛速發(fā)展機(jī)遇

惠州緊鄰深圳廣州兩個(gè)國際大都市，連接世

界工廠東莞，靠近香港，土地儲(chǔ)備充足

擁有得天獨(dú)厚的山林湖海溫泉等生態(tài)資源，

被譽(yù)為一座集山江湖海于一身的國家森林城

市

空氣質(zhì)量常年排在全國前三

惠州是粵港澳9城市唯一不限購的城市

1、得天獨(dú)厚的海灣優(yōu)勢：230公里海岸線將

深圳與惠州—潮州—福建—浙江—上海

相連接，為提升對內(nèi)貿(mào)易輸入、對外貿(mào)

易輸出的快捷性，需大力推進(jìn)區(qū)域協(xié)同，

2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展：華為、比亞迪、富士康、

中海油等輕重工業(yè)外移，深圳城市配套升級(jí)，

土地資源整合再開發(fā)，以深圳技術(shù)為依托、

惠州資源為基礎(chǔ)，打造新型工業(yè)模式。提高

產(chǎn)能效率、合理利用資源優(yōu)勢

3、工作在深圳，生活在惠州：深圳住宅缺口約114萬

套，房子將會(huì)變得更加稀缺更加昂貴，未來只能通

過軌道交通向東發(fā)展連成的都市圈來解決人才問題，

龐大人流量只能流向關(guān)外龍崗、龍華、坪山等區(qū)，

以及臨深片區(qū)……

惠州也面臨發(fā)展問題—地大人少密度小

面積：11599平方公里

人口：477.70萬

GDP：4103億元

人均GDP：8.59萬元

所以惠州必將承擔(dān)起深圳人口外溢的重任，而且惠州作為粵港澳大灣區(qū)最宜居的城市，也是大灣區(qū)打造的生態(tài)之城，必將吸引更多人來居住!

但是很多人進(jìn)入了誤區(qū)，認(rèn)為惠州買房，只要買到就是賺到，這是一個(gè)嚴(yán)重的誤區(qū)，惠州可以投資也可以居住，但是您還是必須了解惠州，不是惠州每一個(gè)地方都適合投資和居住

首選臨深片區(qū)——大亞灣西區(qū)（生活區(qū)），惠陽白云新城區(qū)，南站新城區(qū)

大亞灣西區(qū)分生活區(qū)和工業(yè)區(qū)，剛需型客戶一定要選生活區(qū)，您如果選了工業(yè)區(qū)，您的居住品質(zhì)肯定上不來，工業(yè)區(qū)以石化大道南北區(qū)分，以南為工業(yè)區(qū)，以北為生活區(qū)，工業(yè)區(qū)建議投資客，生活區(qū)投資和自助都可以。

惠陽白云新城區(qū)和南站新城區(qū)都是政府規(guī)劃的區(qū)域，地鐵14號(hào)線是一定通惠陽的，所以大家記住，您要選地鐵口，肯定關(guān)注這兩個(gè)區(qū)域，投資價(jià)值會(huì)更高，雖然現(xiàn)在地鐵14號(hào)線沒有修建，但是政府規(guī)劃，人口達(dá)到，修建是指日可待，不要等地鐵在建您在選擇買房，那時(shí)候就太晚了。南站新城首選南站附近，高鐵站的選擇是沒有錯(cuò)的。

惠城區(qū)都是適合居住，但是離深圳還是比較遠(yuǎn)，如果您的工作在惠州，惠城區(qū)的居住肯定是首選，比較偏遠(yuǎn)的博羅鎮(zhèn)隆這些區(qū)域就不建議。

為什么在惠州買房還有坑呢？

區(qū)域選擇性很重要，惠州所有樓盤都打著地鐵口物業(yè)，您到底是否了解地鐵14號(hào)線，16號(hào)線，1號(hào)線的規(guī)劃呢?這些什么時(shí)候可以開通呢?到底是不是只是規(guī)劃呢?選擇開發(fā)商很重要，我說的上面幾個(gè)區(qū)域都可以考慮，但是一定要考慮樓盤開發(fā)商，不然您就真的跳進(jìn)坑里了!

選擇樓盤：

首選品牌開發(fā)商，品牌開發(fā)商建造質(zhì)量，品質(zhì)，環(huán)境毋庸置疑，現(xiàn)場可以看得到，物業(yè)一定要選擇好物業(yè)的樓盤，對于后期生活品質(zhì)以及房子轉(zhuǎn)賣有很大幫助，如果小開發(fā)商的確位置很好，您可以考慮。不是所有樓盤都是地鐵口物業(yè)的，所以一定要慎重!

一、惠州投資，區(qū)域篩選的2條最核心標(biāo)準(zhǔn)

(1)離深圳遠(yuǎn)近

深圳面積小人口多產(chǎn)業(yè)強(qiáng)房價(jià)貴，對周邊城市的發(fā)展帶動(dòng)和房價(jià)輻射作用非常大。對于房產(chǎn)投資來說，惠州最大的價(jià)值不在于它自身的發(fā)展，而是臨深受到深圳發(fā)展紅利的輻射。

惠州當(dāng)前自身發(fā)展一般，所以只能說是哪里越靠近深圳，哪里就越有投資價(jià)值。但惠州那么大，不可能任何一個(gè)地方都靠近深圳。所以，投資惠州第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是要選靠近深圳的片區(qū)。

(2)有無地鐵規(guī)劃，尤其是與深圳有無地鐵直連

城市與城市之間的連接方式有很多種，高速、高鐵和地鐵。但是對于投資房產(chǎn)而言，地鐵的價(jià)值一定是最大的。因?yàn)檫@是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。

我們投資惠州，不僅靠考慮房價(jià)漲幅的問題，更要考慮未來轉(zhuǎn)手的問題。只有那些與深圳有地鐵相連的區(qū)域，才會(huì)是深圳剛需客外溢可能性最大的區(qū)域。所以，投資惠州的標(biāo)準(zhǔn)，在靠近深圳的基礎(chǔ)上，還要靠近地鐵，尤其是靠近與深圳直連的地鐵。

帶著這兩條標(biāo)準(zhǔn)，我們再來分析下惠州各區(qū)域的價(jià)值。

二、惠州各區(qū)價(jià)值分析

惠陽、大亞灣、惠東、仲愷、惠城、博羅、龍門7大區(qū)域。接下來，我們就按這個(gè)順序來逐個(gè)分析。

從南到北、從西到東，惠州總共有：

1.惠陽區(qū)

惠陽曾經(jīng)很大，追溯到上世紀(jì)50年代，整個(gè)東莞甚至是深圳基本都?xì)w屬于惠陽管轄，后來經(jīng)過多次分割和行政級(jí)別變動(dòng)才形成現(xiàn)在的惠陽區(qū)，面積小了行政級(jí)別也低了。

雖說是惠州的一個(gè)區(qū)，但是這個(gè)區(qū)比較特別，它的區(qū)中心離惠州城中心是有一段距離的。它是惠州最靠深圳的區(qū)域之一，直接與深圳東部的坪山和龍崗兩個(gè)區(qū)相連，到深圳福田通勤距離也就50多公里。

惠州7個(gè)縣區(qū)中，惠陽的經(jīng)濟(jì)并不顯眼，去年GDP485億，產(chǎn)業(yè)自然也不強(qiáng)。但惠陽卻是最多深圳人來買房的區(qū)域，為什么?因?yàn)檫@里是典型的深圳人的睡城。

要做睡城，首先你的交通必須要方便，而惠陽的交通是整個(gè)惠州最好最完善的。首先看高速，惠州連接深圳的4條高速都從惠陽經(jīng)過;其次高鐵惠州南站，到深圳北站只需25分鐘，不會(huì)比在深圳坐地鐵上班慢;

最重要的是地鐵，惠州當(dāng)前沒有通地鐵，但是深圳主動(dòng)要把14號(hào)線延伸到惠陽，雖然惠州段現(xiàn)在改為由惠州自己上交審批，但我認(rèn)為審批確定只是時(shí)間問題。這條14號(hào)線的價(jià)值對于惠陽來說甚至比高鐵還重要，40多分鐘就能到福田中心。

白云新城板塊和南站新城板塊

惠陽最有價(jià)值的板塊有兩個(gè)，。

白云新城板塊

一方面是緊挨深圳坪山，另一方面是有14號(hào)地鐵線經(jīng)過。作為14號(hào)線進(jìn)入惠陽的第一站，它離深圳14號(hào)線終點(diǎn)站的距離也不過2公里。換句話說，即使14號(hào)不延伸到惠陽，它也能享受得到深圳段的地鐵。

南站新城板塊，指的是圍繞著惠州南站的區(qū)域。這里雖然離深圳相對白云新城要遠(yuǎn)一些，但是14號(hào)地鐵線在這里也有站點(diǎn)，也就是說這里是高鐵站和地鐵站的交匯點(diǎn)，價(jià)值不言而喻。

白云新城板塊、惠州南站板塊

所以，作為離深圳最近，同時(shí)又有深圳地鐵延伸的區(qū)域惠陽，是投資惠州最值得關(guān)注的區(qū)域。而其中，區(qū)域內(nèi)的是最值得投資的板塊。

2.大亞灣

大亞灣實(shí)際上就在惠陽的南面，和惠陽在位置上就是一南一北的關(guān)系。所以在離深圳的距離上，大家差不多，大亞灣也是緊挨著深圳坪山區(qū)。和惠陽不同的是，大亞灣靠海，擁有濱海度假資源，所以也會(huì)有濱海度假項(xiàng)目。

從經(jīng)濟(jì)總量來看，大亞灣GDP505億，但是整個(gè)大亞灣的人口也只有20萬，實(shí)際上

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