佛山樓市現(xiàn)狀調(diào)查報告

一套房子動輒幾十萬甚至數(shù)百萬，對于買房置業(yè)者來說，能夠在購房前明確房屋信息、交樓標(biāo)準(zhǔn)、周邊利弊因素、真實(shí)房價、開發(fā)商以及銷售人員信息，更有利于長期安居樂業(yè)。在簽合同與付款之前，清晰了解以上信息而做出合理選擇，遠(yuǎn)比事后糾紛要省心省力得多。更直接的是，對于違規(guī)行為可以當(dāng)下就拒絕，并向相關(guān)部門投訴，既可以維護(hù)自身權(quán)益，又可以共同起到市場監(jiān)督作用。目前佛山樓市從相關(guān)監(jiān)管部門到行業(yè)協(xié)會，都對銷售現(xiàn)場的文件公示有明確要求。

對消費(fèi)者來說，進(jìn)入售樓部別著急詢問還有沒有額外折扣、未來房子是否會升值，第一步要做的就是查詢銷售現(xiàn)場的公示文件。其實(shí)，關(guān)于房子的所有信息，包括周邊配套、不利因素、土地年限、開發(fā)商信息以及每一戶的房價都在這里。

A

備案文件不全? 購房者可要求出示 所有公示文件

“之前購房時銷售人員承諾的小區(qū)內(nèi)部游泳池沒有了，變成了一塊假草皮。”最近陷入購房糾紛的消費(fèi)者李小姐說道。當(dāng)收樓遇到“貨不對板”時，部分業(yè)主會選擇利用手中的錄音文件等進(jìn)行維權(quán)。

“如果單單憑中介的口頭承諾，打起官司可能會無跡可循。”有業(yè)內(nèi)人士透露，在監(jiān)管中，部分因素具有不可控性。由于很多項(xiàng)目是分包給中介的，哪怕是業(yè)主錄了音，事后在維權(quán)時，錄音文件未必具有法律效力。“因?yàn)楣鈶{借錄音文件，很難判斷是哪個公司、哪個員工。”

有業(yè)內(nèi)人士提醒，要了解一個項(xiàng)目的好與壞，關(guān)鍵需要到現(xiàn)場看樓盤公示的五證兩書兩表等文件。“公示文件是由政府相關(guān)部門嚴(yán)格審批過的，更能反映項(xiàng)目實(shí)際情況和利弊因素，且具備法律效力。”

“公示文件是政府相關(guān)部門定期或不定期檢查過的，上面有包括物業(yè)用途、不利因素等內(nèi)容。”日前佛山市房協(xié)發(fā)布的《關(guān)于做好佛山市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營自律和項(xiàng)目銷售公示的行業(yè)規(guī)范》，重申和整理了關(guān)于銷售現(xiàn)場的公示，以保障購房者的知情權(quán)。其中包括商品房銷售信息公示欄的公示,除了商品房預(yù)售許可證、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等，特別提到樓盤銷售控制表、最新限購政策文件(限購區(qū)域)以及室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和價格(提供裝修服務(wù)的項(xiàng)目)等。銷售信息公示欄則需要公示包括商品房認(rèn)購書示范文本、商品房買賣合同示范文本(經(jīng)區(qū)建設(shè)局備案)，以及委托裝修合同(若有)等24項(xiàng)內(nèi)容。

該份規(guī)范還特別提醒，口頭介紹和承諾應(yīng)以正式文字資料為準(zhǔn)，非裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的以及非交樓標(biāo)準(zhǔn)的都應(yīng)在顯著位置特別注明。

“購房者具有知情權(quán)，可以在購房時要求開發(fā)商或中介出示相關(guān)公示文件，消費(fèi)者應(yīng)在門店的現(xiàn)場看中介機(jī)構(gòu)和中介銷售人員有無進(jìn)行提前備案。”佛山房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長周倩介紹。“二手房方面，消費(fèi)者也可以在交易前要求中介出示業(yè)主委托書、查冊等內(nèi)容，以判斷這套房子是不是真實(shí)房源，可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。”

B

是傭金還是優(yōu)惠款? 每套房“賣多少錢”早有公示

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，除了現(xiàn)場公示的內(nèi)容，消費(fèi)者還可以到由佛山市住房保障和房地產(chǎn)登記信息中心主辦、市住建管理局主管的“佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)”查詢一手房的預(yù)售證、每一套房的銷售狀態(tài)等內(nèi)容。

南都記者打開“佛山房產(chǎn)信息網(wǎng)”，可以看到即將銷售、商品房(新房)和存量房(二手房)的具體信息。以商品房(新房)頁面為例，點(diǎn)開該頁面藏瓏華府項(xiàng)目那一欄，可以看到項(xiàng)目地址、開發(fā)商、資質(zhì)等級，以及項(xiàng)目銷售的具體情況，包括每套物業(yè)可售、簽約中、已簽約、已備案和限制房產(chǎn)等實(shí)際信息。

“雖然部分信息可能存在一定滯后，但是對購房者來說具有參考意義。”業(yè)內(nèi)人士指出。例如該項(xiàng)目多套物業(yè)為紅色“限制房產(chǎn)”，那么消費(fèi)者可以就此向開發(fā)商詢問情況并要求出示相關(guān)證明等等。

值得注意的是，消費(fèi)者還可以直接在樓盤現(xiàn)場公示欄查詢物業(yè)的實(shí)際備案價格，根據(jù)目前最新政策，實(shí)際的銷售價格可以在備案價的10%以內(nèi)向下浮動。“也就是說最低可以打9折，但是不能出現(xiàn)哪怕只有1元的上浮。”有業(yè)內(nèi)人士提醒，消費(fèi)者可通過備案價判斷是否存在具有服務(wù)費(fèi)、金融服務(wù)費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)等“價外收費(fèi)”。

南都《安居錄(上)》曾報道購房者遇到“7.5萬元抵扣15萬元”總價優(yōu)惠，最后7.5萬元付款不僅未被計入房價，且開發(fā)商表示這是支付銷售公司的傭金(詳見《南方都市報·佛山讀本》，7月26日B06-07版)。業(yè)內(nèi)人士以此舉例，假如銷售人員告訴購房者房子“原價”是82.5萬元，消費(fèi)者支付7.5萬元后房價優(yōu)惠為67.5萬元，但是合同約定房價只有60萬元，購房者在付款之前通過閱讀房屋備案價格公示就可以發(fā)現(xiàn)問題并拒絕付款。“例如公示的備案價格就是60萬元，那么所謂的原價、優(yōu)惠款等等漏洞都可以在付款之前就發(fā)現(xiàn)，并可以向住建、市監(jiān)或者稅務(wù)等相關(guān)部門投訴。”

C

銷售人員是否正規(guī)? 可查中介“紅黑榜”，要求出示資質(zhì)證明

在“佛山市房產(chǎn)信息網(wǎng)”上，還可以查詢到企業(yè)的誠信公示，包括企業(yè)的良好記錄、不良記錄和當(dāng)前分值均被清晰記錄。

同時，佛山市房協(xié)還在加大力度推進(jìn)“中介紅黑榜”制度，消費(fèi)者可以通過對中介行業(yè)“紅黑榜”的查詢，判斷接待的中介人員和門店是否具有“黑歷史”。

今年7月底，佛山房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會正式啟動中介行業(yè)“紅黑”榜單。據(jù)悉，房地產(chǎn)中介行業(yè)紅黑名單管理制度，是指由市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會通過多種渠道收集中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營活動、從業(yè)人員在中介服務(wù)活動中的基本信息、良好信息和不良信息，并進(jìn)行信用評定，將誠實(shí)守信的機(jī)構(gòu)和人員列入“行業(yè)紅名單”，將嚴(yán)重失信企業(yè)和人員列入“行業(yè)黑名單”。

根據(jù)《佛山市房地產(chǎn)中介行業(yè)紅黑名單管理制度(暫行辦法)》，從業(yè)人員在從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)及中介關(guān)聯(lián)服務(wù)過程中，有“協(xié)助簽訂陰陽合同或以其他方式賺取差價的”“私自收取合同約定以外的費(fèi)用，或利用工作之便私自收取客戶回扣及好處費(fèi)的行為”“教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料，騙取購房資格的”“偽造中介機(jī)構(gòu)公章、合同、票據(jù)等造假”等行為，將被列入“行業(yè)黑名單”。

“消費(fèi)者在購房時對于售樓部門外、路邊攔車，以及銷售過程中多個銷售人員輪流接待的情況要警惕，可以讓他們出示名片以及工牌，并查閱現(xiàn)場公示的銷售機(jī)構(gòu)備案文件。”業(yè)內(nèi)人士指出。

背景

佛山有6000名樓市銷售人員備案可查

“其實(shí)政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)的公示要求已經(jīng)比較規(guī)范完善了，只是很多時候消費(fèi)者沒有留意，或者不知道從哪個途徑去查。實(shí)際上，銷售中心、中介門店都可查詢到。”有業(yè)內(nèi)人士如此說。

周倩透露，包括企業(yè)和個人在內(nèi)，目前佛山共有6000多名銷售人員備案可查。“其中，企業(yè)的紅黑榜，并不是曝光了就結(jié)束了，還會繼續(xù)跟進(jìn)。接下來也會評選和公布個人的紅黑名單。”據(jù)周倩觀察，佛山中介行業(yè)中，大型的中介機(jī)構(gòu)入會率還是很高的，小型的中介機(jī)構(gòu)還有很多游離在廣佛區(qū)間，不一定會自覺入會。“這是目前管理的盲區(qū)。”

樓市從業(yè)人員

公示平臺

佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)站

佛山市房地產(chǎn)行業(yè)誠信平臺

佛山市房地產(chǎn)中介人員信息平臺

截至目前，在佛山市房地產(chǎn)行業(yè)誠信管理平臺進(jìn)行誠信備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共1378家，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)1542家。

數(shù)據(jù)來源：佛山市住建管理局

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