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土地使用權只有20年，大致可以區(qū)分兩種情況:

一、如果購買的是新開發(fā)的商品房，出現(xiàn)這種情況，那只能說明開發(fā)商辦理土地使用權交納出讓金的時候，只交納了20年的出讓金，所以只獲得了20年的土地使用權；

二、如果購買的是二手房，出現(xiàn)這種情況， 那么就說明，士地使用權的剩余使用年限只剩下20年了。

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年；

(二)工業(yè)用地五十年；

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

(五)綜合或者其他用地五十年。

建設用地使用權轉讓的，使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年；

(二)工業(yè)用地五十年；

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

(五)綜合或者其他用地五十年。

《民法典》第三百五十四條，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采用書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。

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