核心內(nèi)容：自2011年6月1日起，政府的房地產(chǎn)稅收政策發(fā)生了根本性的變化。不僅對(duì)不同的房屋面積進(jìn)行了不同的征稅，還特別規(guī)定，如果購(gòu)房者在獲得房屋后兩年內(nèi)出售房屋，將按照房屋成交價(jià)格的55%征稅，即全額征稅，而在過去，則是按照房屋買賣差價(jià)征稅。此外，6月1日后購(gòu)買非普通房屋，將按3%的稅率征收契稅。下面，小芳邊肖就給大家詳細(xì)介紹一下。

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不同買家的保本公式

目前大多數(shù)人買房時(shí)都會(huì)選擇按揭貸款。按不同類型分析：

2年以上未繳納契稅的普通房屋

契稅按購(gòu)買總價(jià)的5%征收，營(yíng)業(yè)稅按銷售總價(jià)的55%征收。因此，首付后的后續(xù)成本為：

房貸=購(gòu)房款(1-首付比例)房貸利率貸款日期

契稅=購(gòu)房款5%營(yíng)業(yè)稅=購(gòu)房款(1次增加) 55%其他一次性費(fèi)用：(含保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、印花稅、評(píng)估費(fèi)、代理費(fèi)等。)

然后：保證成本=購(gòu)房款，后續(xù)成本=購(gòu)房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限0.5%增加 55%]一次性支出。

已繳納契稅滿2年的普通房屋

與第一種情況的區(qū)別在于沒有營(yíng)業(yè)稅，所以按照上述計(jì)算，即：

保本價(jià)=購(gòu)房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限5%]一次性支出。

6月1日前簽訂(預(yù)售)合同并完成2年以內(nèi)契稅的非普通房屋。

與第一種情況相同，即保證值=購(gòu)房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限0.5%增加 55%]一次性支出。

6月1日前簽訂(預(yù)售)合同并完成2年契稅的非普通房屋。

與第一種情況不同的是，營(yíng)業(yè)稅按銷售收入增值部分的55%征收，即：

保本價(jià)=購(gòu)房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限5%增幅 55%]一次性支出

6月1日以后簽訂(預(yù)售)合同且完成契稅未滿2年的非普通房屋。

第六種情況，應(yīng)付契稅增加到總房?jī)r(jià)的3%，繳納營(yíng)業(yè)稅與第四種情況相同，因此：

保本價(jià)=購(gòu)房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限增加55%55%]一次性支出

6月1日以后簽訂(預(yù)售)合同并完成2年契稅的非普通房屋。

保本價(jià)=購(gòu)房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限3%增幅 55%]一次性支出

特定買家的應(yīng)用示例

例：2004年6月，王先生以總價(jià)100萬(wàn)元買了一套普通房子，30% 20年期抵押貸款(基準(zhǔn)利率為年息31%)，現(xiàn)在以110萬(wàn)元賣出。

根據(jù)政策，如果王先生屬于上述第一種情況，后續(xù)費(fèi)用如下：

抵押=100萬(wàn)元 (1-0.3 ) 31%=7萬(wàn)元(注：等額/等。會(huì)在這個(gè)定律中略有不同，但它對(duì)我們的計(jì)算幾乎沒有影響)

契稅=100萬(wàn)元 5%=5萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅=100 55%=6萬(wàn)元，其他一次性支出5萬(wàn)元，他的保價(jià)=100 7565=113萬(wàn)元，因?yàn)樗馁u價(jià)是110萬(wàn)元，所以房產(chǎn)投資損失了3萬(wàn)元。

例2:劉先生于2002年10月購(gòu)買了一套總價(jià)100萬(wàn)元的普通住房，按揭20年30%(年利率31%)，并于2003年4月繳納了契稅。現(xiàn)在他賣了125萬(wàn)，其他一次性費(fèi)用5萬(wàn)。

本案屬于第二種情況。根據(jù)政策，他可以免交營(yíng)業(yè)稅，所以他的盈虧平衡點(diǎn)是：

保證價(jià)格=100萬(wàn)元 [1 70 % 31 % 33/125%] 5萬(wàn)元=112萬(wàn)元。

投資收益=125-112=18萬(wàn)年平均投資收益=投資收益/投資成本/年=18/(30 ^ 12)/3年=9%

例：今年3月，張先生用ar買了一套非普通的房子

/12)=39%在這種情形下，雖然仍然有所收益，但已經(jīng)不如一年期存款利率了。

　　其他情況以此類推。需要指出的是，由于沒有嚴(yán)格區(qū)分按揭貸款使用等本還款法還使用等額還款法，也沒有考慮資金的時(shí)間成本和銀行貸款利率的調(diào)整，對(duì)一些費(fèi)用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的結(jié)果，僅供房產(chǎn)投資者參考，更精確的數(shù)據(jù)可以咨詢專業(yè)的投資顧問。由計(jì)算公式可以看出，房?jī)r(jià)的漲幅和銀行按揭貸款利率的高低，將直接影響投資房產(chǎn)的收益率。細(xì)心的投資者不妨根據(jù)上述公式簡(jiǎn)單計(jì)算一下。

　　根據(jù)上面的公式得出自己的房產(chǎn)投資收益率以后，你就可以和現(xiàn)在市面上的一些理財(cái)產(chǎn)品作收益率的比較了。由于房產(chǎn)的流動(dòng)性比較差，因此需要有較高的收益率作補(bǔ)償。以下是幾種常見的理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期投資收益率：存款一年期8%(稅后)，三年期592%(稅后)

　　憑證式國(guó)債：三年期37%，五年期81%05記賬式5期國(guó)債：七年期48%貨幣市場(chǎng)基金：目前大多在0%～5%人民幣理財(cái)產(chǎn)品：半年期產(chǎn)品預(yù)期年收益率大致在0%～3%

　　股票型基金：預(yù)期年收益率5%～6%信托產(chǎn)品：預(yù)期年收益率5%～6%

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