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房地產(chǎn)稅收政策改變后的稅費比較

2021-12-09 18:46:20 房產(chǎn)資訊 來源：
導(dǎo)讀 核心內(nèi)容：自2011年6月1日起，政府的房地產(chǎn)稅收政策發(fā)生了根本性的變化。不僅對不同的房屋面積進行了不同的征稅，還特別規(guī)定，如果購房者在

核心內(nèi)容：自2011年6月1日起，政府的房地產(chǎn)稅收政策發(fā)生了根本性的變化。不僅對不同的房屋面積進行了不同的征稅，還特別規(guī)定，如果購房者在獲得房屋后兩年內(nèi)出售房屋，將按照房屋成交價格的55%征稅，即全額征稅，而在過去，則是按照房屋買賣差價征稅。此外，6月1日后購買非普通房屋，將按3%的稅率征收契稅。下面，小芳邊肖就給大家詳細介紹一下。

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不同買家的保本公式

目前大多數(shù)人買房時都會選擇按揭貸款。按不同類型分析：

2年以上未繳納契稅的普通房屋

契稅按購買總價的5%征收，營業(yè)稅按銷售總價的55%征收。因此，首付后的后續(xù)成本為：

房貸=購房款(1-首付比例)房貸利率貸款日期

契稅=購房款5%營業(yè)稅=購房款(1次增加) 55%其他一次性費用：(含保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、代理費等。)

然后：保證成本=購房款，后續(xù)成本=購房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限0.5%增加 55%]一次性支出。

已繳納契稅滿2年的普通房屋

與第一種情況的區(qū)別在于沒有營業(yè)稅，所以按照上述計算，即：

保本價=購房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限5%]一次性支出。

6月1日前簽訂(預(yù)售)合同并完成2年以內(nèi)契稅的非普通房屋。

與第一種情況相同，即保證值=購房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限0.5%增加 55%]一次性支出。

6月1日前簽訂(預(yù)售)合同并完成2年契稅的非普通房屋。

與第一種情況不同的是，營業(yè)稅按銷售收入增值部分的55%征收，即：

保本價=購房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限5%增幅 55%]一次性支出

6月1日以后簽訂(預(yù)售)合同且完成契稅未滿2年的非普通房屋。

第六種情況，應(yīng)付契稅增加到總房價的3%，繳納營業(yè)稅與第四種情況相同，因此：

保本價=購房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限增加55%55%]一次性支出

6月1日以后簽訂(預(yù)售)合同并完成2年契稅的非普通房屋。

保本價=購房款[1(1-首付比例)房貸利率貸款期限3%增幅 55%]一次性支出

特定買家的應(yīng)用示例

例：2004年6月，王先生以總價100萬元買了一套普通房子，30% 20年期抵押貸款(基準利率為年息31%)，現(xiàn)在以110萬元賣出。

根據(jù)政策，如果王先生屬于上述第一種情況，后續(xù)費用如下：

抵押=100萬元 (1-0.3 ) 31%=7萬元(注：等額/等。會在這個定律中略有不同，但它對我們的計算幾乎沒有影響)

契稅=100萬元 5%=5萬元，營業(yè)稅=100 55%=6萬元，其他一次性支出5萬元，他的保價=100 7565=113萬元，因為他的賣價是110萬元，所以房產(chǎn)投資損失了3萬元。

例2:劉先生于2002年10月購買了一套總價100萬元的普通住房，按揭20年30%(年利率31%)，并于2003年4月繳納了契稅?，F(xiàn)在他賣了125萬，其他一次性費用5萬。

本案屬于第二種情況。根據(jù)政策，他可以免交營業(yè)稅，所以他的盈虧平衡點是：

保證價格=100萬元 [1 70 % 31 % 33/125%] 5萬元=112萬元。

投資收益=125-112=18萬年平均投資收益=投資收益/投資成本/年=18/(30 ^ 12)/3年=9%

例：今年3月，張先生用ar買了一套非普通的房子

/12)=39%在這種情形下，雖然仍然有所收益，但已經(jīng)不如一年期存款利率了。

　　其他情況以此類推。需要指出的是，由于沒有嚴格區(qū)分按揭貸款使用等本還款法還使用等額還款法，也沒有考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調(diào)整，對一些費用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的結(jié)果，僅供房產(chǎn)投資者參考，更精確的數(shù)據(jù)可以咨詢專業(yè)的投資顧問。由計算公式可以看出，房價的漲幅和銀行按揭貸款利率的高低，將直接影響投資房產(chǎn)的收益率。細心的投資者不妨根據(jù)上述公式簡單計算一下。

　　根據(jù)上面的公式得出自己的房產(chǎn)投資收益率以后，你就可以和現(xiàn)在市面上的一些理財產(chǎn)品作收益率的比較了。由于房產(chǎn)的流動性比較差，因此需要有較高的收益率作補償。以下是幾種常見的理財產(chǎn)品的預(yù)期投資收益率：存款一年期8%(稅后)，三年期592%(稅后)

　　憑證式國債：三年期37%，五年期81%05記賬式5期國債：七年期48%貨幣市場基金：目前大多在0%～5%人民幣理財產(chǎn)品：半年期產(chǎn)品預(yù)期年收益率大致在0%～3%

　　股票型基金：預(yù)期年收益率5%～6%信托產(chǎn)品：預(yù)期年收益率5%～6%

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