核心內(nèi)容：土地、房屋等不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移，當事人簽訂合同時，對不動產(chǎn)繼承人征收的一種稅。下面，小芳邊肖就給大家詳細介紹一下。

契稅不僅具有與其他稅種相同的性質(zhì)和功能，還具有證明不動產(chǎn)所有權人財產(chǎn)權合法性的功能。稅務機關在征收稅款時，必須先查明產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的合法性后才能準予納稅，并出具新的契證作為產(chǎn)權合法的證明。

契稅的特點：

契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。

契稅由物業(yè)承辦人繳納。

最近的契稅變化：

從2008年11月1日起，首次購買90平方米及以下普通住房的個人，銷售或購買住房的個人暫免征收印花稅，契稅稅率暫降至1%。個人住房銷售暫免征收土地增值稅。地方政府可以制定減免收費政策，鼓勵住房消費。

從2008年11月1日起，首次購買90平方米及以下普通住房的個人，契稅稅率將暫時降至1%。個人銷售或購買住房暫免印花稅；個人住房銷售暫免征收土地增值稅。

此外，對實施后中華人民共和國財政部國家稅務總局《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕37號)購買的住房，即2008年11月1日至2009年12月31日購買的住房，經(jīng)市政府同意，按以下標準給予補貼：

商品補貼標準：144平方米以下(含144平方米)，補貼為購房總價的1%；14至180平方米(含180平方米)，按購房總價的0.5%給予補貼。

還可以領取一定比例的住房補貼。

契稅是對擁有所有權發(fā)生變化的不動產(chǎn)的產(chǎn)權人征收的一種財產(chǎn)稅。應納稅范圍包括：土地使用權買賣、贈與和交換、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

契稅是土地、房屋所有權轉(zhuǎn)移時對繼承人征收的一種稅?，F(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》將于1997年10月1日實施。在中國境內(nèi)取得土地、房屋所有權的企業(yè)和個人，應當依法繳納契稅。取得上述土地、房屋所有權包括下列方式：國有土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓(含買賣、贈與和交換)、房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權的，視為土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與，征收契稅：以土地、房屋所有權作為投資入股價格，以土地、房屋所有權清償債務，以獲獎方式受讓土地、房屋所有權，以預購或集資建房方式受讓土地、房屋所有權。契稅按3%-5%的比例征收。

契稅是指對合同征收的稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，由財產(chǎn)繼承人繳納。契稅涉及的合同包括土地使用權的轉(zhuǎn)讓，如國有土地使用權的出讓或轉(zhuǎn)讓、房屋所有權的轉(zhuǎn)讓，應稱為土地、房屋所有權的轉(zhuǎn)讓，如房屋的買賣、贈與、交換等。除了買、賣、贈、換之外，房屋所有權的轉(zhuǎn)移還有很多方式。其中，常見的房屋所有權轉(zhuǎn)移有兩種，都需要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獲獎的是土地或房屋所有權；或者提前買房或者提前集資建房，只要你擁有了房子，就相當于買賣了房子。[第頁]

契稅是一種重要的地方稅。無論土地和房屋交易中發(fā)生誰，只要所有權全部轉(zhuǎn)讓，就必須依法納稅。目前，契稅已成為地方財政收入的固定來源，全國各地地方契稅收入呈快速上升趨勢。

各類土地、房屋的所有權轉(zhuǎn)移方式不同，契稅定價方式也有差異。

契稅有四種計稅依據(jù)：

一是根據(jù)成交價格計算。t之后

二是按市場價計算。土地和房價絕不是一成不變的。比如北京成為2008年奧運會的主辦城市后，奧運村的地價立馬飆升。該地段土地使用權出讓，房屋出讓時，定價依據(jù)只能是市場價格，不能是土地或房屋的原值。

第三，是基于土地和房屋交換的差價。隨著二手房市場的興起，換房已經(jīng)進入人們的生活。如果A房價格30萬，B房價格40萬，契稅的計算自然是兩個房間的差價，也就是10萬。同樣，土地使用權的交換也要以差價為基礎。在平等交換中，差額為零，這意味著交換雙方都免交契稅。

第四，定價以土地收益為基礎。這種情況并不經(jīng)常遇到。假設在2000年，國家以劃撥的方式將甲單位的土地使用權給了乙單位。三年后，經(jīng)許可，乙單位轉(zhuǎn)讓了土地。那么，乙單位就要繳納契稅，計稅依據(jù)是土地收入，即乙單位轉(zhuǎn)讓土地使用權的收入。

征稅對象：土地增值稅由出讓方繳納，契稅由受讓方繳納。

第一，土地使用權轉(zhuǎn)讓應當由承辦人支付。

二、土地使用權轉(zhuǎn)讓，除考慮土地增值稅外，另一方需繳納契稅。

3.房屋買賣：用房地產(chǎn)還債或以實物交換房屋。

使用房地產(chǎn)作為投資或股權轉(zhuǎn)讓。

如果你買房子或重建新房子，你應該按照規(guī)定納稅。

4.房屋贈與人不繳納土地增值稅，但受贈人應繳納契稅。

5.房屋交換在契稅的計算中，關注是否轉(zhuǎn)讓是一個關鍵點。

在稅率設計上，契稅采用幅度比例稅率。目前我國采取3%-5%的幅度比例，這是國家制定的政策。各省、自治區(qū)、直轄市可在此范圍內(nèi)自行確定適用稅率。中華人民共和國財政部、國家稅務總局于1999年8月1日發(fā)布公告。

日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收

　　應納稅額的計算

　　國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

　　土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定[page]

　　交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅

　　房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)(今年新補充內(nèi)容)：

　　(1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅

　　(2)承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相 同的契稅稅率。

　　稅收優(yōu)惠

　　一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　二、特殊規(guī)定

　　企業(yè)公司制改造

　　一般而言，承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅;另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。

　　企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。

　　企業(yè)股權重組

　　在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　但在增資擴股中，如果是以土地使用權來認購股份，則承受方需繳契稅。

　　國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉(zhuǎn)讓

　　部分產(chǎn)權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅

　　企業(yè)合并、分立

　　(1) 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　(2) 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　企業(yè)出售

　　國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

　　企業(yè)關閉、破產(chǎn)

　　債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅[page]

　　房屋附屬設施(今年新增)

　　對于承受與房屋相關的附屬設施(如停車位、汽車庫等)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

　　繼承土地、房屋權屬

　　法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征契稅;

　　非法定繼承人應征收契稅

　　其他

　　經(jīng)國務院批準實施債權轉(zhuǎn)股權的企業(yè)，對債權轉(zhuǎn)股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

　　契稅的征收管理

　　一、納稅義務發(fā)生時間

　　契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

　　二、契稅征管

　　要先交契稅，才能辦過戶手續(xù)，即先契后證。

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