核心內(nèi)容：土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)繼承人征收的一種稅。下面，小芳邊肖就給大家詳細(xì)介紹一下。

契稅不僅具有與其他稅種相同的性質(zhì)和功能，還具有證明不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人財(cái)產(chǎn)權(quán)合法性的功能。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收稅款時(shí)，必須先查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性后才能準(zhǔn)予納稅，并出具新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法的證明。

契稅的特點(diǎn)：

契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。

契稅由物業(yè)承辦人繳納。

最近的契稅變化：

從2008年11月1日起，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的個(gè)人，銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人暫免征收印花稅，契稅稅率暫降至1%。個(gè)人住房銷(xiāo)售暫免征收土地增值稅。地方政府可以制定減免收費(fèi)政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。

從2008年11月1日起，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的個(gè)人，契稅稅率將暫時(shí)降至1%。個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免印花稅；個(gè)人住房銷(xiāo)售暫免征收土地增值稅。

此外，對(duì)實(shí)施后中華人民共和國(guó)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕37號(hào))購(gòu)買(mǎi)的住房，即2008年11月1日至2009年12月31日購(gòu)買(mǎi)的住房，經(jīng)市政府同意，按以下標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼：

商品補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：144平方米以下(含144平方米)，補(bǔ)貼為購(gòu)房總價(jià)的1%；14至180平方米(含180平方米)，按購(gòu)房總價(jià)的0.5%給予補(bǔ)貼。

還可以領(lǐng)取一定比例的住房補(bǔ)貼。

契稅是對(duì)擁有所有權(quán)發(fā)生變化的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)納稅范圍包括：土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與、房屋交換等。

契稅是土地、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)繼承人征收的一種稅。現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》將于1997年10月1日實(shí)施。在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋所有權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。取得上述土地、房屋所有權(quán)包括下列方式：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換)、房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或房屋贈(zèng)與，征收契稅：以土地、房屋所有權(quán)作為投資入股價(jià)格，以土地、房屋所有權(quán)清償債務(wù)，以獲獎(jiǎng)方式受讓土地、房屋所有權(quán)，以預(yù)購(gòu)或集資建房方式受讓土地、房屋所有權(quán)。契稅按3%-5%的比例征收。

契稅是指對(duì)合同征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，由財(cái)產(chǎn)繼承人繳納。契稅涉及的合同包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鐕?guó)有土地使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)稱(chēng)為土地、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)绶课莸馁I(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換等。除了買(mǎi)、賣(mài)、贈(zèng)、換之外，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移還有很多方式。其中，常見(jiàn)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移有兩種，都需要繳納契稅：因特殊貢獻(xiàn)獲獎(jiǎng)，獲獎(jiǎng)的是土地或房屋所有權(quán)；或者提前買(mǎi)房或者提前集資建房，只要你擁有了房子，就相當(dāng)于買(mǎi)賣(mài)了房子。[第頁(yè)]

契稅是一種重要的地方稅。無(wú)論土地和房屋交易中發(fā)生誰(shuí)，只要所有權(quán)全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)捅仨氁婪{稅。目前，契稅已成為地方財(cái)政收入的固定來(lái)源，全國(guó)各地地方契稅收入呈快速上升趨勢(shì)。

各類(lèi)土地、房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式不同，契稅定價(jià)方式也有差異。

契稅有四種計(jì)稅依據(jù)：

一是根據(jù)成交價(jià)格計(jì)算。t之后

二是按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。土地和房?jī)r(jià)絕不是一成不變的。比如北京成為2008年奧運(yùn)會(huì)的主辦城市后，奧運(yùn)村的地價(jià)立馬飆升。該地段土地使用權(quán)出讓?zhuān)课莩鲎寱r(shí)，定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格，不能是土地或房屋的原值。

第三，是基于土地和房屋交換的差價(jià)。隨著二手房市場(chǎng)的興起，換房已經(jīng)進(jìn)入人們的生活。如果A房?jī)r(jià)格30萬(wàn)，B房?jī)r(jià)格40萬(wàn)，契稅的計(jì)算自然是兩個(gè)房間的差價(jià)，也就是10萬(wàn)。同樣，土地使用權(quán)的交換也要以差價(jià)為基礎(chǔ)。在平等交換中，差額為零，這意味著交換雙方都免交契稅。

第四，定價(jià)以土地收益為基礎(chǔ)。這種情況并不經(jīng)常遇到。假設(shè)在2000年，國(guó)家以劃撥的方式將甲單位的土地使用權(quán)給了乙單位。三年后，經(jīng)許可，乙單位轉(zhuǎn)讓了土地。那么，乙單位就要繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)是土地收入，即乙單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入。

征稅對(duì)象：土地增值稅由出讓方繳納，契稅由受讓方繳納。

第一，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)由承辦人支付。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)紤]土地增值稅外，另一方需繳納契稅。

3.房屋買(mǎi)賣(mài)：用房地產(chǎn)還債或以實(shí)物交換房屋。

使用房地產(chǎn)作為投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

如果你買(mǎi)房子或重建新房子，你應(yīng)該按照規(guī)定納稅。

4.房屋贈(zèng)與人不繳納土地增值稅，但受贈(zèng)人應(yīng)繳納契稅。

5.房屋交換在契稅的計(jì)算中，關(guān)注是否轉(zhuǎn)讓是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

在稅率設(shè)計(jì)上，契稅采用幅度比例稅率。目前我國(guó)采取3%-5%的幅度比例，這是國(guó)家制定的政策。各省、自治區(qū)、直轄市可在此范圍內(nèi)自行確定適用稅率。中華人民共和國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于1999年8月1日發(fā)布公告。

日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅，契稅暫時(shí)減半征收

　　應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

　　土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定[page]

　　交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅;交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅

　　房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)(今年新補(bǔ)充內(nèi)容)：

　　(1)采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅

　　(2)承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)土確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相 同的契稅稅率。

　　稅收優(yōu)惠

　　一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅。

　　因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情減免。

　　二、特殊規(guī)定

　　企業(yè)公司制改造

　　一般而言，承受一方如無(wú)優(yōu)惠政策就要征契稅;另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。

　　企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　企業(yè)股權(quán)重組

　　在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來(lái)認(rèn)購(gòu)股份，則承受方需繳契稅。

　　國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買(mǎi)斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓

　　部分產(chǎn)權(quán)，或者通過(guò)其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅

　　企業(yè)合并、分立

　　(1) 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　(2) 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　企業(yè)出售

　　國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷(xiāo)，并且買(mǎi)受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

　　企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

　　債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅;對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅[page]

　　房屋附屬設(shè)施(今年新增)

　　對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(如停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)等)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

　　繼承土地、房屋權(quán)屬

　　法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅;

　　非法定繼承人應(yīng)征收契稅

　　其他

　　經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

　　契稅的征收管理

　　一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　二、契稅征管

　　要先交契稅，才能辦過(guò)戶(hù)手續(xù)，即先契后證。

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