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房地產(chǎn)價格正在上漲，而建筑成本就在那里。無論你在哪里，價格都在上漲。例如，德克薩斯州奧斯汀的平均房價在短短六個月內(nèi)上漲了 100,000 美元。
較低的利率和不斷增長的需求正在推動這些價格上漲。目前，利率處于歷史最低水平，允許買家購買更昂貴的房屋，同時仍保持每月付款不變。與此同時，需求也在增加，尤其是在千禧一代(未來 10 年以每天約10,000 人的速度年滿40歲)中，競購戰(zhàn)屢見不鮮。
美聯(lián)儲——美聯(lián)儲——有一個解決方案來幫助減緩房地產(chǎn)價格的上漲：提高利率。許多人認(rèn)為，一旦利率開始上升，房價將停止快速上漲——甚至可能下降。這是有道理的。但是，如果需求仍然如此強(qiáng)勁以至于利率上升不會對價格產(chǎn)生影響呢?
美聯(lián)儲不直接控制利率;他們通過影響貨幣供應(yīng)量來做到這一點——本質(zhì)上，就是市場上的現(xiàn)金數(shù)量。
向經(jīng)濟(jì)體注入資金相當(dāng)簡單。印錢，盡可能多地購買，讓賣家?guī)еF(xiàn)金逃跑。一旦現(xiàn)金流經(jīng)市場，借貸就會變得更容易，因此利率下降。
在大流行開始時，大約有 4 萬億美元在流通。目前，這個數(shù)字約為 6.8 萬億美元。這增加了近 2.8 萬億美元，這是美聯(lián)儲開始購買抵押貸款支持證券時發(fā)生的結(jié)果。美聯(lián)儲通過“印鈔”來實現(xiàn)這一點，然后購買證券并將其作為資產(chǎn)持有，反過來，賣方獲得現(xiàn)金。然后賣家進(jìn)行購買和其他投資，資金就會流通并被傳遞出去。
美聯(lián)儲目前持有2.5 萬億美元的抵押貸款支持證券，并且對每月購買近1200 億美元的抵押貸款和債券證券有著穩(wěn)定的興趣。
從經(jīng)濟(jì)中取出資金來控制價格要復(fù)雜一些。為了減少流通中的貨幣數(shù)量，美聯(lián)儲將需要以折扣價出售其收購的資產(chǎn)。機(jī)會主義投資者購買資產(chǎn)，因此現(xiàn)金較少。反過來，美聯(lián)儲每筆銷售所得的錢基本上都被“燒掉”了。
當(dāng)市場上可用的現(xiàn)金較少時，借貸變得更加昂貴，利率應(yīng)該上升(利率是貨幣的價格)。我們都知道利率越高，我們的預(yù)算就越緊張。
所以，問題變成了：如果我們正在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫，由于低利率導(dǎo)致價格瘋狂上漲，美聯(lián)儲難道不能出售所有抵押貸款支持證券嗎?利率將回升，價格將停止上漲，貨幣供應(yīng)量將回到 4 萬億美元。那會讓一切恢復(fù)正常，對嗎?
不幸的是，還有更多在起作用，美聯(lián)儲在市場上的權(quán)力可能沒有看起來那么大。低利率造成了分流，人們沒有充分關(guān)注住房需求有多大。人太多，房子不夠。目前估計的住房短缺約為5.5 至 600 萬套需求旺盛的房屋。的平均售價約為375,000 美元，因此保守估計，如果我們有足夠的房屋可供出售，則有 2 萬億美元的超額需求可供借入。
那么，更高的利率會對 2 萬億美元的住房需求過剩產(chǎn)生什么樣的影響?
以今天創(chuàng)紀(jì)錄的 2.8% 的低利率計算，價值 375,000 美元的房屋將導(dǎo)致在 30 年內(nèi)支付約 100,000 美元的利息，使購買的總美元價格接近 475,000 美元。如果利率跳升至 6%，再增加 100,000 美元，總計約 575,000 美元。此外，如果稅率上升到 8%，總成本將躍升至 675,000 美元。
當(dāng)您閱讀本文時，您可能會想：“哎呀!我討厭付利息!” 并了解為什么利率上升會拖慢買家的購買欲。然而，從長遠(yuǎn)來看，自大流行開始以來，房價中位數(shù)已上漲超過 50,000 美元，并且沒有停止的跡象。
房地產(chǎn)價格上漲 50,000 美元相當(dāng)于利率上升而什么也沒有發(fā)生。需求太高了。如果買家不得不在低利率和 50,000 美元的房屋價格或低 50,000 美元的購買價格加上更高的利率之間做出選擇，他們最終會無動于衷，因為他們?nèi)栽诶鄯e相同的總成本。
這意味著，如果美聯(lián)儲做一些瘋狂的事情，比如拋售 2 萬億美元的抵押貸款支持證券，吸干現(xiàn)金并將利率飆升至 5%、6% 或 8%，我們?nèi)匀粫?2 萬億美元的過剩需求仍在尋求以更高的利率購買房屋。
一些潛在的購房者可能暫時放棄，繼續(xù)與父母或朋友住在一起，但即使一半的住房需求消失，我們?nèi)匀粵]有足夠的房屋來滿足需求。最終，即使美聯(lián)儲減少貨幣供應(yīng)量并提高利率，也不要指望它會阻止價格上漲和全國各地的開放房屋排隊。
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