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商業(yè)多戶資產(chǎn)根據(jù)其產(chǎn)生的凈營業(yè)收入(收入減去營業(yè)費(fèi)用)進(jìn)行估值。財(cái)產(chǎn)扔掉的 NOI 越多，它就越有價(jià)值。
商業(yè)多戶家庭投資的主要好處之一是，業(yè)主有能力通過有效的管理實(shí)踐采取措施增加其 NOI，從而“迫使”房產(chǎn)升值。這些步驟可能會影響 NOI 等式的收入方面或費(fèi)用方面。理想情況下，它們會影響兩者。
我想通過描述多戶財(cái)產(chǎn)所有者可以增加多戶財(cái)產(chǎn)的非租金收入的八種方式來專注于等式的收入方面。具體來說，我們將專注于 居民僅在他們想選擇加入時才付費(fèi)的點(diǎn)菜項(xiàng)目。
1. 洗衣
并非所有出租單位都有洗衣機(jī)/烘干機(jī)。那些沒有的租戶可能會受益于通過付費(fèi)洗衣機(jī)在現(xiàn)場洗衣服的能力。
對于業(yè)主來說，獲得洗衣機(jī)的成本很低，而且使用壽命很長。對于租戶來說，與付費(fèi)洗滌/折疊服務(wù)相比，現(xiàn)場洗衣選擇既方便又劃算。
2. 自動售貨機(jī)
自動售貨機(jī)是另一種為多戶居民提供額外好處的低成本方式。福利的大小通常與可通過自動售貨機(jī)購買的產(chǎn)品的需求成正比，我們喜歡咨詢居民的喜好。在許多情況下，它們可能是零食和軟飲料。在其他情況下，它們可能是家居用品，如肥皂、牙膏或洗發(fā)水。
3. 存儲
如果物業(yè)的地下室或停車場有未使用的空間，將其轉(zhuǎn)換為付費(fèi)存儲空間，既可為居民提供有價(jià)值的服務(wù)，又是產(chǎn)生源源不斷的非租金收入的潛在方式。將空間轉(zhuǎn)換為存儲單元的前期成本較高，但它們具有很強(qiáng)的可擴(kuò)展性并且對它們的需求可能很高。一旦收回前期成本，收入將直接進(jìn)入底線。
4. 基于事件的費(fèi)用
雖然我們大多數(shù)人反對新收費(fèi)，但實(shí)施由某些事件觸發(fā)的收費(fèi)系統(tǒng)是有意義的?；谑录馁M(fèi)用的例子包括申請費(fèi)、入住費(fèi)和滯納金。
這些類型的費(fèi)用僅由租戶根據(jù)某些事件產(chǎn)生，因此它們不會構(gòu)成更高的租金，但它們可以提供增加 NOI 的輔助收入流。
5. 輔助租金
在某些情況下，多戶型房地產(chǎn)業(yè)主收取輔助租金是很常見的。這在兩種情況下尤為常見：寵物和停車。
對于動物，寵物租金通常根據(jù)動物的大小和/或重量收取。每只寵物的公平市場租金從每月 25 美元到 100 美元不等。
在停車需求高而供應(yīng)有限的密集城市市場(如紐約)中，多戶租賃協(xié)議通常會按每個單位每月收取停車費(fèi)。
6. 有線電視和互聯(lián)網(wǎng)
對于較大的物業(yè)，某些有線電視和互聯(lián)網(wǎng)提供商可能愿意提供高額付款，以換取在社區(qū)中提供服務(wù)的專有權(quán)。
有線電視和互聯(lián)網(wǎng)賬單與租金分開，因此居民可以選擇購買(或不購買)這些服務(wù)，并且業(yè)主有可能在每月經(jīng)常性收入之外收取大量預(yù)付款。
7. 自行車存放處
對于位于市區(qū)和/或自行車友好型城市的多戶出租房屋，可能存在對現(xiàn)場自行車存放的強(qiáng)烈需求。如果是這種情況，最好創(chuàng)建一個安全區(qū)域，專門用于安全存放居民自行車。當(dāng)然，希望存放自行車的居民將為此服務(wù)收取象征性的費(fèi)用。在大多數(shù)情況下，它會添加到租戶的租金中(作為單獨(dú)的費(fèi)用)，以方便支付。
8. 轉(zhuǎn)介
多戶家庭租戶——尤其是新租戶——對服務(wù)的需求幾乎持續(xù)。為了幫助他們，物業(yè)經(jīng)理/業(yè)主最好與愿意為成功推薦支付傭金的當(dāng)?shù)毓窘⒙?lián)系。
例如，業(yè)主可以與搬家公司合作，他們推薦客戶以換取每次銷售的小額傭金。作為最佳做法，應(yīng)向租戶提供此安排的書面通知，以確保他們了解這一點(diǎn)，并且不會被收取高于市場價(jià)格的費(fèi)用。
增加凈營業(yè)收入的影響有多大?
以 7% 的上限利率計(jì)算，新的 NOI 中每增加 1 美元，房產(chǎn)價(jià)值就會增加 14 美元。在規(guī)模上，增值可能是巨大的。例如，如果業(yè)主可以在額外的 NOI 中增加 100,000 美元，他們可以從 142 萬美元的房產(chǎn)增值中受益。但是，這種策略存在一些風(fēng)險(xiǎn)。
新的成本或費(fèi)用總是冒著讓現(xiàn)有租戶不高興的風(fēng)險(xiǎn)，他們可以選擇用腳和美元來投票。至少，他們可以決定不使用自動售貨機(jī)或存儲空間?；蛘?，在最壞的情況下，他們決定不續(xù)租并完全離開。作為最佳實(shí)踐，應(yīng)該與租戶保持開放的溝通渠道，任何新的費(fèi)用都應(yīng)隨著時間的推移逐漸分階段收取。
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