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來源：中國證券報
近日，中國證券報記者走訪現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場價格分化明顯，剛需二手房價格小幅上漲，而改善后的二手房面臨成交難、降價多的尷尬。
只需要客戶積極進入市場
“北京70%以上的二手房買家都是剛需客戶，熱點只需要上去，和剛需積極入市的客戶關系很好?！倍嗝址恐薪殇N售人員告訴《中國證券報》記者。
《中國證券報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，中介提到的優(yōu)質(zhì)二手房，是指具有“樓齡新、靠近地鐵、物業(yè)環(huán)境好”等特點的房子。但北京具備上述條件的二手房比例并不高。優(yōu)質(zhì)二手房數(shù)量有限，但近期需求激增導致價格上漲。
一位位于大興區(qū)一個新二手房樓盤附近的中介告訴《中國證券報》，3月前，該小區(qū)兩居室的價格約為350萬元，朝向、戶型、稅費都很有吸引力。隨著最后一批上市房源逐漸售罄，新上市房源的兩居室價格從380萬元起步?！皹I(yè)主的心理預期發(fā)生了很大變化。3月前，受疫情影響，不少業(yè)主急于出手，價格彈性較高，2-3月為低點。隨著急售客戶房屋的出售，以及疫情期間剛需客戶需求的逐步釋放，新房價格有所上漲?！?
這個說法已經(jīng)被很多銷售人員驗證過了?！吧鐓^(qū)早期出售的一些房子并不是社區(qū)中質(zhì)量最好的位置，但它們的價格很低，已經(jīng)被剛需的客戶購買。最近很多在售的房子，位置和戶型都比較好，本身就有溢價。這也是價格上漲的一個主要因素?！蹦纤沫h(huán)一個新小區(qū)的銷售人員告訴中國證券報。
據(jù)上述銷售人員介紹，部分開發(fā)商將針對新樓盤推出特價。但是，從二手房的銷售情況來看，以前的特價房在作為二手房出售時通常都不高。開發(fā)商覆蓋的房子往往位置較好，后期作為二手房出售時通常會有比較明顯的溢價。
改善住房正面臨尷尬
剛需房市場升溫，改善二手房滯銷。
《中國證券報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，面積大、總價高的改善型住房市場整體熱度較低，無論是市中心還是郊區(qū)。這些房子通常是別墅、四合院、復式住宅等。他們基本上是改善住房的客戶。按照北京現(xiàn)行限購政策，加上中介費和稅費，二手房客戶首付比例約為總房價的70%。
“很多房子的原值很低，五歲以下的也不是唯一，所以不容易貸款。如果是第二套買家，基本上所有客戶都要全額支付?！倍辔讳N售人員告訴《中國證券報》記者，“如果把這類房源賣給第一套客戶，即使貸款交了，還款壓力也會很大。能買得起這種房子的人一般都不是第一批客戶，所以貸款資格基本上已經(jīng)用光了，這讓這些二手改善房的銷售面臨尷尬?！?
中國證券報記者觀察到，在部分二手房網(wǎng)上銷售平臺的降價清單和遺漏清單中，總價高、面積大的改善房源較多，部分二手房單價較同小區(qū)降價50%。
以位于南四環(huán)的一個別墅小區(qū)為例，該小區(qū)建設時間在2000年左右，距離地鐵較遠，沒有電梯，小戶型一居室和兩居室的均價在4萬元/平方左右
“在西城學區(qū)買房的客戶一般都是先把自己的房子賣出去，拿到房款后再在西城學區(qū)支付業(yè)主的房款。當時很多客戶聽銷售人員說可以在15天內(nèi)完成西城學區(qū)的購房，就先預定了房子，但是賣自己房子的時間大大超出了預期。比如買房的人也是換房子的客戶。一個環(huán)節(jié)出錯，其他環(huán)節(jié)受到影響。最近，許多這樣的連續(xù)客戶要求退房?！变N售人員告訴《中國證券報》記者。
據(jù)了解，在北京很多地區(qū)，二手房的過戶仍然是以編號政策為準，部分已經(jīng)排到了6月中下旬?！白羁斓那闆r下，從訂房到過戶需要一個半月。如果想買學區(qū)，基本上已經(jīng)來不及了，除非你特別幸運?！币恍╀N售人員說。
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