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來源：中新經(jīng)緯
“堅持房子是用來住的，不是用來炒的，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@是今年政府工作報告中“涉房”的表述。據(jù)了解，這是繼2018年政府工作報告提出“房不宜炒”后，又一次提出“房不宜炒”，2019年并未提及。
外界很關(guān)注。這種說法背后的考慮是什么？對于房地產(chǎn)市場，會有什么影響？房價會跌還是會漲？
留下來不投機的基調(diào)沒有改變
今年兩會上，政府工作報告強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的?！?
專家指出，中央反復(fù)強調(diào)“不炒房”所傳遞的信號是，這將是中國房地產(chǎn)市場長期調(diào)控的主基調(diào)。一方面強化了住房產(chǎn)品的定位和功能，另一方面削弱了其投資產(chǎn)品的炒作功能，有利于降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
就房地產(chǎn)的居住功能而言，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都師范大學(xué)教授趙秀池表示，我國仍處于城市化加速階段。2019年，城鎮(zhèn)化率為60.6%。據(jù)保守估計，每年約有1200萬人前往城市，因此城市住房需求不斷增加。一方面，要解決城鎮(zhèn)新居民的住房問題；另一方面，原有城鎮(zhèn)人口的住房需求仍存在不少缺口。為了滿足居民日益增長的住房愿望，隨著城市人口的不斷增加，住房供應(yīng)必須不斷增加，直到城市化目標完成，這一趨勢不會改變。
從投機風(fēng)險來看，目前房地產(chǎn)市場面臨“三高”風(fēng)險。一是房價高；二是庫存高；三是杠桿率高。截至2019年末，個人住房貸款余額30.07萬億元，同比增長16.7%。過度的住房貸款不僅透支了購買力，還擠壓了其他消費。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，雖然房地產(chǎn)市場面臨較大壓力，但仍需堅持不炒房。近期全國各地都在積極調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，尤其是中介業(yè)務(wù)，這說明穩(wěn)房價、穩(wěn)交易仍然是基本的政策取向。
趙秀池認為，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，主管部門和地方不僅要通過制度設(shè)計嚴格控制房地產(chǎn)投機，還要大力發(fā)展租賃市場，建立租購并舉的住房制度，賦權(quán)租戶，通過減稅免稅加大對個人房東和租賃機構(gòu)的支持，增加租賃住房供應(yīng)，減輕住房市場的購房壓力。
強調(diào)城市政策的靈活性
這份政府工作報告還提出“政策要立足城市”。
嚴躍進表示，兩次會議重新審視了“按城施策”的思路，這意味著各地要根據(jù)樓市實際情況決定具體的實施政策，從而為地方政策的松動提供了更大的空間。事實上，今年各地的土地交易和房屋交易都很疲軟，因此有必要放寬各地的政策。只有市場交易穩(wěn)定，樓市才能發(fā)展得更好。預(yù)計兩會后政策放松的概率會增加。
趙秀池表示，下一步要落實地方政府的主體責(zé)任，因為只有地方政府更好地了解當?shù)厍闆r，才能因城施策，平衡供需關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
從中央布局來看，絕不是坐視不管，任由地方政府隨意決策。
根據(jù)部署
趙秀池表示，對于地方政府來說，網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)可以更準確地掌握當?shù)刈》啃畔ⅲM而制定正確的房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)定社會預(yù)期，其針對具體城市的政策更有針對性。對于中央來說，全國聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)有利于中央對地方樓市調(diào)控的監(jiān)管，同時可以更全面地掌握全國樓市動態(tài)，從國家層面對市場進行監(jiān)測和判斷。
房地產(chǎn)市場還有很大的空間
今年的政府工作報告也指出，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
嚴躍進表示，房地產(chǎn)發(fā)展的目標仍然是平穩(wěn)健康發(fā)展。就目前樓市而言，市場交易偏弱，樓市炒作依然較多，部分貸款資金繼續(xù)進入房地產(chǎn)，這些都是后續(xù)需要重點關(guān)注的內(nèi)容。
嚴躍進表示，相比之下，“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”和“落實地方政府主體責(zé)任”沒有納入兩個會議的報告，這也使得各地在平衡房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系、鼓勵地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)方面做得更多。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)研究所住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒對《中國新聞周刊》記者表示，在保持市場穩(wěn)定發(fā)展和疫情影響的背景下，今年房價大幅上漲沒有依據(jù)。
這一次，政府工作報告也指出，“要進一步推進新型城鎮(zhèn)化，充分發(fā)揮中心城市和城市群的綜合帶動作用。完善便民設(shè)施，使城市更適合工業(yè)和生活”。
趙秀池
表示，這也是樓市的一大脈動。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，城市群的發(fā)展非常重要，城市群的發(fā)展可以起到1+1大于2的效果。城市群發(fā)展中，每個城市要找好自己的定位，與城市群中的中心城市和其他城市錯位發(fā)展，互相扶持。因此，城市群要做好城市群規(guī)劃，確定各自的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，進而確定各城市需要的崗位。嚴躍進表示，完善便民設(shè)施的類似表述，之前相對是比較少的，這有兩個重要含義。第一，城市發(fā)展不局限于住房建設(shè)，更強調(diào)宜居性，后續(xù)補短板是重要的內(nèi)容，尤其是在城市公共設(shè)施等方面會強化，包括老舊小區(qū)改造等都是重要的發(fā)力點。第二，城市的功能定位更加清晰，“宜業(yè)宜居”成為關(guān)鍵，后續(xù)預(yù)計城市建設(shè)將獲得更多的財政支持，尤其是在綠化率提升、新基建建設(shè)、公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)等方面會發(fā)力，這對于房地產(chǎn)發(fā)展也具有積極的作用。
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