來源：經濟觀察網

深圳樓市的監(jiān)管風暴再次升級，這一次矛頭依舊指向高價二手房。5月21日上午，深圳市住建局下屬的深圳市房地產信息平臺(以下簡稱“深圳市住建局”)備案了于恒深圳灣一期項目于恒金融中心的預售許可證。

公開資料顯示，于恒深圳灣預售套數合計805套，涵蓋商業(yè)、商務公寓、辦公三大類。其中商業(yè)產品197套，建筑面積約49-180平方米。整體備案均價為14.1萬元/平方米，單價區(qū)間為6.4-23.4萬元/平方米；356套為辦公產品，建筑面積約60-595平方米，整體備案均價14.2萬元/平方米，單價區(qū)間10.1-20萬元/平方米。

在所有注冊產品中，最受關注的是252套商業(yè)公寓，建筑面積63-582平方米，備案價格區(qū)間為9.8-20.1萬元/平方米，整體平均備案價格約為15.3萬元。換算成總價，這些商住公寓的源價高達613萬元-1.21億元。

按照深圳現行政策，取得預售證書后，新樓盤必須在10天內公開發(fā)售，并一次性對外銷售。據經濟觀察網查詢，2020年以來，深圳樓市新增13個樓盤獲得預售許可，其中備案單價最高的出現在萬科星城的商業(yè)產品中，達到14.2萬元/平方米。這意味著，于恒深圳灣不僅是今年深圳樓市首個入市的高端項目，也是年內單價最高的新盤。

2017年1月24日，同樣位于深圳灣區(qū)的萬科富萬匯獲得預售許可證。當時項目設立商品房，建筑面積75.73平方米，備案價25萬元/平方米；其他辦公樓備案價格在10.8萬元-20.3萬元/平方米之間。隨后三年，深圳再無新紀錄，單價高于20萬元/平方米。

備案信息顯示，于恒深圳灣共有18套房，單價超過20萬元/平方米。如此高的備案價引起了公眾的關注，也牽動了經歷多輪調控加碼的深圳樓市的神經。

5月21日下午，上述預售信息公布后不到半天，在深圳房產信息平臺上找不到關于于恒深圳灣的相關備案信息。

許多于恒內部人士告訴經濟觀察網，由于備案價格過于敏感，預售信息已從網上刪除?！暗业念A售證明并沒有被吊銷，只是預售信息暫時從網站上刪除了?！币晃挥诤銉炔咳耸客嘎丁?

按照原計劃，于恒深圳灣將推出首批160-580平方米的二至五居室公寓，樣板房已于近日開盤。

據上述于恒內部人士透露，具體開放時間定在6月，預計不會推遲。目前，(所有準備工作)基本按設定時間進行。

2017年1月，深圳市國土資源局發(fā)布《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》。此次升級版“限價令”明確規(guī)定，首次申請預售項目的均價不能明顯高于周邊地區(qū)同類單位的均價。如果周邊沒有類似項目的參考，可以參考周邊類似二手房的價格。

深圳樂居數據顯示，于恒深圳灣周邊豪宅深圳灣1號，目前在售現有公寓320-720平米，單價在20萬元/平米以上；根據科控股有限公司APP數據顯示，華潤深圳灣樂府二期同區(qū)域二手房價格在16.6-19.5萬元/平方米之間。

“過去幾年，警

營銷人員工作的房地產公司在這個東部地區(qū)開發(fā)了一個大型房地產，去年首次開業(yè)。預計今年下半年會推出一款新產品?！爱敃r工作人員主動說，我們第一次開盤的房子備案價比較低，周邊二手房的價格普遍比我們的房產要高。如果我們申請新的產品預售證書，備案價格還有上漲的空間。但最近，監(jiān)管部門已經不再提及此事?！?

在“限價”規(guī)則下，近三年深圳房企申請新增預售備案時，備案價格和速度始終受限。“深圳每月新增預售審批，低價房和高價房必須相互匹配，監(jiān)管部門會在備案價格上適當做一些調整。比如某個區(qū)域的新盤價格比較高，當地監(jiān)管部門會優(yōu)先對一些價格比較低的盤進行預售審批，拉平整個區(qū)域的均價。”上述房地產企業(yè)的營銷人員表示。

對于房地產企業(yè)來說，預售報價也是整個新銷售流程中比較復雜的一個環(huán)節(jié)。這位營銷人員告訴《經濟觀察報》。不是政府想賣多少就賣多少，而是房地產企業(yè)會糾結，畢竟他們必須保證利潤率。他們會根據相鄰競品的退役速度和自己預定的退役期來定價，理想的方式是將價格定在退役期和利潤率平衡的水平。確定價格后，房地產企業(yè)應進一步判斷價格能否通過預售審批，并根據情況隨時調整。

除了嚴格監(jiān)管新

房市場之外，深圳二手房市場上，早從4月底開始，就打響了一輪樓市專項整治行動。

最新一個動作是，深圳住建局正第一時間對TATA公寓、鴻榮源壹方中心、龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤等四個二手房掛牌價格虛高的樓盤進行核查，同時對房地產經紀機構二手房掛牌價格進行排查。

這四個涉事樓盤，均出現在5月15日，深圳市房地產中介協(xié)會(以下簡稱“深房中協(xié)”)發(fā)布的《熱點片區(qū)樣本樓盤項目報價數據觀察表》里面，是最高報盤單價對比片區(qū)參考均價漲幅最大的幾個項目。以TATA公寓為例，截至5月14日，其在貝殼、中原、Q房、樂有家等4大放盤平臺上，掛牌單價與片區(qū)均價均價相比，漲幅均超過175%，最高漲幅達到211.77%。

“我們在向社會公開的同時，也向相關主管部門提交了這份名單，作為官方決策的參考依據。”一位深房中協(xié)人士對經濟觀察網表示。

5月22日下午，深圳市住建局會同寶安區(qū)住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產中介機構進行現場檢查，發(fā)現部分掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源已全部下架。

上述深房中協(xié)人士說，接下來每個月15號前后將定期分批公布異動樓盤名單。同時深房中協(xié)將通過周期性觀測，形成深圳二手房熱點樓盤的趨勢性數據，后續(xù)對外發(fā)布。“如果這些熱點樓盤的價格持續(xù)上漲，不排除后面會有更嚴厲的政策出臺。”

深圳住建局稱，深圳正在開展房地產市場專項治理行動，排查、監(jiān)督的房地產市場違法違規(guī)行為包括：捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產市場等。一旦發(fā)現相關違法違規(guī)行為和樓盤，將及時予以曝光。市、區(qū)兩級房地產主管部門也將會同市場監(jiān)管局等相關主管部門，不斷加大執(zhí)法力度。

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