根據(jù)Ariel Property Advisors 的研究， 2021 年第二季度各項(xiàng)指標(biāo)大幅上升，該市記錄了 74 筆交易，包括 118 處房產(chǎn)，交易總額為 12.4 億美元。與 2021 年第一季度相比，分別增長了 23%、44% 和 158%。美元交易量的增長在很大程度上是由于第二季度超過 2000 萬美元的 16 筆多戶交易，而第一季度只有兩筆這樣的交易。

根據(jù)我自己公司的合同渠道以及我從其他公司那里聽到的軼事，我預(yù)計(jì) 2021 年下半年將實(shí)現(xiàn)交易增長。

基本面

2021 年第二季度在許多方面都是第一季度市場基本面令人鼓舞的跡象的延續(xù)，尤其是當(dāng)您考慮到大部分經(jīng)濟(jì)適用房合同庫存尚未反映在該市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中時(shí)。這些交易將進(jìn)一步提振 2021 年的數(shù)字。

根據(jù)道格拉斯·埃利曼 (Douglas Elliman)的一份報(bào)告，在曼哈頓，5 月份的新租約達(dá)到了 9,491，這是自 2008 年以來的最高月份，是 2020 年 5 月以來的四倍。 根據(jù)Corcoran的一份報(bào)告，曼哈頓的豪宅租賃市場在 6 月份也出現(xiàn)了類似的飆升，新簽訂的租約同比增長 184%。此外，5 月份在曼哈頓簽署的新租約中有 60% 為兩年期，因?yàn)樽夥空呦Ｍi定有利的 Covid 優(yōu)惠，這表明許多人對留在該市的長期承諾。

在布魯克林，同期簽署的新租約增加了 125%，這表明許多在大流行開始時(shí)離開該市的人可能會隨著辦公室重新開放和學(xué)?；謴?fù)面對面授課而返回。

定價(jià)指標(biāo)很棘手，因?yàn)樗鼈儗⒆杂墒袌觥⒇?fù)擔(dān)得起且租金穩(wěn)定的多戶細(xì)分市場納入其中。與負(fù)擔(dān)得起的或租金穩(wěn)定的建筑相比，主要是自由市場建筑的每平方英尺價(jià)格更高，資本化率更低，投資者預(yù)計(jì)當(dāng)前的資本化率更高，而不是后 HSTPA 格局中的租金上漲空間有限。

曼哈頓(東 96 街以南和西 110 街以南)

曼哈頓在 2021 年第二季度創(chuàng)造了多戶家庭總交易量的 71%。該行政區(qū)的交易金額為 7.527 億美元，比 2020 年第二季度增長了 230%。包括 34 處房產(chǎn)在內(nèi)的 27 個(gè)銷售的交易量也令人鼓舞，代表了分別同比增長 69% 和 42%。

曼哈頓特別強(qiáng)勁的美元交易量受到多項(xiàng)重磅機(jī)構(gòu)交易的推動，例如 Stonehenge Partners 以 1.34 億美元收購了 920 Park Avenue，這是一座位于上東區(qū)的 68 個(gè)單元的豪華出租建筑。每平方英尺的價(jià)格從 647 美元增至 717 美元，環(huán)比上漲 11%，以及自由市場物業(yè)的主導(dǎo)地位，支撐了這一美元交易量。在 2021 年上半年交易的單位中，只有 21% 的單位租金穩(wěn)定，而 2020 年全年為 38%。

曼哈頓北部(東 96 街以北和西 110 街以北)

曼哈頓北部被許多經(jīng)紀(jì)人社區(qū)視為自治市鎮(zhèn)，是最小的子市場，但在查看租金穩(wěn)定資產(chǎn)時(shí)也是整個(gè)城市的縮影。由于HSTPA，許多賣家仍然不愿意，選擇持有直到銷售價(jià)格提高。

該子市場在該市的交易量、房地產(chǎn)量和美元交易量方面的同比總額最低。盡管如此，有兩個(gè)指標(biāo)的活動有所增加：交易量從 2020 年第二季度增長 86% 至 4570 萬美元，交易量增長 75% 至 7 筆銷售額。房地產(chǎn)交易量確實(shí)下降到了 7 個(gè)，下降了 42%，反映了本季度投資組合銷售不足。

在此期間，每平方英尺價(jià)格環(huán)比下降 24%，主要是由于交易的租金穩(wěn)定單位增加;76% 的售出單位是租金穩(wěn)定的，而去年為 44%。這種轉(zhuǎn)變可能歸因于許多受租金管制的資產(chǎn)的相對穩(wěn)定性。

布朗克斯

與上一年相比，布朗克斯多戶住宅市場的活動有所增加。該行政區(qū)的美元交易量達(dá)到 2.246 億美元，增長了 369%，而交易量增長了 129%，35 處房產(chǎn)的銷售額增長了 16%，比 2020 年第二季度增長了 289%。

然而，布朗克斯的活動受到 Blackshore Realty Portfolio 銷售的顯著支持，該銷售涉及整個(gè)行政區(qū)的 15 處房產(chǎn)和 791 個(gè)單元。紐約市的社區(qū)修復(fù)住房開發(fā)基金以 1.22 億美元的價(jià)格購買了該投資組合。除去這一點(diǎn)，布朗克斯的交易量和房地產(chǎn)量同比將保持相對不變，但美元交易量仍將增長 61%。

美元交易量下降的部分原因是 2021 年第二季度每平方英尺的價(jià)格與去年同期相比有所下降。2021 年第二季度售出的單位中有 86% 受到租金管制，與 2020 年第二季度的 57% 交易量相比顯著上升。

布朗克斯區(qū)在接下來的 6 到 12 個(gè)月內(nèi)為活動做好了準(zhǔn)備。從掛牌和簽約物業(yè)來看，市場上有大量經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品，我預(yù)計(jì)這將在年底前提高銷量。

布魯克林

布魯克林 2021 年第二季度的交易量為 16 件，同比沒有變化，而同期房地產(chǎn)交易量增長 33% 至 32 件。由于缺乏機(jī)構(gòu)層面的銷售，美元交易量實(shí)際上下降了 43%，至 1.791 億美元。

最大的多戶住宅交易是位于弗拉特布什 (Flatbush) 的 88 Linden Boulevard，以 2,950 萬美元的價(jià)格售出，在受歡迎的行政區(qū)中處于相當(dāng)溫和的領(lǐng)先地位。然而，銷售的定價(jià)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為每平方英尺 490 美元和每單位 434,720 美元，分別超過該行政區(qū)的平均水平 351 美元和 281,915 美元，表明布魯克林的住宅前景樂觀。

布魯克林第二季度每平方英尺價(jià)格相對持平，為 315 美元，同比下降 4%。值得注意的是，布魯克林是一個(gè)如此廣闊的市場，2021 年第二季度的大部分銷售都發(fā)生在二級市場。通常，威廉斯堡、布魯克林市中心、Park Slope 等主要市場處于領(lǐng)先地位，但 2021 年第二季度的情況并非如此。根據(jù) Corcoran 的一份報(bào)告，熱門社區(qū)。投資者可能會在不太成熟的自治市鎮(zhèn)市場看到更多的上漲潛力。

皇后區(qū)以租金穩(wěn)定的建筑為主，構(gòu)成多戶家庭活動和長期所有權(quán)文化，表現(xiàn)出穩(wěn)定但缺乏賣家。雖然美元交易量略有上升(同比 5%)至 4,290 萬美元，但交易量下降 100% 至 8 筆交易，房地產(chǎn)交易量下降 67% 至 10 筆交易。

皇后區(qū) 2021 年第二季度最大的交易是位于杰克遜高地第 95 街 35-25 號和 35-35 號的 40 單元電梯大樓，售價(jià)為 1200 萬美元，占該行政區(qū)總交易額的 28%。

比較定價(jià)指標(biāo)時(shí)，2021 年上半年每平方英尺的價(jià)格為 258 美元，與 2020 年上半年相比下降了 7%。與二級市場推動定價(jià)的布魯克林類似，皇后區(qū)也有同樣的故事。

外賣

紐約市 2021 年第二季度的整體多戶住宅市場表現(xiàn)在第二季度大幅反彈。隨著投資者預(yù)計(jì)未來租金將持續(xù)改善，自由市場建筑現(xiàn)在以較低的資本化率和較高的價(jià)格交易。此外，租金穩(wěn)定的建筑在HSTPA 之后首次站穩(wěn)腳跟，利用長期債務(wù)、低利率環(huán)境和高凈值/家族辦公室資本的可用性。

雖然 Delta 變體可能會減緩復(fù)蘇，但我相信市場狀況足夠強(qiáng)勁，可以保持彈性并繼續(xù)投資銷售增長的長期軌跡。定價(jià)清晰和基本面的強(qiáng)勢可能會導(dǎo)致大部分仍處于觀望狀態(tài)的資本跳入、投資并為交易和定價(jià)的增長做出貢獻(xiàn)。

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標(biāo)簽： 紐約市多戶家庭